文|斑馬消費(fèi) 楊柘

格力地產(chǎn)盯上免稅業(yè)務(wù)不是一兩年，這次重啟重組更是正當(dāng)其時(shí)，涉房融資恢復(fù)、免稅概念上市潮起。更重要的是，魯君四已成為過(guò)去時(shí)。

公司轉(zhuǎn)型長(zhǎng)跑的7年，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不力，又缺乏較具實(shí)力的非房業(yè)務(wù)拉動(dòng)業(yè)績(jī)，當(dāng)下唯有免稅業(yè)務(wù)還能被寄予厚望。

再啟重組

在長(zhǎng)達(dá)兩年半時(shí)間里，格力地產(chǎn)（600185.SH）始終沒(méi)有放棄對(duì)珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：珠免集團(tuán)）的重組，即便是關(guān)鍵人物前董事長(zhǎng)魯君四被采取刑事強(qiáng)制措施。

2日晚間，公司公告決定繼續(xù)推動(dòng)這一重大重組事項(xiàng)。不過(guò)，這兩年來(lái)市場(chǎng)與政策環(huán)境的變化，也讓公司對(duì)重組方案有了相應(yīng)的調(diào)整。重要變化是，募集配套資金的對(duì)象由原來(lái)的1名增至35名。

在原方案中，交易對(duì)價(jià)達(dá)到122.15億元，發(fā)行股份對(duì)價(jià)114.15億元、支付現(xiàn)金8億元。

定增對(duì)象數(shù)量的變化，是否會(huì)增加募資規(guī)模？還得靜待公司的后續(xù)披露。

另外，上次披露交易標(biāo)的審計(jì)、評(píng)估報(bào)告截至2020年10月31日，公司將重新組織相關(guān)工作。

這本是早該結(jié)束的一宗重組案。

2020年5月，公司披露上述重組案，很快走到對(duì)珠免集團(tuán)合并的實(shí)質(zhì)性階段。

當(dāng)年12月，魯君四涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易東窗事發(fā)，這一快要走到終點(diǎn)的重組事項(xiàng)，被迫摁下暫停鍵。

癡心不改

格力地產(chǎn)之所以對(duì)免稅業(yè)務(wù)癡情不已，主要是為了補(bǔ)齊業(yè)務(wù)短板。

自2019年開(kāi)始，公司布局的口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)就被寫進(jìn)年報(bào)中，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收入1529.75萬(wàn)元。這是公司在主業(yè)房地產(chǎn)外，打造的另一業(yè)務(wù)板塊，也為后續(xù)注入相關(guān)業(yè)務(wù)打下鋪墊。

口岸經(jīng)濟(jì)是圍繞口岸物流、人流、資金流及信息流等形式的綜合經(jīng)濟(jì)體系，涵蓋進(jìn)出口、旅游貿(mào)易等形式，免稅商店是其中不可或缺的經(jīng)營(yíng)主體。

珠免集團(tuán)旗下的免稅商店多分布在入境口岸，且大部分集中在珠海本地，這與格力地產(chǎn)布局的口岸經(jīng)濟(jì)很容易形成協(xié)同效應(yīng)。

免稅業(yè)務(wù)的高毛利率以及國(guó)資持牌的特許經(jīng)營(yíng)模式，形成的高壁壘令人艷羨。格力地產(chǎn)近水樓臺(tái)，與珠免集團(tuán)同為珠海國(guó)資控制之下。后者是國(guó)內(nèi)唯一一家全資擁有免稅、有稅和保稅三大業(yè)務(wù)的國(guó)資企業(yè)。

論體量規(guī)模，珠免集團(tuán)并不是國(guó)內(nèi)最大，吸金能力卻羨煞眾人。2018年-2019年，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.56億元和26.69億元，歸母凈利潤(rùn)分別為6.53億元、9.44億元，凈利率28.52%、35.38%。同期，中國(guó)國(guó)旅、海南免稅的凈利率均在個(gè)位數(shù)水平。

格力地產(chǎn)近期選擇重啟重組，也踩對(duì)了時(shí)機(jī)。一方面，近期涉房企業(yè)并購(gòu)重組及配套融資等政策恢復(fù)，普遍看到了曙光。另一方面，免稅概念經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)酵，始終是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。

今年5月，海南免稅擬注入海汽集團(tuán)，目前仍在進(jìn)行中。下一個(gè)擁抱資本的免稅企業(yè)，很可能就輪到深圳免稅集團(tuán)了。

主業(yè)式微

2015年，格力地產(chǎn)與格力集團(tuán)分手，繼續(xù)從房地產(chǎn)商向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

在7年時(shí)間里，公司除保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，先后在口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥和旅游經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域不斷試探。收購(gòu)過(guò)醫(yī)療企業(yè)，疫情期間生產(chǎn)過(guò)口罩，甚至成為核酸檢測(cè)運(yùn)維服務(wù)商等，然而，都沒(méi)能解決地產(chǎn)主業(yè)式微帶來(lái)的頹勢(shì)。

折騰這么多年，公司非地產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟如何？2021年，公司的受托開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其他業(yè)務(wù)收入分別實(shí)現(xiàn)0.55億元、6.57億元，占公司收入的0.77%和9.21%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是公司的收入擔(dān)當(dāng)。2021年收入達(dá)到63.81億元，占比公司收入的89.46%。

多年來(lái)，公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅作維持發(fā)展，已很久沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，待開(kāi)發(fā)土地主要集中在珠海、重慶兩地。截至2021年底，規(guī)劃計(jì)容建筑面積78.65萬(wàn)平方米。

在這場(chǎng)曠日持久的轉(zhuǎn)型馬拉松中，格力地產(chǎn)未能徹底剝離掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也沒(méi)有培育出一個(gè)能打的新業(yè)務(wù)。

公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，只能指望免稅業(yè)務(wù)了。