文|空間秘探 李俊鵬
近期，特別是四季度以來，多家外資、港資逆勢(shì)加碼中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，引發(fā)資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。黑石、凱德、摩根士丹利、鐵獅門、博楓、太古地產(chǎn)、新世界等外資港資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)場(chǎng)，從抄底北上廣深寫字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、酒店、工業(yè)與物流地產(chǎn)等項(xiàng)目類型。在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行壓力，行業(yè)信心不足之際，外資、港資等資本頻頻進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)拿地，加速涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，背后有何深意？
海外投資巨頭逆勢(shì)“抄底“
在監(jiān)管層放出“三支箭“之前，今年1-11月份，地產(chǎn)行業(yè)情況并不樂觀。根據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房企銷售金額突破千億的僅有19家，去年同期這一數(shù)量為35家，同比之下幾近腰斬。從頭部開發(fā)企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)來看，今年1-11月的銷售金額排名前十房企，銷售總金額共計(jì)2.78萬億，去年同期前十房企的銷售總金額為4.3萬億，同比下滑35.2%。
“三支箭”政策出爐后，各大房企也抓緊沖刺今年最后一個(gè)月，近期各種促銷活動(dòng)層出不窮。不少一二線城市商業(yè)住宅推出海量特價(jià)房，價(jià)格普遍是平時(shí)的7-8折，部分三四線城市折扣甚至5折起步。正是在這樣的行業(yè)寒冬之際，市場(chǎng)卻涌現(xiàn)出一股新生力量——大量的外資港資企業(yè)，開始抄底中國(guó)樓市。
1, 美國(guó)最大房地產(chǎn)投資集團(tuán)黑石計(jì)劃籌集近500億美元，折合人民幣超3600億元，抄底中國(guó)樓市，而早在2021年，黑石就曾從富力地產(chǎn)手中收購(gòu)了廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益。
2, 大型多元化新加坡房地產(chǎn)集團(tuán)凱德將成華二仙橋宅地收入囊中，成交價(jià)為11.82億元。同一天，凱德經(jīng)過22輪競(jìng)價(jià)，以溢價(jià)5%拿下了位于武漢中央商務(wù)區(qū)的宅地。凱德投資在近日成立2只在岸人民幣基金，總規(guī)模為40億元，將聚焦投資于中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，而在10月底，凱德還以15億元成功購(gòu)入杭州市錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)服務(wù)型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。
3, 世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及基金管理公司鐵獅門（TISHMAN SPEYER），與新長(zhǎng)寧集團(tuán)以50.9億的成交價(jià)拿下辦公地塊，宣布在上海長(zhǎng)寧區(qū)開發(fā)綜合體項(xiàng)目，總面積超過16.3萬㎡，將包括甲級(jí)寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施。并稱該項(xiàng)目將被打造為綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)綜合體項(xiàng)目。
4, 日本最大的房企大和房屋（Daiwa House）在蘇州拿地，該公司屢次在萬科內(nèi)部會(huì)議和媒體溝通會(huì)上作為榜樣被提及，以25.46億元競(jìng)得相城高鐵新城板塊，地塊距離高鐵蘇州北站3公里左右。
5, 易商紅木集團(tuán)（ESR）宣布與一家機(jī)構(gòu)投資者合作收購(gòu)55萬平方米的資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合共有11個(gè)已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長(zhǎng)三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉(cāng)及杭州等地。
6, 高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國(guó)共同宣布成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國(guó)收購(gòu)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批合作的種子項(xiàng)目為4個(gè)位于大上海地區(qū)的新基建項(xiàng)目，共計(jì)24萬平方米。
7, 全球領(lǐng)先的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)美國(guó)華平投資集團(tuán)(Warburg Pincus)設(shè)立的華平基金投資的星誼銀行二號(hào)供應(yīng)鏈基地、東誼銀河二號(hào)智能制造產(chǎn)業(yè)基地近期正式動(dòng)工，分別投資10.5億元、4.7億元，這兩個(gè)項(xiàng)目均在2021年5月份拿地，說明外資已經(jīng)提早布局抄底，并持續(xù)投入。
種種跡象顯示，國(guó)內(nèi)焦灼的房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有那么糟，外資、港資力量大舉布局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，展現(xiàn)的是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期看好，或許正是因?yàn)槭袌?chǎng)的“觸底”，更刺激了資本市場(chǎng)加大投資的前進(jìn)步伐。
外資搶蛋糕，最喜歡物流和商辦
不過，我們也可以發(fā)現(xiàn)，外資、港資“抄底”主要目標(biāo)并不是中國(guó)樓市，而是非住宅物業(yè)。說的更明白一點(diǎn)，外資、港資要分得的房地產(chǎn)蛋糕是商業(yè)區(qū)，主要集中在產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、酒店、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別上，這些產(chǎn)業(yè)過去并非傳統(tǒng)開發(fā)商所關(guān)心的主流賽道。
以物流類資產(chǎn)為例，今年外資以及港企的意圖更加明確。如黑石集團(tuán)旗下資管平臺(tái)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)；國(guó)際金融服務(wù)公司摩根士丹利集團(tuán)收購(gòu)長(zhǎng)三角近21萬平方米的綜合物流地產(chǎn)項(xiàng)目；港資企業(yè)新世界發(fā)展收購(gòu)位于成都及武漢的6項(xiàng)物流物業(yè)；易商紅木收購(gòu)了長(zhǎng)三角地區(qū)建有55萬平方米的物流及工業(yè)資產(chǎn)組合等等。
布局物流類資產(chǎn)原因有二：一賺錢，二韌性強(qiáng)。在疫情背景下，物流業(yè)展現(xiàn)了它的強(qiáng)大抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而敏銳嗅覺的外資企業(yè)也是一早便以聞之。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%～8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%～5%和住宅地產(chǎn)的2%～3%，超強(qiáng)的回饋率成為外企企業(yè)布局中國(guó)地產(chǎn)的重大支點(diǎn)之一。
此外，除了物流資產(chǎn)，商辦資產(chǎn)也是外資港資重點(diǎn)布局的一塊“蛋糕”。一般來說，寫字樓等大宗物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化程度高，單一項(xiàng)目資金投入大，管理成本低，能夠獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。根據(jù)監(jiān)測(cè)，市場(chǎng)行情好的時(shí)候，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易金額一年超過3000億元，境外資本最多有八九百億。
港資則更復(fù)合，他們對(duì)商辦資產(chǎn)并不單純只做出資方，而是更加發(fā)揮其開發(fā)能力。以香港房企太古地產(chǎn)為例，今年以來，太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地更是動(dòng)作不斷，在中國(guó)最著名的一線和新一線城市，太古地產(chǎn)都運(yùn)營(yíng)或建設(shè)著至少一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
8月，與深圳市福田區(qū)人民政府簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在城市更新升級(jí)、活化市區(qū)環(huán)境、引進(jìn)國(guó)際級(jí)文化藝術(shù)資源等方面將進(jìn)行合作，并打造具有影響力及示范性的商業(yè)項(xiàng)目；
9月，與廣州荔灣區(qū)政府、珠實(shí)集團(tuán)正式簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，計(jì)劃打造廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目，這是一個(gè)定位為世界級(jí)濱水商業(yè)地標(biāo)，未來也將助力廣州培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市；
同月，還與上海陸家嘴集團(tuán)簽署前灘21號(hào)地塊的合作意向書，前灘21號(hào)地塊位于上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，是這一片區(qū)最后也是最大的一個(gè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積超過60萬平方米，除了住宅部分以外，其中辦公部分面積超12萬平方米，地上地下商業(yè)超17萬平方米；
10月，太古地產(chǎn)宣布將與中國(guó)中免子公司中免投資在海南三亞合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目。
空間秘探了解到，今年年初，太古地產(chǎn)就宣布未來十年千億港元投資計(jì)劃，其中有500億港元將投放到中國(guó)內(nèi)地。
無論是黑石還是太古在中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)布局，可以清晰的看出，外資、港資在中國(guó)房地產(chǎn)主要進(jìn)行是非住宅項(xiàng)目的大宗交易，并以購(gòu)買物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體等商辦資產(chǎn)為主。其中原因無非看中的是其在特殊環(huán)境下的收益模式，即大宗交易的資金一般來源于養(yǎng)老金、大學(xué)基金、主權(quán)基金等，其資金成本低、規(guī)模大，通常進(jìn)行中長(zhǎng)期投資而非短期炒作。
新風(fēng)口長(zhǎng)租公寓，倍受青睞
除了物流資產(chǎn)和商辦資產(chǎn)，今年以來，最受關(guān)注的長(zhǎng)租公寓也是外資和港資重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)版塊。在黨的二十大再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”的大背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正迎來新“變局”。
根據(jù)住建部等相關(guān)部門規(guī)劃，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，預(yù)計(jì)可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。近兩年，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房256萬套間，能夠解決700萬新市民、青年人的住房問題。
正因如此，住房租賃市場(chǎng)迎來新風(fēng)口，龍頭企業(yè)競(jìng)逐長(zhǎng)租公寓賽道，頭部玩家競(jìng)逐資管賽道。為了追求多元化和“第二增長(zhǎng)曲線”，萬科、龍湖等房企背景的也大張旗鼓地布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，以萬科為例，萬科泊寓截至目前已累計(jì)獲取21萬間房源，累計(jì)開業(yè)17萬間，出租率達(dá)到95%。與此同時(shí)，保租房擴(kuò)容在今年迎來高峰期，眾多的長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛加入保租房“納保”行列。所謂“納?！?，是指租賃項(xiàng)目按照各地出臺(tái)的保障性租賃租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行申報(bào)，審核成功后，可稱為保障性租賃住房，遵循相應(yīng)的租金要求，享受相應(yīng)政府優(yōu)惠。
這是長(zhǎng)租公寓企業(yè)為政府做事的經(jīng)典案例，長(zhǎng)租公寓既是市場(chǎng)商品，又是政府保障民生的保租房，如此操作，可謂是一石二鳥，雙方共贏。因此，許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)，在此春風(fēng)下，喊出了“應(yīng)納盡納“的口號(hào)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科泊寓今年開業(yè)項(xiàng)目中保障性租賃住房房源將超過一半。
根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，到2030年，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)規(guī)模有望超過4萬億元；到2035年，國(guó)內(nèi)的租房群體將擴(kuò)容至約3億人。市場(chǎng)火爆，加上政府的加持，迎來新風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓也備受資本特別是外資的青睞。
做另類資產(chǎn)管理生意的博楓資產(chǎn)管理，“抄底”中國(guó)資產(chǎn)的標(biāo)的就是長(zhǎng)租公寓，這家來自于加拿大的資管公司坐擁7500億美元的全球資產(chǎn)規(guī)模，兩個(gè)多月前落子中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目就是租賃住宅。今年9月，位于上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目被博楓收購(gòu)。該項(xiàng)目由富力地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)手打造，標(biāo)的面積約4.2萬平方米、約560間客房。交易完成后，該項(xiàng)目正式命名為上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓，定位為中高端租賃住宅。
外資除了單純的財(cái)務(wù)投資，近年來外資品牌也非常看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。2020年，美國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌睿星資本收購(gòu)了上海中山公園附近的資產(chǎn)，并對(duì)其改造翻新，推出了首個(gè)高端租賃社區(qū)品牌；碧桂園與奧克伍德集團(tuán)合力創(chuàng)建高端公寓產(chǎn)品「奧克伍德碧軒」；針對(duì)中國(guó)境內(nèi)不同群體的長(zhǎng)租公寓需求，雅詩(shī)閣不但在中國(guó)內(nèi)地拓展規(guī)模迅速達(dá)到44000間，還分別于2020年及2022年推出兩個(gè)適應(yīng)本土的品牌雅遇長(zhǎng)租公寓及升級(jí)產(chǎn)品雅院服務(wù)公寓。
從外資對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的青睞可以看出，隨著新型租客群體95后、00后進(jìn)入社會(huì)，年輕群體對(duì)于品質(zhì)的租住生活有著極高的要求，希望享受便利性更高、更加專業(yè)化的租住體驗(yàn)和服務(wù)。所謂，從投資的角度來說，未來的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)一定是備受資方青睞正在火速崛起的重要標(biāo)的。
酒店資產(chǎn)投資“仍需努力”
相比于物流資產(chǎn)、寫字樓商辦資產(chǎn)，以及正在火速崛起的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，外資港資對(duì)酒店標(biāo)的的投資仍然處于不溫不火狀態(tài)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)對(duì)大宗資產(chǎn)梳理盤點(diǎn)，今年1-11月，外資和港資投資酒店資產(chǎn)占大宗資產(chǎn)投資比例僅為12%，不過同比去年的8%，有了4個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)。
空間秘探梳理發(fā)現(xiàn)，前面列舉的外資港資投資機(jī)構(gòu)，除了太古地產(chǎn)由于重點(diǎn)參與項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目本來就有酒店投資（今年8月，太古地產(chǎn)與深圳福田區(qū)簽署合作協(xié)議，同月宣布旗下酒店項(xiàng)目將率先落地），直接參與收購(gòu)抄底酒店資產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。
第一太平戴維斯三季度報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，以北京市場(chǎng)為例，北京寫字樓市場(chǎng)處于供過于求，潛在買家會(huì)仔細(xì)甄別并對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出手；酒店受疫情影響最大，雖成為拋售變現(xiàn)的主力資產(chǎn)，但不是熱門標(biāo)的。
此外，中國(guó)高星級(jí)酒店由于天然患有“地產(chǎn)時(shí)代”綜合征，很多資產(chǎn)都是不良資產(chǎn)，在交易過程中往往“有價(jià)無市”。一二線城市高星級(jí)酒店數(shù)量早已噴發(fā)，在一些低線城市，由于當(dāng)年地方政府對(duì)五星級(jí)酒店的狂熱，在地產(chǎn)狂飆的時(shí)代也埋下隱患——爛尾工程增多、不懂運(yùn)營(yíng)虧損加劇。
據(jù)空間秘探統(tǒng)計(jì)，近10年來，在全國(guó)爛尾、倒閉、換牌的100多座五星級(jí)酒店中，80%都是國(guó)際或者地產(chǎn)高端酒店品牌，其中不乏萬豪、希爾頓、喜來登、洲際這些為我們熟知的外資大牌。除了爛尾外，地產(chǎn)公司和當(dāng)?shù)卣?dāng)年建造高星酒店，只是為了彼此的“門面“，運(yùn)營(yíng)情況糟糕，出租率低，普遍處于虧損和破產(chǎn)狀態(tài)。正因如此，近兩年高星酒店資產(chǎn)拍賣非常常見，拍賣價(jià)格大部分過億，但是成交率還不到10%，有的酒店資產(chǎn)甚至拍賣數(shù)年，也沒有投資機(jī)構(gòu)接盤。
不過，空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象正在發(fā)生變化。一方面，外資更多的傾向于純財(cái)務(wù)投資，大宗資產(chǎn)整合是其一個(gè)重要方向，從單純的標(biāo)的到綜合的標(biāo)的正成為改變的路徑。過去，投資的可能就是一棟寫字樓，現(xiàn)在投資的可能是一個(gè)商業(yè)綜合體，而優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)正是商業(yè)綜合體的一個(gè)重要承載和組成部分；另一方面，相對(duì)于外資，港資除了純財(cái)務(wù)投資，更著重于加強(qiáng)項(xiàng)目的綜合建設(shè)，如太古地產(chǎn)、嘉華國(guó)際、新世界等港企，在內(nèi)地的投資更多的是“躬身入局“。如太古地產(chǎn)的西安太古里，太古地產(chǎn)持有70%股份，曲江新區(qū)下屬企業(yè)持有30%股份；廣州聚龍灣太古里，太古地產(chǎn)和合作方各持50%，并不都是單純的“買賣”，更多的是后面的“運(yùn)營(yíng)”。正因如此，這些商業(yè)綜合體項(xiàng)目里面，酒店投資也占據(jù)著重要分量，對(duì)于酒店投資來說，也是未來重要的機(jī)會(huì)之一。
綜上，步入2022年末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從困厄迎來復(fù)蘇，房企整體融資環(huán)境也出現(xiàn)了更多有利的情形，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降，購(gòu)房者和投資者信心正在修復(fù)，市場(chǎng)正在從觸底反彈，企穩(wěn)可期，在這樣的背景下，外資和港資的紛紛入局中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，無疑為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)鏈的平穩(wěn)健康發(fā)展注入一針強(qiáng)心劑。而對(duì)于行業(yè)更為關(guān)注的長(zhǎng)租公寓和酒店投資，新的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來！