記者 | 孫梅欣
隨著近期各地進(jìn)一步調(diào)整購(gòu)房政策，部分城市也搭建新的房產(chǎn)交易平臺(tái)。
12月8日，合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合相關(guān)部門搭建的二手住房互換平臺(tái)正式上線。據(jù)大皖新聞報(bào)道，通過(guò)該平臺(tái)，合肥市區(qū)范圍內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（含房屋所有權(quán)證書）并可上市交易的存量住房，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)互換。
房屋擁有人可以通過(guò)政府搭建的公益性換房平臺(tái)，有換房需求的用戶可以免費(fèi)通過(guò)平臺(tái)登記置換意向、選房看房、簽訂換房協(xié)議。
換房平臺(tái)包括線上線下渠道，既可以通過(guò)網(wǎng)上的合肥市房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)平臺(tái)，或者“合肥住房”小程序，也可以通過(guò)線下合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合房公司”）的8個(gè)門店，協(xié)助辦理住房置換業(yè)務(wù)，合房公司將免費(fèi)提供房屋互換服務(wù)。
在合肥之前，杭州、蘇州等城市都在今年陸續(xù)上線了二手房交易平臺(tái)，但像合肥這樣搭建互換平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋擁有人的產(chǎn)權(quán)流動(dòng)方式卻并不多見。
合肥的換房平臺(tái)上線后，對(duì)于互換房屋過(guò)程中的定價(jià)、交易、繳稅等問(wèn)題，也受到了眾多關(guān)注。
平臺(tái)服務(wù)免費(fèi)，互換細(xì)節(jié)待明確
界面新聞通過(guò)“合肥住房”和合肥市房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)平臺(tái)看到，目前已經(jīng)上線“置換房”入口，置換房源和置換發(fā)布都需要用戶進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證。
另外，合房公司8家線下服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)之一的合肥承寓門店，其相關(guān)工作人員告訴界面新聞，如果房屋擁有人有意愿互換房屋，可以通過(guò)線上小程序登記，需要提交房屋產(chǎn)權(quán)證、房主身份證、房屋照片等信息，以保證發(fā)布人和發(fā)布房源的真實(shí)性。
“發(fā)布自己持有的房屋信息之后，還需要登記房主希望置換后的房源所在區(qū)域、面積、樓層、戶型等資料，以等待相符合房源的信息匹配。”該工作人員告訴界面新聞，如果滿足期望的房源出現(xiàn)，并且對(duì)方房主想置換的房屋條件和原房主發(fā)布房源相匹配，那么就可以實(shí)現(xiàn)房屋互換。
該工作人員表示，互換需要滿足的不是單方面對(duì)房源需求的匹配，是“你看上我的房子，我剛好也看上你的房子”的雙向奔赴：“平臺(tái)提供的是信息綜合、大數(shù)據(jù)匹配功能，相當(dāng)于撮合作用。”
而對(duì)于房屋的定價(jià)問(wèn)題，該工作人員表示，房屋可以交易，由雙方自主定價(jià)，但也需要參考市場(chǎng)同類價(jià)格，雙方進(jìn)行協(xié)商后互換或者補(bǔ)差價(jià)：“這和二手房交易類似，肯定不能與市場(chǎng)價(jià)偏離太大，如果想盡快互換，定價(jià)低一些成功率更高。”
對(duì)于契稅如何繳納，該工作人員表示，交易契稅按差價(jià)繳納，稅費(fèi)支付由雙方協(xié)商完成，可以各自支付也可以轉(zhuǎn)嫁支付。如果一方房屋還有貸款，需要結(jié)清后才能過(guò)戶。
由于平臺(tái)剛剛上線，該工作人員認(rèn)為，很多細(xì)節(jié)問(wèn)題還需后面完善清晰：“例如房貸涉及銀行系統(tǒng)，貸款是由原房主結(jié)清，還是下家補(bǔ)齊后再貸款，具體細(xì)節(jié)問(wèn)題目前還沒有明確，我們已經(jīng)向上級(jí)匯報(bào)等待反饋。”
互換房屋平臺(tái)上線后，合肥市場(chǎng)表現(xiàn)出一定積極性。界面新聞在存量住房置換服務(wù)平臺(tái)上看到，到12月9日發(fā)稿，已有94套置換房源上架。
承寓門店的工作人員也表示，僅業(yè)務(wù)上線首日上午，就已經(jīng)接到幾十個(gè)咨詢電話：“交易環(huán)節(jié)、看房過(guò)程中，如果用戶對(duì)過(guò)戶流程不熟悉，線下工作人員可以陪同，整個(gè)互換環(huán)節(jié)我們提供免費(fèi)服務(wù)。”
目前該互換服務(wù)還在試點(diǎn)期，試點(diǎn)時(shí)間為2022年12月至2023年底。
另外需要注意的是，有學(xué)區(qū)房互換需求的用戶，房屋互換交易后的學(xué)位，按合肥現(xiàn)行“市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策”執(zhí)行。
對(duì)于該政策的細(xì)則，據(jù)合肥市人民政府官網(wǎng)介紹，自2021年秋季入學(xué)起，市區(qū)公辦學(xué)校招生入學(xué)實(shí)行“同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，多胞胎、二孩（多孩）等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。今年合肥也繼續(xù)執(zhí)行該政策。
老政策新方式，但成功概率較小
對(duì)于合肥推出房屋互換平臺(tái)的效應(yīng)，一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，互換平臺(tái)類似貝殼中介，不過(guò)有政府搭建的公益性質(zhì)：“只要想賣房，都可以掛在上面，同時(shí)你想買的區(qū)域、要求也填寫好，系統(tǒng)就能幫助匹配需求。”
盡管通過(guò)公共平臺(tái)實(shí)現(xiàn)房屋互換的方式在目前市場(chǎng)上較為少見，但業(yè)內(nèi)人士指出，這一方式并非首創(chuàng)，按照法律法規(guī)很多城市都可以實(shí)現(xiàn)房屋置換，但由于成功率較小，因此很少有城市為此專門設(shè)立平臺(tái)。
“這一方式的好處在于，由于雙方是對(duì)房屋補(bǔ)差價(jià)，因此在房屋差價(jià)不太大的情況下，降低換房時(shí)的資金壓力，并且節(jié)省了交易契稅，一定程度上可以提高二手房的交易流動(dòng)性和活躍度。”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝表示。
但他直言，由于互換是要雙方都看上彼此的房屋，成功概率非常小，多年來(lái)市場(chǎng)上能達(dá)成互換交易的房源量很小。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，房屋互換方式數(shù)十年前在大城市較為常見：“由于當(dāng)時(shí)交通不方便，單位分房又沒有市場(chǎng)化交易渠道，才會(huì)換房，并且換房雙方為熟人交易較多，陌生人的情況很少。”
他認(rèn)為，在當(dāng)下二手房市場(chǎng)交易相對(duì)冷清的情況下，直接交易都很難，換房成交的難度更大，因此目前來(lái)看對(duì)二手房中介的交易量影響不多。
作為二線樓市熱點(diǎn)城市，今年合肥的二手房交易量較為活躍。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，到今年10月，平臺(tái)顯示合肥的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)3.1萬(wàn)套，可以看出在市場(chǎng)面臨調(diào)整之際，合肥今年居民換房的需求較大。
在房?jī)r(jià)方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，合肥全市二手房均價(jià)為16196元/平方米，環(huán)比上月下跌0.1%，同比上升2.34%，較今年1月15949元/平方米的均價(jià)上漲1.55%。
新房方面，雖然成交量大幅下滑，但均價(jià)卻依然在上漲。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年11月，合肥今年新房成交38420套，同比去年下降41.18%；成交均價(jià)為19438元/平方米，同比上漲27.3%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，此次合肥搭建線上服務(wù)平臺(tái)，開啟二手住房互換服務(wù)新模式，旨在解決職住分離問(wèn)題。此舉將二手房交易由傳統(tǒng)中介帶看撮合轉(zhuǎn)向政府平臺(tái)主導(dǎo)，可降低部分交易成本，對(duì)購(gòu)房者需求釋放有一定利好。
但同時(shí)需要注意的是，二手房互換交易政策仍有一定制約，互換交易后的學(xué)位按現(xiàn)行政策執(zhí)行，并未進(jìn)行放寬以促進(jìn)交易。
同時(shí)，由于二手房之間房屋狀況差異較大，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格接受程度不一，匹配人群相對(duì)較少，適用人群或較為有限。后續(xù)的政策效果，仍有待進(jìn)一步觀察。