記者 | 黃昱
隨著12月15日第四批集中供地收官，廣州2022年住宅用地土拍落下帷幕，全年攬金約1221億元，相比2021年縮水約557億元。
從第四批集中供地的情況來(lái)看，廣州土地市場(chǎng)仍未回暖。本輪只掛牌了6宗地塊，是廣州歷次集中供地中數(shù)量最少的，但仍舊有1宗地塊流拍，還是位于中心區(qū)天河區(qū)。
另外成交的5宗地塊只有一宗溢價(jià)，同樣是位于天河區(qū)，由保利發(fā)展以95.8億元拿下，溢價(jià)率0.2%。折合樓面價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米，沖上廣州樓面價(jià)TOP8。
作為總部位于廣州的央企，保利發(fā)展也是今年廣州市場(chǎng)的拿地大戶，總計(jì)拿下5宗地塊，其中2宗沖進(jìn)了廣州樓面價(jià)TOP10。
第四批集中供地中，參與拿地的民營(yíng)房企多了起來(lái)，且久違的出現(xiàn)了民企拿地情況，最終民企方圓集團(tuán)攜手黃浦區(qū)國(guó)資知識(shí)城集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得黃埔區(qū)地塊。上一次民營(yíng)房企在廣州拿地還是5月份的2022年首次集中供地。
在銷售市場(chǎng)尚未明顯恢復(fù)之前，廣州土拍持續(xù)低迷算是意料之中。今年以來(lái)，廣州樓市基本延續(xù)去年下半年的冷淡態(tài)勢(shì)，一二手房在下半年均出現(xiàn)了明顯的降價(jià)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，均連續(xù)四個(gè)月下滑。
盡管如此，廣州仍保持調(diào)控定力，并未對(duì)限購(gòu)、限貸、限售等需求端政策進(jìn)行調(diào)整。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，廣州樓市接下來(lái)不排除會(huì)適時(shí)加大對(duì)剛需和改善型住房需求的支持，在房住不炒的前提下，可能適當(dāng)降低限購(gòu)令門檻年限、認(rèn)房不認(rèn)貸等。
供地目標(biāo)完成率僅過(guò)半
為了降低土地市場(chǎng)熱度、抑制地價(jià)，“兩集中”供地政策從去年2月開始在包括廣州在內(nèi)22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過(guò)3次。
然而，去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開始明顯降溫。
以廣州為例，去年首輪、二輪、三輪的流拍率分別為12.5%、52.1%、23.5%。今年，在市場(chǎng)下行、企業(yè)拿地意愿較低情況下，廣州集中供地明顯縮量，即便追加一輪，供應(yīng)量合計(jì)只有58宗，同比幾乎折半。即便如此，土地出讓情況也不理想，流拍率依次為5.6%、21%、17%、17%。
廣州今年計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)總量約為751公頃，但四批供地結(jié)束后，目標(biāo)完成率也僅有58%。
不止廣州如此，各地土地供應(yīng)普遍縮量。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至10月27日，全國(guó)22城供地計(jì)劃完成率整體不足五成，其中長(zhǎng)春、重慶不足三成。
為了提升房企的拿地積極性，廣州今年供地總體素質(zhì)大有提升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年廣州四批供地，中心六區(qū)宅地供應(yīng)幅數(shù)多達(dá)33宗，占比達(dá)57%，比去年猛翻一倍，其中第四批次中心六區(qū)供應(yīng)量占比達(dá)83%。
去年除越秀、天河零宅地供應(yīng)，其余的中心四區(qū)宅地合計(jì)供應(yīng)31宗，占比不及三成，其中還包含不少來(lái)自白云區(qū)北部四鎮(zhèn)的地塊。
克而瑞研究中心指出，今年廣州第四批次集中供地走的是“少而精”路線，不讓貨量過(guò)剩的外圍區(qū)多增負(fù)擔(dān)，同時(shí)讓供不應(yīng)求的中心六區(qū)需求有所釋放。此外，以期望降低流拍率，提振市場(chǎng)信心。
然而，在市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢的情況下，即便11月融資端的政策支持力度空前，房企拿地仍然謹(jǐn)慎。在廣州第四批供地中，唯一拿地的民企方圓集團(tuán)還是聯(lián)合黃埔城投平臺(tái)知識(shí)城投資，另外四塊地越秀地產(chǎn)拿下兩宗、保利發(fā)展一宗、中建拿下一宗。
唯一流拍的地塊是位于天河區(qū)的梅花鋁廠地塊，在它隔壁的是越秀地產(chǎn)在第二輪集中供地中搖號(hào)拿下的燕塘地塊三。從地塊素質(zhì)上來(lái)看，梅花鋁廠地塊比燕塘地塊三更靠近地鐵站，生活配套更成熟，此次流拍有些讓人意外。
肖文曉指出，梅花鋁廠地塊流拍，多少還是受到燕塘地塊三首開去化表現(xiàn)的影響，按照5萬(wàn)+的可售樓板價(jià)計(jì)算，7、8萬(wàn)起的新房售價(jià)難以滿足開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的考核要求，而價(jià)格低開之后項(xiàng)目去化不達(dá)預(yù)期，更讓有意競(jìng)拍的企業(yè)躊躇。
據(jù)界面新聞了解，燕塘地塊三的樓面價(jià)約為5.08萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄，為廣州史上第五高的樓面價(jià)，入市項(xiàng)目名為越秀和樾府，此前市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)超10萬(wàn)元/平方米，實(shí)際入市價(jià)最低7萬(wàn)元/平方米。
中建所拿地塊是白云區(qū)的純安置房回購(gòu)地塊，在廣州第四輪土拍中熱度最高，但賺的也就是代建的錢。由17900元/平方米的起始回購(gòu)價(jià)進(jìn)行降價(jià)競(jìng)拍，降價(jià)階梯為100元/平方米，最終中建以17100元/平方米回購(gòu)價(jià)競(jìng)得，總成交總價(jià)約為16.4億元。
庫(kù)存量仍高企
土地市場(chǎng)一向是樓市的晴雨表，廣州土地市場(chǎng)難有好表現(xiàn)的核心原因在于樓市未真正回暖。
今年以來(lái)，廣州樓市成交持續(xù)低迷，新房庫(kù)存壓力大，二手掛牌量激增。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，廣州新房庫(kù)存11.8萬(wàn)套，去化周期18.9個(gè)月。全市80個(gè)板塊中，只有18%的去化周期低于行業(yè)警戒線，另外82%皆超過(guò)12個(gè)月，而且不乏去化周期高于兩年的“老大難”。
中原地產(chǎn)與克而瑞的統(tǒng)計(jì)略有出入，但都基本指向了新房庫(kù)存壓力大的事實(shí)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月末，廣州全市新房庫(kù)存量1244.5萬(wàn)平方米，去化周期19.4個(gè)月，庫(kù)存量及消化周期均創(chuàng)近一年以來(lái)新高。
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月初，廣州二手房掛牌數(shù)量約為11.5萬(wàn)套，而目前已達(dá)到約12.6萬(wàn)套。按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計(jì)算，當(dāng)前廣州二手房的去化周期約為16.8個(gè)月。
庫(kù)存量高企的同時(shí)，廣州樓市成交量仍沒(méi)有明顯起色。
受疫情影響，廣州樓市成交量在11月份跌至低位。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月廣州新房網(wǎng)簽4014宗，環(huán)比下跌24%，同比下跌54%；二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為5543宗，環(huán)比下跌16.3%，同比下降8.3%。
在疫情防控舉措優(yōu)化后，房企12月以來(lái)明顯在廣州加大了推售節(jié)奏，保利發(fā)展短短半月推出兩個(gè)項(xiàng)目，分別為位于廣州黃埔科學(xué)城的保利錦上以及位于荔灣的保利和悅濱江 ，同時(shí)還祭出了首付最長(zhǎng)18個(gè)月的促銷舉措。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)12月5日至12月11日（第49周），廣州商品住宅供應(yīng)1741套，供應(yīng)面積21.03萬(wàn)平方米，環(huán)比增加164%。
即便如此，廣州新房銷量并未有明顯回暖。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)界面新聞表示，12月以來(lái)，廣州并沒(méi)有如預(yù)期一樣出現(xiàn)一波小行情。
一位房企人士也對(duì)界面新聞表示，一些案場(chǎng)的人氣多少都存在一定水分，真實(shí)成交情況并不理想。
一位科學(xué)城房產(chǎn)中介透露，保利錦上12月3日開盤確定的銷售單價(jià)是3.2-3.9萬(wàn)元/平方米，沒(méi)過(guò)多久后一些位置不好的房源降價(jià)到了2.9萬(wàn)元/平方米，但實(shí)際銷量也不太理想。
成交量不好直接導(dǎo)致廣州房?jī)r(jià)維持下跌趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月廣州新房環(huán)比下跌0.5%，同比上漲0.2%；二手房?jī)r(jià)格方面，11月廣州環(huán)比下跌0.6%，同比下跌0.3%。
對(duì)比其他一線城市，11月廣州新房?jī)r(jià)格及二手房?jī)r(jià)格均處于領(lǐng)跌位置。數(shù)據(jù)顯示，11月深圳、北京、上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.5%、上漲5.7%、上漲4%，二手房分別環(huán)比下跌0.3%、0.2%、0.5%。
“雖然廣州面臨量?jī)r(jià)下行的考驗(yàn)，但作為需求底蘊(yùn)強(qiáng)勁的一線城市必然在調(diào)控的穩(wěn)定性方面有更多考量，這也是為何在過(guò)去一年全國(guó)樓市大范圍政策調(diào)整的情況下，廣州等一線城市始終保持調(diào)控定力的原因?！笨硕饛V佛分析師肖文曉指出。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，近兩個(gè)月密集出臺(tái)的利好政策普遍集中于限購(gòu)層面、房企層面，而刺激需求端的優(yōu)化政策則仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變（尤其廣州等一線城市）；剛需買家購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)期盼針對(duì)需求端的積極政策出臺(tái)，以幫助買家建立信心。