實習(xí)記者丨操子怡

自宣布重啟收購珠海免稅集團(tuán)后，珠海國企格力地產(chǎn)成為近期市場上的熱門股，已連提6個漲停。

12月8日晚，格力地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案，中斷兩年半的收購珠海免稅集團(tuán)又重啟，消息一出，市場反應(yīng)熱烈，格力地產(chǎn)連續(xù)六個交易日漲停。截至12月16日收盤，報11.54元/股，自12月9日復(fù)牌以來股價漲幅達(dá)61%。

受股價連漲影響，12月15日晚，格力地產(chǎn)發(fā)布風(fēng)險提示公告，表示公司股價已經(jīng)連續(xù) 5 個交易日漲停，股票交易價格存在較大波動，敬請注意投資風(fēng)險。

根據(jù)中證網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2022年12月14日，格力地產(chǎn)靜態(tài)市盈率為56.10，市凈率為 2.04，房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率為10.93，市凈率為0.99，格力地產(chǎn)的市盈率、市凈率指標(biāo)明顯高于行業(yè)水平，存在估值較高的風(fēng)險。

在11月底證監(jiān)會“第三支箭”落地后，房企陸續(xù)重啟重大資產(chǎn)重組。12月2日，格力地產(chǎn)也發(fā)布公告，表示此前導(dǎo)致重大資產(chǎn)重組暫停的事由已經(jīng)消除，將繼續(xù)推進(jìn)重組事項。

12月8日晚，格力地產(chǎn)披露重組預(yù)案，宣布擬向珠海市國資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，收購珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，同時擬向不超過35名投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金。

這意味著，格力地產(chǎn)垂涎已久的免稅業(yè)務(wù)迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。2020年5月，格力地產(chǎn)宣布購買珠海免稅100%股權(quán)，交易對價高達(dá)122億元，但由于時任董事長魯君四被證監(jiān)會調(diào)查，根據(jù)上交所相關(guān)規(guī)定，收購案不得不擱置。在此期間，格力地產(chǎn)不僅在海南成立全資子公司，并多次拿地布局免稅業(yè)務(wù)。

格力地產(chǎn)公告表示，本次交易涉及的資產(chǎn)審計、評估工作尚未完成，交易方案還需要公司董事會、監(jiān)事會再次審議及股東大會審議批準(zhǔn)，需經(jīng)有權(quán)監(jiān)管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后方可正式實施，本次交易能否獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，以及最終獲得的批準(zhǔn)時間存在不確定性，提請廣大投資者注意交易風(fēng)險。

珠海免稅創(chuàng)立于1980年，隸屬于珠海市國資委，是少數(shù)獲準(zhǔn)在口岸經(jīng)營免稅品業(yè)務(wù)的國有企業(yè)之一，近年來重點布局橫琴和海南。不同于其他行業(yè)，免稅是一個需要持牌經(jīng)營的業(yè)務(wù)，因此極大地限制了外來玩家進(jìn)入。

但這兩年受宏觀經(jīng)濟(jì)和疫情因素影響，珠海免稅的業(yè)績已出現(xiàn)明顯下滑。

2019年營收26.60億元，實現(xiàn)凈利潤7.23億元，根據(jù)未經(jīng)審計的財務(wù)報表，2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免稅兩年一期的營業(yè)收入分別為12.70億元、19.06億元、12.64億元，相較于2019年同期分別下降52.26%、28.35%、35.51%；兩年一期的凈利潤分別為1.50億元、6.12億元、2.16億元，相較于2019年同期分別下降79.25%、15.35%、63.82%，業(yè)績波動明顯。

 另外，格力地產(chǎn)本身也存在業(yè)績下滑且出現(xiàn)虧損，公告顯示，2021年凈利潤3.21億元，較上年同期下降42.63%；2022年1-9 月實現(xiàn)營收27.55億元，同比下降55.35%，凈利潤-0.61 億元，同比下降109.50%。

 2015年，格力地產(chǎn)首次提出“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，但是七年過去，房地產(chǎn)仍然是格力地產(chǎn)的營收主力。2020年、2021年、2022 年1-9月，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為53.00億元、63.81億元、21.48 億元，占當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入的 83.21%、89.95%、78.92%。

在公司財務(wù)方面，格力地產(chǎn)也面臨負(fù)債率過高、短期償債壓力大的問題。

截至 2022 年 9 月末，格力地產(chǎn)貨幣資金為 19.71 億元，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)到 78.61 億元，“三道紅線”指標(biāo)中，資產(chǎn)負(fù)債率 （剔除預(yù)收）71.61%，凈負(fù)債率 190.63%，現(xiàn)金短債比 0.25，屬于紅檔房企，現(xiàn)金流可能階段性承壓，存在一定的流動性風(fēng)險。

格力地產(chǎn)在公告中表示，若未來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，相關(guān)資產(chǎn)也存在減值風(fēng)險，截至9月末，格力地產(chǎn)存貨及投資性房地產(chǎn)賬面價值合計為 264.72 億元，占公司總資產(chǎn)的 80.51%。

另外，在格力地產(chǎn)的大健康布局中，參股公司科華生物的“百億仲裁案”波瀾未平，也存在一定投資受損風(fēng)險。2020年5月，格力地產(chǎn)以 17.26 億元現(xiàn)金收購了科華生物18.64%的股份，這筆投資計入長期股權(quán)投資并按權(quán)益法核算。

2021年7月，科華生物的子公司天隆公司因疫情業(yè)績大漲，隨后試圖提高收購價格，掀起和母公司科華的“百億仲裁”風(fēng)波，目前仲裁還處在收尾階段，科華生物正在籌劃發(fā)行股份，購買少數(shù)股東持有的天隆公司38%的股權(quán)，公告表示，發(fā)行股份購買資產(chǎn)存在不確定性，鑒于科華生物已被深交所退市警告，股票未來可能存在終止上市風(fēng)險。

對于格力地產(chǎn)來說，目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收下滑，且已出現(xiàn)虧損，在大健康領(lǐng)域的投資也有難以收回的風(fēng)險，想徹底去地產(chǎn)化，只有完成對珠海免稅收購了。

國泰君安也指出，本次重組將推動珠海免稅上市，能增厚格力地產(chǎn)利潤，同時也有利于珠海免稅業(yè)務(wù)擴(kuò)張。