由上海報(bào)業(yè)集團(tuán)界面新聞主辦的第五屆【界面財(cái)經(jīng)年會(huì)】于12月20日在上海中心成功舉辦。魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官 胡鼎出席年會(huì)，并發(fā)表主題演講《租賃住房，城市新青年的第一個(gè)家》。特別鳴謝本次年會(huì)戰(zhàn)略合作伙伴梅賽德斯-奔馳。
以下為胡鼎主旨演講實(shí)錄：
大家好，我是魔方生活服務(wù)集團(tuán)的首席戰(zhàn)略官胡鼎，魔方生活服務(wù)集團(tuán)是09年至今的公寓運(yùn)營企業(yè)，我是一名90后。租房是年輕人一定繞不開的話題，因?yàn)椴豢赡軓拇髮W(xué)畢業(yè)來到大城市打拼，就立即擁有自己買下來的房子，租房是所有年輕人都會(huì)經(jīng)歷的過程，包括我。我在加入魔方之前在知名的戰(zhàn)略咨詢公司麥肯錫任職，之后也在私募基金從事過部分地產(chǎn)投資，包括停車場、公寓、產(chǎn)業(yè)物流地產(chǎn)，在2019年決定離開金融企業(yè)，加入實(shí)業(yè)公司，希望能夠陪伴魔方生活成為中國長租公寓第一股，今天我?guī)е^往的戰(zhàn)略思考，以及作為已經(jīng)加入企業(yè)的實(shí)業(yè)者，幫大家來了解長租公寓是什么樣的行業(yè)，以及魔方怎么樣來賦能行業(yè)。
首先，長租公寓脫胎于非常大的行業(yè)，叫做租賃住房行業(yè)，更大的行業(yè)就叫做居住需求，我們認(rèn)為住房行業(yè)是非常有活力、非常有韌性的。首先整個(gè)住的行業(yè)，每個(gè)中國人都需要租房子或者住房子，在中國有多少人需要租賃房子，而不是住在自己購買的房子呢？目前第七次人口普查得到的數(shù)據(jù)是一共有2億，這2億多的人，無論因?yàn)楫惖毓ぷ鳎蛘呤且驗(yàn)檫€沒有達(dá)到購買第一套房的年齡，他需要居住在城市中間，這也是過去30多年城市化推動(dòng)的租賃人口的需求。第二個(gè)不爭的事實(shí)，與租房相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)行為叫做買房，在中國買房的壓力相對(duì)于國際的其他大都市是比較難的。用租售比來看，中國可能需要存30-40年的工資才能買到一套房，當(dāng)然當(dāng)中有非常多家庭的資助以及其他方式的幫助。
在這樣不爭事實(shí)的下，會(huì)發(fā)現(xiàn)哪些社會(huì)現(xiàn)象呢？第一，發(fā)現(xiàn)年輕人結(jié)婚的年齡開始往后推移，通常中國家庭第一次婚姻和第一次買房的時(shí)間是非常接近的。第二，越來越多的城市新青年認(rèn)為，租房也是比較好的決定，既使在需要結(jié)婚的時(shí)間段也是可以接受租房消費(fèi)行為的。在這樣的前提下，中國整個(gè)租賃市場達(dá)到了2萬億的級(jí)別，有2億人需要租房，并且這些租房人群每年需要1萬多的消費(fèi)力，造就了萬億級(jí)別的市場。這個(gè)萬億級(jí)別的市場目前分布哪里呢？分布在個(gè)人與個(gè)人之間的交易，也就是C2C市場，當(dāng)需要租房子的時(shí)候更多的是跟個(gè)人房東租賃房子，這個(gè)市場很大，而能夠供應(yīng)的機(jī)構(gòu)租房還是比較少的?？磭H的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，美國、英國、德國這些對(duì)于城市新青年更好關(guān)懷的城市，會(huì)有越來越多機(jī)構(gòu)化的企業(yè)提供租房，像魔方這樣的企業(yè)，通過在市場上獲取更多的房源，進(jìn)行合理的改造跟服務(wù)，最終輸出給城市新青年。
在這樣的進(jìn)程下，過去五六年的政策也是頻繁地支持長租公寓，現(xiàn)在有新的名字叫保障性租賃住房，國家在十四五規(guī)劃中一共累計(jì)規(guī)劃了960萬套保障性租賃住房，也是希望能夠提供越來越多的供給給到城市新青年。
在這種情況下，長租公寓是有活力，并且有韌性的行業(yè)，它的韌性取決于哪里呢？全球都面臨著COVID-19的沖擊，美國最大的長租公寓企業(yè)EQR，在疫情沖擊的三年來，首先出租率并沒有降低，消費(fèi)需求在租房領(lǐng)域中并不會(huì)因?yàn)橐恍┪C(jī)或者疫情影響，人還是需要長期有地方住的。第二，搬遷率或者續(xù)租率，它續(xù)租率是非常高的，它的搬遷率是逐漸降低的。越來越多人發(fā)現(xiàn)，既使是經(jīng)濟(jì)不好，既使疫情來臨了，還是需要在城市中待下去，因?yàn)榇蟪鞘幸廊粨碛懈玫臋C(jī)會(huì)。在EQR的三年年報(bào)里提到，美國東海岸、西海岸最優(yōu)秀的六個(gè)城市，租賃的需求并不會(huì)有任何減少，這造成了長租公寓是有活力且有韌性的行業(yè)。魔方在這個(gè)行業(yè)里做什么呢？我們致力于ESG的行動(dòng)，也已經(jīng)發(fā)布了兩年的ESG報(bào)告，更大的夢(mèng)想是為城市新青年提供一個(gè)家。
魔方公寓和別的商業(yè)模式有最大的區(qū)別，是做集中式公寓的，并不去獲得民宅，并不會(huì)去問每個(gè)個(gè)人房東獲得一套一套的三室一廳、四室一廳，然后再把它拆成一間房間往外出租，并不是做這樣的模式。我們做的是把一棟樓，把城市中舊的廠房、舊的辦公樓，或者說舊的不適合做酒店、商業(yè)的樓整包過來，進(jìn)行資產(chǎn)管理，改造分割，然后出租出去。通常一個(gè)項(xiàng)目會(huì)200-300間房。
因?yàn)槟玫降氖钦麠澋奈飿I(yè)，通常物業(yè)是1-5萬平米，會(huì)有非常多的創(chuàng)意以及思考，可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造或者重新的換代升級(jí)，也會(huì)使客人住在我們的空間中會(huì)更舒適。因?yàn)槿绻饷裾吘归_發(fā)商設(shè)計(jì)物業(yè)的時(shí)候是為家庭設(shè)計(jì)，而不是為一個(gè)單身的青年白領(lǐng)或者小兩口去設(shè)計(jì)，魔方改造后的公寓，更多地貼合租賃人群或者貼合城市新青年的生活習(xí)慣。目前魔方在全國已經(jīng)開業(yè)了8萬間長租公寓，并且不光擁有面對(duì)白領(lǐng)的長租公寓，也有面對(duì)服務(wù)人群或者藍(lán)領(lǐng)的長租公寓。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了主要的26個(gè)城市，并且在北上廣深、杭州、南京是深耕發(fā)展的，80%的收入來自一線城市。并且有非常多的客人是高學(xué)歷人群，他們不光有住的需求，通過住聯(lián)動(dòng)更多的衣食行、醫(yī)教文旅的需求。
魔方目前有三大拳頭產(chǎn)品，最主要的是魔方白領(lǐng)公寓的產(chǎn)品，主要是為城市新青年獲得優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境。我本人也有過八年租房經(jīng)驗(yàn)，在城市中最難找的是一居室，因?yàn)檫^去30年開發(fā)商都沒有建造過一居室，過去30年開發(fā)商拿地一定會(huì)造三室一廳，因?yàn)榧彝タ筒攀琴彿康闹髁?。如果拿家庭客的戶型用來給單身白領(lǐng)住，那就比較奢侈了?；蛘甙阉o三個(gè)白領(lǐng)住，那相對(duì)來說又有一些局促。所以總的來說，城市中間缺少一居室，魔方就是通過改造給到一居室的家，中間有廚房空間、冰箱、洗衣機(jī)，以及非常優(yōu)雅的小活動(dòng)空間。
第二，城市中還缺的就是為服務(wù)人群的住房，比如外賣小哥、快遞小哥、酒店的服務(wù)員，他們也是非常難找到住地的，很多服務(wù)人群不得不去群租，不得不去小區(qū)，可能三室一廳要住10個(gè)人，在消防隱患以及疫情防控中，明顯有非常眾多的社會(huì)問題。怎么解決城市服務(wù)人群的居住問題，也是魔方一直致力的。城市不能離開外賣小哥、快遞小哥，需要讓他們也有尊嚴(yán)的在城市中生活。所以魔方打造了另一個(gè)產(chǎn)品，叫做9號(hào)樓公寓，有點(diǎn)像大學(xué)的宿舍，4個(gè)人、6個(gè)人居住在一個(gè)房間里，然后共同來提供生活。另外這樣的商業(yè)模式更多的是和企業(yè)合作，比如我們的大客戶有海底撈、順豐、酒店，企業(yè)的HR在這種情況下也會(huì)去想如何更好地降本，如何能夠更好地提升雇員福利，如何更好地降低綜合成本。能夠給員工包吃包住，也是變相的降本，在17年創(chuàng)立這個(gè)賽道開始，這個(gè)產(chǎn)品在城市中也是越來越受到追捧。
最后，還有一個(gè)魔爾公寓，更熟悉的服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓在中國的需求并沒有前面兩個(gè)產(chǎn)品這么旺盛，更多的會(huì)在一些精致的藝術(shù)區(qū)或者是市中心來提供服務(wù)式公寓，比如我們?cè)诒本?98區(qū)域的郎園Station魔爾公寓，中間住了一些藝術(shù)家、獨(dú)立制片人等等。
同時(shí)魔方希望能夠?yàn)榭蛻舸蛟靾?jiān)實(shí)的IT后臺(tái)，因?yàn)槟Х絻纱笕^戰(zhàn)略就是數(shù)字化驅(qū)動(dòng)以及全方位的增值服務(wù)。對(duì)于數(shù)字化驅(qū)動(dòng)，智能化在公寓賽道也是能夠帶來非常多的幫助，比如對(duì)于消防非常看重，魔方公寓會(huì)為每個(gè)房間內(nèi)部都安裝煙霧報(bào)警器，遠(yuǎn)高于住宅標(biāo)準(zhǔn)，來保證它能夠防患任何火情、任何災(zāi)情的影響。同時(shí)樓下的門禁，如何能做到人臉識(shí)別、智能安防，都是需要更好的系統(tǒng)來進(jìn)行輸出的。
其次，對(duì)于城市更新是有大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的，魔方在全國擁有近四百個(gè)門店，希望把門店開的更多。哪些地方把舊樓拿過來做城市更新，是有利于城市治理的？哪些地方去做改造可能只是瞎折騰，如何來做這個(gè)判斷？有賴于大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，基于人口數(shù)據(jù)，基于人口交通流線的數(shù)據(jù)，基于周圍辦公樓的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在總的數(shù)據(jù)駕駛艙里已經(jīng)囊括了數(shù)十億條數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)回歸得出公寓的模型。最終把模型在上海復(fù)制4萬遍，在上海每隔500米就虛擬開一家魔方公寓，然后去尋找這4萬個(gè)門店中，哪些門店是最適合經(jīng)營的，哪些門店建造出來是更有需求的，通過迭代的方式來規(guī)避掉找到一個(gè)地方，判斷要不要開店的傳統(tǒng)模式。反過來按圖索驥，來尋找到最適合做改造、最適合城市去做升級(jí)的空間。
其次，對(duì)于C端的服務(wù)，能夠幫助客人一站式在APP上解決他所有的需求，包括租前的看房以及租后的各種需求。
第二個(gè)大的戰(zhàn)略，魔方會(huì)思考，一個(gè)人三年租住在一個(gè)空間里，他會(huì)想要什么，或者更深層次的問題，現(xiàn)在的年輕人在城市中需要什么。年輕人對(duì)家的定義更廣闊，不光需要有獨(dú)立的空間，有私密的空間，還需要有社交的需求，他希望能打消自己的孤獨(dú)感。魔方一直在致力，滿足客戶最基本的租賃需求，比如修東西、保潔，比如年輕人可能不擅長自己去洗一些鍋碗瓢盆，我們可以幫他來做入室保潔；更深層次的，會(huì)打造非常良好的社交系統(tǒng)，不排斥在公寓兩三百個(gè)租客中去建微信群。最近我自己住在公司的產(chǎn)品里，發(fā)現(xiàn)非常多的客人在第一波放開之后，居家的現(xiàn)象出現(xiàn)后，大家會(huì)交換一些藥物，問一問鄰居有沒有退燒藥、有沒有抗原，進(jìn)行一些交換。他們因?yàn)閷W(xué)歷比較高，相對(duì)非常高素質(zhì)，會(huì)出現(xiàn)非常好玩的，誰有抗原嗎？然后303直接說，我把抗原直接掛在門口了，但是我已經(jīng)陽了，請(qǐng)你來的時(shí)候一定要戴好口罩。這樣一種社交氛圍其實(shí)是年輕人非常喜歡的。
同時(shí)還提供了團(tuán)購服務(wù)、搬家服務(wù)、生活服務(wù)類的活動(dòng)，讓他們能夠知道自己不光是一個(gè)人生活在這個(gè)城市，周圍還有非常多的跟自己志同道合、年齡相仿、興趣愛好相同的朋友住在一起。也為此，魔方在每個(gè)門店都會(huì)打造公區(qū)，因?yàn)橄鄬?duì)于分散式公寓，集中式公寓的優(yōu)勢(shì)可以更彈性地打造想要的空間，會(huì)為樓下打造公共廚房，為年輕人打造一起開宴會(huì)的地方，會(huì)打造健身房，免費(fèi)提供健身的器材讓大家來進(jìn)行活動(dòng)，以及網(wǎng)紅打卡廳，共同看電影的區(qū)域。另外，也會(huì)高頻率地打造客群活動(dòng)，讓大家把社交做到想來就一定有活動(dòng)，有中秋的活動(dòng)，通過問卷發(fā)現(xiàn)這代年輕人非常喜歡打游戲，所以我們舉辦了《英雄聯(lián)盟》和《王者榮耀》的魔方公寓比賽，而且告訴他們，如果能拿到冠軍，直接有一年免租的大獎(jiǎng)，年輕人非常喜歡。過去兩屆的大賽都決出了冠軍，并且冠軍表示希望能夠長期跟自己的鄰居們切磋，進(jìn)行分享。此外，也有相親會(huì)、籃球賽，也促成了非常多的魔方情侶。
最后，還有點(diǎn)類似商業(yè)地產(chǎn)類活動(dòng)，來保證在重大的體育藝術(shù)盛事的時(shí)候加入。比如前幾天剛剛結(jié)束的世界杯，魔方在全國貢獻(xiàn)出了樣板間，給年輕人提供在房間里能夠看球的預(yù)約服務(wù)。有時(shí)候如果小情侶兩個(gè)人住在一起，可能男生喜歡看球，女生覺得不能熬夜，晚上11點(diǎn)、凌晨3點(diǎn)的球賽又很吸引人，怎么辦呢？提供樣板間，給到公寓中的年輕人，讓他們自己來選擇在共同的空間進(jìn)行看球。
世界杯期間，小組賽跟淘汰賽時(shí)提供一百多樣板間，在全國十個(gè)城市提供給大家。同時(shí)還在上海跟深圳做了兩場快閃的看球派對(duì)活動(dòng)，一個(gè)是巴西對(duì)克羅地亞的比賽，一個(gè)是最后的決賽，分別在上海跟深圳來進(jìn)行活動(dòng)。然后每個(gè)看球派對(duì)都吸引了超過一百名租客以及社會(huì)上的網(wǎng)紅來參加共同派對(duì)，希望能夠把這種生活的理念，把這種生活方式傳遞給年輕人，讓他們知道自己既有一個(gè)私密性的空間，同時(shí)當(dāng)需要社交，當(dāng)自己覺得孤單的時(shí)候，又有鄰居能夠共同來分享酸甜苦辣。
最后，魔方其實(shí)是希望通過我們的努力，讓城市新青年能夠租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、以及租得好，讓他們的生活更美好，謝謝。
【關(guān)于梅賽德斯-奔馳】
特別鳴謝本次年會(huì)戰(zhàn)略合作伙伴梅賽德斯-奔馳。作為汽車工業(yè)的引領(lǐng)者，梅賽德斯-奔馳始終將安全、可持續(xù)的未來出行方式視為發(fā)展動(dòng)力和己任，為此不斷對(duì)創(chuàng)新、綠色的出行技術(shù)加大投入，以打造安全、卓越、令人向往的汽車產(chǎn)品。從“電動(dòng)為先”到“全面電動(dòng)”，這家全球聞名的豪華汽車制造商正在加速奔向零排放和軟件驅(qū)動(dòng)的未來。立足中國汽車市場，梅賽德斯-奔馳與遍布全國的600余家授權(quán)經(jīng)銷商秉持“客戶為先”的經(jīng)營理念，持續(xù)“聚焦豪華”、提速“全面電動(dòng)”，踐行“商責(zé)并舉”的可持續(xù)發(fā)展，力求以“新豪華主義”的產(chǎn)品與“心豪華主義”的服務(wù)，滿足中國客戶不斷升級(jí)的可持續(xù)豪華出行需求，助力中國社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
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