記者｜牛鈺
受疫情、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)調整周期影響，今年北京寫字樓市場需求、投資端均明顯承壓。
在多方位政策調整以及經(jīng)濟回暖預期下，多家機構預測2023年北京寫字樓市場將出現(xiàn)回暖，同時供應量的增加也會在一定程度上拉高空置率。
高力國際12月26日發(fā)布報告顯示，2022年，北京辦公樓市場全年凈吸納量為-38.7萬平方米，較去年凈吸納量289.1萬平方米大幅下滑，空置率為16.1%，同比增長2.2個百分點，凈有效租金較去年同期下滑3.5%。
報告指出，市場分化情況較為嚴重，甲級寫字樓市場在第四季度出現(xiàn)了明顯恢復，全年需求呈現(xiàn)“觸底回升”走勢，而乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場則面臨著較大壓力，需求側表現(xiàn)疲軟。
受寫字樓市場租賃端及投資市場信心低迷影響，今年以來，北京大宗交易市場活躍度較低。
高力國際資本市場及投資服務副董事閆寒指出，2022年截止目前，北京寫字樓市場共實現(xiàn)24起大宗交易，成交面積97萬平方米，總成交金額253.9億元，雖然第四季度開始市場流動性明顯提升，并且有兩宗面積較大交易，但同比去年600億大宗交易額有明顯下降。
今年第四季度，北京甲級寫字樓市場需求持續(xù)小幅回暖，凈吸納量轉正至4.2萬平方米，但由于二、三季度凈吸納量都是負值，導致全年并未被年底的回暖拉回正值。
在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小，空置率同比增加1個百分點，租金環(huán)比下滑1.7%至331元/月/平方米。
高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明分析認為，影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個，分別是疫情封控持續(xù)影響、企業(yè)保守預期下辦公擴張意愿不足、多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效策略以及互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮。
“如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。”陸明表示。
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計，過去三年，非銀行金融和科技互聯(lián)網(wǎng)兩大領域的創(chuàng)新發(fā)展是北京辦公需求的“雙引擎”，金融業(yè)和TMT合計租賃面積占比三年間提升4.2個百分點至50.8%，其中金融業(yè)今年的甲級寫字樓租賃面積占比高達30%。
因此，在市場波動之下，金融行業(yè)較為集中的核心商圈表現(xiàn)依舊堅挺。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2022年，CBD、東城商務區(qū)以及金融街寫字樓出租率較為穩(wěn)定，正在建設中的麗澤金融商務區(qū)吸納量增長最明顯。
另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，過去8年間，生命科學行業(yè)對甲級辦公樓的需求增長率居第一名，CBD也是生命科學行業(yè)在京的主要聚集區(qū)域，吸引了全市甲級辦公樓市場中45%的生命科學企業(yè)。
作為2021年需求最強勁的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技今年的租賃需求出現(xiàn)了大幅縮減。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。
即使互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在行業(yè)調整周期有整合辦公空間的需求，但由于大部分退租面積集中在非標、改造項目，所以年初的退租行為對于高端辦公樓市場影響甚微，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為甲級寫字樓市場主力。
受影響更大的是乙級、產(chǎn)業(yè)園市場，僅2022年第一季度，產(chǎn)業(yè)園市場就出現(xiàn)快速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，擴張速度大幅放緩。
截止今年底，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的北部子市場，如望京酒仙橋、中關村和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調整的階段，空置率分別同比上漲20%、7.2%及7.7%。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海對此表示，“十四五”期間將是深化產(chǎn)業(yè)結構調整的關鍵時期，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉型只是整體產(chǎn)業(yè)結構調整的一個縮影。當頭部企業(yè)開始調整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。
這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。辦公樓市場作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，見證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來的發(fā)展紅利，同樣也需要被動地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長。
展望2023年北京寫字樓市場整體走勢，高力國際認為，需求側持續(xù)回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無法避免。
嚴區(qū)海表示，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調保證經(jīng)濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
與此同時，2023年，北京辦公樓市場供應量的增加會在一定程度上拉高空置率。
2023年，將有超過64萬平方米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40-50萬平方米的待退面積。特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場，2023年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
“需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響?！标懨黝A計，明年北京甲級寫字樓市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽也持類似觀點，預計市場需求將在2023年上半年初見平穩(wěn)復蘇訊號，有大面積空置的項目業(yè)主將采取更為激進的租賃策略，租金將進一步觸底。2023年下半年市場將止跌企穩(wěn)，實現(xiàn)小幅復蘇。