記者 樊旭

房地產(chǎn)又迎來(lái)重磅政策。1月5日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

分析師指出，這意味著監(jiān)管層對(duì)去年9月出臺(tái)的一項(xiàng)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限政策實(shí)施常態(tài)化執(zhí)行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，目前至少有38個(gè)主要城市符合這一要求。

2022年9月29日，央行和銀保監(jiān)發(fā)文稱，2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市可在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限是指“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）-20個(gè)基點(diǎn)”。目前，該下限為4.1%。

“此次政策通俗理解，即房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟的城市可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間，這就相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他進(jìn)一步指出，除了延長(zhǎng)此前政策的有效期，新政還體現(xiàn)了一個(gè)重要思路，即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松，尤其是要保護(hù)和支持購(gòu)房剛需。

值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹1月5日在接受央視采訪時(shí)表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作千頭萬(wàn)緒，又和人民群眾利益相關(guān)，要實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，必須要在精準(zhǔn)上下功夫。因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。

他特別強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間?！?/p>

分析人士指出，住建部的表態(tài)明確指出了2023年住房政策的方向。一方面，對(duì)首套房的政策支持力度將明顯加大，這與央行“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”的出發(fā)點(diǎn)是一致的，另一方面，對(duì)于二套住房和三套住房，監(jiān)管明確了支持和不支持的差異化政策。

在具體執(zhí)行首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制方面，央行和銀保監(jiān)會(huì)明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此外，監(jiān)管層表示，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的70大中城市中，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市有38個(gè)。其中，二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州；三四線城市25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)100多個(gè)城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1%以下，多數(shù)是在三四線城市。

“房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量較多，意味著穩(wěn)房?jī)r(jià)的壓力比較大。而且，房?jī)r(jià)不穩(wěn)，也是需求端疲弱，供給端風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放的根源。通過(guò)下調(diào)利率來(lái)對(duì)沖，一方面能提振購(gòu)房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過(guò)利率下行來(lái)改善預(yù)期，以對(duì)沖房?jī)r(jià)下行的壓力?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。