文|港股解碼 虹小豆
1月6日，港股內(nèi)房股沖高，截至發(fā)稿，龍光集團(tuán)（03380.HK）漲超9%，新城發(fā)展（01030.HK）、碧桂園（02007.HK）漲超5%，綠城中國(guó)（03900.HK）、旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）等紛紛跟漲。
消息面，1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)于新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這亦是對(duì)此前政策的進(jìn)一步延續(xù)。
據(jù)悉，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于2022年9月底就推出了放寬首套房利率下限的政策，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
政策大力支持下，去年12月重點(diǎn)城市平均首套房貸利率已有了明顯改善。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月103個(gè)重點(diǎn)城市平均首套房貸利率為4.09%，環(huán)比持平，同比下降155個(gè)bp，創(chuàng)歷史新低。
而關(guān)于央行本次操作，也只是把房貸政策從“階段性”到“長(zhǎng)效機(jī)制”的調(diào)整。對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，此次人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)的政策可以視為政策的延續(xù)，按照統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看去年這一政策覆蓋的城市超過(guò)了23個(gè)，由于去年房?jī)r(jià)下行的城市數(shù)量依然在增加，預(yù)計(jì)今年可進(jìn)行首套房貸款利率下限調(diào)整的城市會(huì)進(jìn)一步增多。
從調(diào)整范圍來(lái)看，所涉及的也只包括首套房，不針對(duì)二套房；僅觸及新發(fā)放的房貸，并不針對(duì)已經(jīng)投放的存量房貸。
央行定調(diào)，各地因城施策放大招
實(shí)際上，自去年11月份以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)各種利好信號(hào)就不斷釋放，從地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”到如今房貸利率松動(dòng)，都旨在快速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇回暖。
同時(shí)，為響應(yīng)中央號(hào)召，不少地方政府亦是頻繁發(fā)布新政，推動(dòng)相關(guān)政策落地實(shí)施。就近期而言，包括深圳、東莞、重慶、大連等城市均出臺(tái)樓市重磅大禮包。
1月5日，深圳市住房等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》的通知，提出在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式。
無(wú)獨(dú)有偶，此前12月底，據(jù)廣東省東莞市住建局官網(wǎng)消息，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門(mén)發(fā)布關(guān)于推行存量商品房“帶押過(guò)戶”模式的通知。
除“帶押過(guò)戶”外，政策在住房公積金貸款額度、契稅下調(diào)等方面的優(yōu)惠力度亦是相當(dāng)之大。
1月4日，安徽省六安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》，其中在支持合理住房需求方面提出，提高住房公積金貸款額度，以及提高住房公積金使用效率。
自2023年1月1日起，大連市契稅最高稅率由4%調(diào)降至3%；重慶日前將27條房地產(chǎn)新政納入穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策大禮包，重點(diǎn)提到調(diào)整房貸利率下限等。
顯而易見(jiàn)，在一系列政策呵護(hù)下，各地樓市復(fù)蘇回暖有望。但短期看來(lái)，需求端的刺激仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前不管是住房需求的能力，還是對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期，比過(guò)往任何時(shí)候都疲弱。而且，房?jī)r(jià)還在大面積下跌，70城中有50-65個(gè)城市的新房或二手房?jī)r(jià)在下跌，迫切需要多措并舉來(lái)提振市場(chǎng)的預(yù)期和信心，盡快止住，也迫切需要降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本。
南京市統(tǒng)計(jì)局則對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展提出建議，重點(diǎn)落在優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)“保交樓”工作；緩解民營(yíng)房企資金壓力，提振投資信心；豐富供給形式，拓寬購(gòu)房主體范圍；實(shí)施差異化調(diào)控，刺激購(gòu)房需求等方面。
長(zhǎng)期來(lái)看，住建部部長(zhǎng)倪虹首次提出了對(duì)首套房需求應(yīng)該“大力支持”，這一表態(tài)也充分說(shuō)明了房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需的重要作用，表明了監(jiān)管對(duì)于2023年房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升的信心。
房企業(yè)績(jī)有望迎拐點(diǎn)？
回顧往昔，在疫情的持續(xù)沖擊下，不少房企業(yè)績(jī)筑底?，F(xiàn)如今，伴隨房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，哪些地產(chǎn)股將率先迎來(lái)春天呢？
從中指研究院發(fā)布的2022年房企銷(xiāo)售額排行榜來(lái)看，碧桂園（02007.HK）仍然穩(wěn)坐頭把交椅，去年全年交付了64萬(wàn)套，以4643億元的銷(xiāo)售額排在榜單第一位。緊隨其后的是保利發(fā)展（600048.SH）、萬(wàn)科（02202.HK），2022年銷(xiāo)售額分別達(dá)到4408億元、4172.2億元。
而華潤(rùn)置地（01109.HK）、綠城中國(guó)（03900.HK）、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)亦沖進(jìn)前十榜單，2022年，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3013億元、3003.2億元、2960億元、2926.3億元、2218億元、2032.7億元、1700.2億元。
展望后市，興業(yè)證券張億東指出，民營(yíng)房企暴雷，行業(yè)浴火重生，地產(chǎn)行業(yè)估值分化。暴雷民營(yíng)房企行情難以修復(fù)，部分優(yōu)質(zhì)民企地產(chǎn)在政策支撐下估值有所修復(fù)，但仍未回到此前水平，而融資通暢、可持續(xù)拿地的央國(guó)企地產(chǎn)估值回歸正常水平，長(zhǎng)期更將進(jìn)一步受益于行業(yè)格局的優(yōu)化。
光大證券表示，政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1）看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來(lái)市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；2）看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來(lái)運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、上海臨港等。
中信證券則預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)前低后高，銷(xiāo)售復(fù)蘇較快，開(kāi)發(fā)投資復(fù)蘇較慢。珍惜政策機(jī)遇，二次分化、存量盤(pán)活和再融資三主線選股?？春盟{(lán)籌地產(chǎn)公司。
不難看出，在房地產(chǎn)政策力捧下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續(xù)著力于需求端的改善，屆時(shí)擁有豐富土地儲(chǔ)備及渠道資源的頭部巨頭無(wú)疑將充分受益，相關(guān)企業(yè)業(yè)績(jī)恢復(fù)性強(qiáng)。