記者 | 張熹瓏
2022年的香港樓市創(chuàng)多個新低。
根據(jù)香港土地注冊處公布，去年香港樓宇成交量下跌近四成。樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元（港元，下同），較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。
2022年是香港樓市慘淡的一年。截至2022年末，中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）報156.77，與20221年同期184.55相比累積下跌超過15%。這是自2008年金融海嘯以后表現(xiàn)最差的一年。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，138個CCL成份屋苑中有134個處于下跌。其中，跌幅最嚴(yán)重的荃灣海濱花園年內(nèi)價格跌幅累計超過三成。
不過，隨著內(nèi)地、香港即將在1月8日通關(guān)，行業(yè)看到復(fù)蘇的曙光。香港置業(yè)研究部董事王品弟指出，今年二手住宅物業(yè)注冊量有望回升超過兩成，達到4.5萬宗水平。
金融海嘯后表現(xiàn)最差的一年
自2008年至2022年，15年期間，香港樓價僅出現(xiàn)三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。
去年是2008年金融海嘯后表現(xiàn)最差的一次，跌幅達到15.05%，也遠(yuǎn)遜于2020年疫情剛爆發(fā)的時候。2008年和2020年跌幅分別為15.23%、1.07%。
回顧2022年，受到疫情、封關(guān)、加息等多種不利因素夾擊，香港物業(yè)市場交投量大幅放緩。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年整體物業(yè)共59619宗，創(chuàng)自1991年以來32年的新低。其中，港島、九龍及新界三區(qū)同比分別下跌41.6%、49%和35.3%。
2022年，香港二手住宅注冊量為36974宗，相比2021年的60332宗減少38.7%，創(chuàng)自1996年來的紀(jì)錄新低。
各類物業(yè)之中，只有一手公營房屋的成交量逆市上升，全年共944宗，同比上升10.9%。如果剔除一手公營房屋，2022年香港住宅成交量大幅下跌39.3%。
與此同時，非住宅物業(yè)注冊量同樣下挫。2022年工廈、寫字樓、鋪位注冊宗數(shù)共4494宗，按年減少35.2%；純車位及其他等合計6964宗，按年亦跌34%。
據(jù)中原工商鋪數(shù)據(jù)，截至2022年11月，四大核心區(qū)鋪位空置率仍處于偏高水平。最嚴(yán)重地區(qū)為中環(huán)，空置率高達12.87%；其次為尖沙咀10.77%，旺角及銅鑼灣分別為8.67%及5.71%。
一組數(shù)據(jù)更直觀反映樓市的下行：據(jù)地產(chǎn)代理監(jiān)管局，截至去年12月底，香港地產(chǎn)持牌代理人數(shù)為41107人，按月減少132人，創(chuàng)17個月的新低；此前，地產(chǎn)代理人數(shù)已連續(xù)4個月下滑，全年累計縮減955人，同比下滑2.3%。
對應(yīng)當(dāng)月香港整體物業(yè)成交量為3556宗，平均下來每12名代理中只有1人能獲得訂單，競爭激烈程度可想而知。
作為反映居民購買力和工商業(yè)活躍程度的重要指標(biāo)，地產(chǎn)下行的背后是仍未“回血”的香港。去年1-11月，香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計按年下跌1.1%，扣除其間價格變動后下跌3.6%。即使在已經(jīng)實行“0+3”的11月，零售業(yè)銷貨額仍按年下跌4.2%。
2022年9-11月，當(dāng)?shù)叵M及旅游相關(guān)行業(yè)合計失業(yè)率達5%，仍高于整體3.7%的失業(yè)率。
增設(shè)“通關(guān)專門店”
即將到來的兩地通關(guān)為香港地產(chǎn)行業(yè)打了一針強心劑。1月5日，港府宣布將于1月8日起恢復(fù)與內(nèi)地免檢疫通關(guān)，當(dāng)天下午6時開放四個陸路口岸網(wǎng)上預(yù)約系統(tǒng)。
通關(guān)無疑是香港經(jīng)濟與樓市的重中之重。自2003年香港開啟自由行后，經(jīng)濟上對內(nèi)地的依賴程度進一步提高。而在過去三年，通關(guān)受阻，整體GDP受到沉重打擊。
通關(guān)是當(dāng)?shù)貥鞘械木薮笾?，原因很簡單——?nèi)地人口眾多，哪怕對香港樓市有需求或具備購買力的人僅占非常小的比重，對香港而言亦是龐大的購買力。
“隨著內(nèi)地與港正常通關(guān)在即，相信會吸引大批內(nèi)地客于新春期間訪港，同時帶旺經(jīng)濟與樓市氣氛，預(yù)期樓市購買力明年初將會‘報復(fù)式’反彈。” 美聯(lián)住宅部行政總裁（港澳）布少明預(yù)計，樓價在今年將升10%至15%；第一季度住宅物業(yè)交投將大幅提升，一手物業(yè)大幅增長約3.8倍至4000宗水平，二手則增長約五成，重上1.2萬宗的水平。
布少明認(rèn)為，通關(guān)將刺激“北水南涌”，樓市“大陽春”即將出現(xiàn)，交投的升幅甚至?xí)h(yuǎn)超之前幾次，主要原因在于香港去年四季度住宅交投“冰封”，購買力不斷積壓，不少準(zhǔn)買家已摩拳擦掌等待入市。
中原（工商鋪）董事總經(jīng)理潘志明亦表示，預(yù)計核心商鋪租金全年上升約二至三成，民生區(qū)商鋪升幅約5至10%。
沉寂已久的香港即將迎來久違的內(nèi)地旅客，這也將成為地產(chǎn)業(yè)重點服務(wù)的對象。布少明表示，公司針對通關(guān)，將于將軍澳、啟德、荃灣等受內(nèi)地客旅客歡迎的區(qū)域重點出擊，增設(shè)“通關(guān)專門店”；并增聘200人，包括50名“通關(guān)專員”，和內(nèi)部人手共同組成約400人的“通關(guān)專員”團隊。
布少明提及，“通關(guān)專員”熟悉普通話及特定方言，且有服務(wù)內(nèi)地客人的經(jīng)驗；集團亦于去年12月為他們提供培訓(xùn)，包括了解不同方言的樓宇術(shù)語、內(nèi)地客人喜好及文化、公司形式買賣物業(yè)須注意事項等，未來也不排除將來于重點區(qū)分增設(shè)分行。
事實上，近期以來香港二手樓市正在解凍。根據(jù)美聯(lián)分行數(shù)據(jù)，在元旦假期前一周（(2022年12月26日至2023年1月1日），香港35個大型屋苑共有109宗成交，按周上升約31.3%，連續(xù)兩個星期上升，并創(chuàng)下37周以來的新高。
而反映業(yè)主對后市信心的“美聯(lián)信心指數(shù)”最新報55.5點，按周升11.2%，為50個星期的新高。
值得一提的是，隨著港府開展各項“搶人才”計劃，也有助刺激香港物業(yè)需求及交投氣氛。高端人才輸入計劃旨在補充流失的人才，預(yù)期移居香港或前來工作的內(nèi)地人士比起過去幾年將有大幅增長，進一步提升對香港物業(yè)的需求。
復(fù)蘇要靠“自己的力量”
一片叫好的氣氛中，亦有聲音指出，或許高興得太早。
中原集團創(chuàng)辦人施永青在接受《香港01》專訪時表示，近期樓市似有觸底、跌勢暫停之勢，但是否轉(zhuǎn)勢向上仍未能確定。
一方面，港府依舊實行“辣招”，且沒有減少的跡象。施永青認(rèn)為，這增加了市場成交成本，也會導(dǎo)致交投減少。而對于內(nèi)地客人來說，買家印花稅也會大大勸退他們購置香港物業(yè)的意愿，“有了印花稅之后，內(nèi)地客人少了很多，此前其占比為8%-10%，現(xiàn)在只有1%-2%，甚至是零點幾的占比?！?/span>
加上國內(nèi)有外匯管制，內(nèi)地的富商無法輕易在香港投資物業(yè)，所謂的“北水南涌”或許只是空想。
另一方面，香港飽受美元加息之苦。去年3月起，美聯(lián)儲展開加息周期，年內(nèi)連續(xù)7次加息，累計加息4.25%。香港銀行亦于同年9月開始加息，年內(nèi)已三度上調(diào)最優(yōu)惠利率，實際封頂息率達到3.625%。
最優(yōu)惠利率是香港按揭貸款的基準(zhǔn)利率。這也意味著香港的購房者未來將會面臨更多的利息支出。
鑒于利息對樓市的破壞，施永青認(rèn)為現(xiàn)在不是投資的好時機。他提到，目前業(yè)主出租房子的利息為2%，投資物業(yè)更低，“利息上升，流入房地產(chǎn)的資金自然會減少。缺乏資金樓價就會降低，樓價降低就更少投資者，形成惡性循環(huán)?！?/span>
而對于工商鋪而言，更是無法達到立竿見影的效果。盛匯商鋪基金創(chuàng)辦人李根興指出，經(jīng)過三年疫情，租客、業(yè)主均元氣大傷，市場信心依然不足，不可能出現(xiàn)成交量暴增的情況。
“樓市現(xiàn)在還是有隱患的。最大的隱患在于，香港作為全球型城市，由于去全球化受到很大影響?！笔┯狼嗵寡浴Ｗ鳛閲H金融中心和物流中心，香港主要通過世界互聯(lián)互通發(fā)揮作用。而在國際形勢和大國關(guān)系持續(xù)惡化的背景下，香港無法發(fā)揮過去的優(yōu)勢，也導(dǎo)致居民承擔(dān)樓市的能力受損。
樓市就像一條綿長蔓延的線，將香港各行各業(yè)串聯(lián)起來。而冰凍三尺，非一日之寒，想要迎來復(fù)蘇，香港樓市仍要經(jīng)過漫長的等待。正如施永青所說，“我希望見到的香港樓市復(fù)興，需要靠本地經(jīng)濟上升、居民收入穩(wěn)定來帶動，這才是樓市興旺的主要方式。外來的資金并不是說不能依靠，但這需要政策的配合，且不是自己的力量，始終有風(fēng)險?！?/span>