走過最艱難的一年半，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大洗牌，優(yōu)質(zhì)房企的綜合實(shí)力進(jìn)一步凸顯，行業(yè)格局發(fā)生顯著變化。

從龍頭房企來看，新的銷售規(guī)模前三格局在2022年已逐步穩(wěn)定，“碧保萬(wàn)”取代了曾經(jīng)的“碧萬(wàn)恒”。

作為最大的央企地產(chǎn)開發(fā)商，保利發(fā)展2022年全口徑銷量達(dá)到4573億元，位居行業(yè)第二，比去年晉升了兩個(gè)名次。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，保利發(fā)展能取得相對(duì)穩(wěn)定業(yè)績(jī)的原因在于，其能保持戰(zhàn)略的堅(jiān)定和經(jīng)營(yíng)管理能力的提升。

臨近年末兩月，地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策密集釋放，支持力度空前，近期央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)均表態(tài)要支持行業(yè)并購(gòu)重組、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃等。

開源證券研報(bào)中指出，在支持房企融資的“三支箭”等政策逐步落地后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將顯著改善，優(yōu)質(zhì)房企也將更能受益。

自身“造血”能力凸顯

隨著“管理紅利時(shí)代”到來，房企自身的“造血”能力被提到前所未有的重要位置。

2022年年初，保利發(fā)展2022年度工作會(huì)議上，區(qū)別于眾多房企以“活下去”為目標(biāo)，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，釋放出積極增長(zhǎng)的信號(hào)。

不過，保利發(fā)展的“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)不能簡(jiǎn)單、片面地理解成一個(gè)榜單上的銷售規(guī)模排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先。

保利發(fā)展早已搭建了“以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)，形成了產(chǎn)業(yè)鏈和業(yè)務(wù)集群共進(jìn)的業(yè)務(wù)板塊格局。

從銷售情況來看，保利發(fā)展今年拿下了多個(gè)單月銷售第一。據(jù)克而瑞排行榜統(tǒng)計(jì)，在2022年全口徑單月銷售排名中，碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展都拿過銷冠，其中保利發(fā)展拿了6次，碧桂園拿了5次，萬(wàn)科有1次。

從累計(jì)銷售來看，保利發(fā)展也相對(duì)穩(wěn)定，2022年全年實(shí)現(xiàn)銷售額約為4573億元，同比下降15%，這一降幅要好于百?gòu)?qiáng)房企平均降幅超過40%的水平。

保利發(fā)展之所以能保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，重要原因在于其市場(chǎng)判斷力和綜合開發(fā)能力。

保利發(fā)展已重點(diǎn)布局核心城市多年，一直堅(jiān)持“核心城市+城市群”的戰(zhàn)略，在行業(yè)調(diào)整過程中，這一布局模式能讓公司保持穩(wěn)定發(fā)展。

2022年上半年的銷售中，保利發(fā)展的核心城市貢獻(xiàn)度繼續(xù)提升，38個(gè)核心城市對(duì)保利發(fā)展的銷售貢獻(xiàn)為79%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)保利發(fā)展在22個(gè)城市銷售排名第一，46個(gè)城市排名前三。

在房地產(chǎn)行業(yè)信任鏈條修復(fù)的過程中，央企開發(fā)商的身份成為保利發(fā)展的有力背書。有業(yè)內(nèi)人士指出，保利發(fā)展今年之所以能在月度銷售上屢次領(lǐng)先，重要原因在于其央企身份更讓購(gòu)房者信任。

據(jù)悉，保利發(fā)展今年始終堅(jiān)持中央“保交樓 穩(wěn)民生”政策，以體系化的高品質(zhì)交付兌現(xiàn)客戶承諾，2022年交付體量創(chuàng)新高。

面對(duì)今年市場(chǎng)的急劇變化，保利發(fā)展也做到了快速反應(yīng)，2022年6月總部全體動(dòng)員下基層賦能一線，管理層也沖在一線。此外，為找到更多客戶，保利發(fā)展也不斷加大營(yíng)銷舉措，最終取得不錯(cuò)的效果。

低成本融資優(yōu)勢(shì)

除了自身的較好的“造血”能力外，保利發(fā)展的另一核心競(jìng)爭(zhēng)力——成本優(yōu)勢(shì)，也在房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的競(jìng)賽中凸顯。

2021年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售和融資的雙重壓力，在銷售增長(zhǎng)乏力的情況下，房企外部融資能力備受考驗(yàn)。

相比而言，保利發(fā)展的融資渠道依然通暢。2022年前三季度累計(jì)發(fā)行公司債券98億元，中期票據(jù)100億元，平均融資成本穩(wěn)定在3%左右。

低成本、通暢的融資渠道是保利發(fā)展區(qū)別于同行的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。去年12月，保利發(fā)展再次完成25億中期票據(jù)，15億公司債發(fā)行，票面利率低至2.3%。同時(shí)，保利發(fā)展獲得工商銀行等多家銀行的意向性融資額度。

12月29日，保利發(fā)展與中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行和建信住房租賃基金簽訂了住房租賃項(xiàng)目基金合作協(xié)議，涉及合作包括6個(gè)項(xiàng)目，交易金額16.23億元。

這次簽約算是保利集團(tuán)與中國(guó)建設(shè)銀行在去年初簽訂的《保障性租賃住房的戰(zhàn)略合作簽約》的進(jìn)一步落地。根據(jù)年初的合作協(xié)議，保利發(fā)展擬和建行及其各子公司設(shè)立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產(chǎn)投資持有、孵化培育租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目成熟后通過發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。

這一舉措對(duì)于保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務(wù)意義不小。租賃住房尤其是以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的租賃住房，具備投資規(guī)模大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，當(dāng)前住房租賃基金與未來公募REITs相結(jié)合的模式，能夠真正實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)“投-融-管-退”的全周期銜接。對(duì)于構(gòu)建輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的房地產(chǎn)發(fā)展新格局具有重要意義。

中信證券指出，保利發(fā)展存在雙重融資優(yōu)勢(shì)，一方面是良好的經(jīng)營(yíng)和強(qiáng)勁股東背景所保證的信用優(yōu)勢(shì)，另一方面是不依賴于美元債市場(chǎng)，不受匯率波動(dòng)影響的存量債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)。

此外，去年11月A股市場(chǎng)的股權(quán)再融資時(shí)隔多年后重新全面開放。在此背景下，保利發(fā)展于12月30日晚發(fā)出股票定增預(yù)案，總募資金額預(yù)計(jì)達(dá)125億元，將進(jìn)一步補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

在融資優(yōu)勢(shì)支撐下，保利發(fā)展去年也保持著逆勢(shì)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，拿地力度不小。

開源證券研報(bào)指出，2022年前11月，保利發(fā)展累計(jì)新增土地計(jì)容面積約968.2萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)總地價(jià)約1476.9億元，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）之比約為37%，高于主流房企平均拿地強(qiáng)度。

從拿地區(qū)域來看，保利發(fā)展堅(jiān)持布局一二線高能級(jí)城市。保利發(fā)展三季度報(bào)顯示，其前三季度重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角、珠三角、海西等核心城市及區(qū)位，38 個(gè)核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個(gè)核心城市合計(jì)占比超過45%。

在如今市場(chǎng)分化的背景下，高能級(jí)城市的土儲(chǔ)將有助保利發(fā)展未來業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。