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北京樓市開年回暖:二手房成交量上升、議價空間變小

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北京樓市開年回暖:二手房成交量上升、議價空間變小

北京樓市3月或再現(xiàn)“小陽春”。

北京住宅小區(qū)。圖片來源:界面新聞 匡達

記者 | 牛鈺 實習(xí)記者 田碩

三環(huán)開始堵車,網(wǎng)紅餐飲店坐滿等位的食客,連健身房都開始滿員,北京的煙火氣正在逐漸恢復(fù)。

隨著工作生活回歸常態(tài),北京樓市也開始恢復(fù)熱度,疫情期間積壓的購房、賣房需求逐步釋放。

回暖勢頭初顯于去年12月下旬。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,12月19日-25日,北京一二手成交均大幅反彈,當(dāng)周新房成交環(huán)比增長57%至968套,二手房成交量結(jié)束“四連跌”,當(dāng)周網(wǎng)簽1807套,環(huán)比增長20%。

麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示,雖然12月北京二手房市場成交同環(huán)比均出現(xiàn)下滑,但12月下旬的帶看量和中旬相比增加了兩倍。

今年元旦假期的回溫則更加明顯。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京二手房成交量環(huán)比上周增加超過七成,即使和去年元旦小長假(1.1-1.3)相比,成交量也上漲了7.7%。并且,帶看量環(huán)比上周上漲六成,新增購房需求比上周增加超過五成,市場活躍度大幅提升。

“11月中旬時尚在隔離期間,我看上一套房子降價了40萬,當(dāng)時猶豫一下就錯過了,現(xiàn)在同戶型基本都是原價,價格也不太好談下來。”打算在北京置業(yè)的王先生對界面新聞表示,最近他所關(guān)注的朝陽區(qū)幾個板塊看房的人有明顯增多。

麥田一位負責(zé)望京北大區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示,元旦期間,客戶帶客量是比較大的,環(huán)比上月,大概上漲了100%+,然后客戶咨詢量也特別大,包括成交量也相對比較多。

“其中有一個客戶看房半年了,但一直遲遲不出手,后受疫情影響,心理預(yù)期比較低,覺得房價會下降,后來受市場變化影響,最終加快了成交的速度和決心?!鄙鲜鰠^(qū)域經(jīng)理表示。

同時他還指出,近期交易量之所以活躍是由于前期疫情影響一部分客戶需求無法釋放,但并未遏制其購房意愿。因此目前放開之后這部分客戶都開始出手買房,釋放購房需求。

元旦假期至今,北京二手房網(wǎng)簽量也在穩(wěn)定增長。據(jù)樂居北京數(shù)據(jù),1月以來,北京二手房共網(wǎng)簽2846套,網(wǎng)簽面積約為24萬平方米,其中二手房住宅網(wǎng)簽共2296套,面積約為21.4萬平方米。

最近一周(1月3日-1月9日)8日外,二手房每日網(wǎng)簽量均超過100,9日實現(xiàn)655套的網(wǎng)簽量,達到峰值。

有一線銷售人員指出,單日破600套的數(shù)據(jù)已經(jīng)追平16年底、17年初的成交水平,如今客戶購房熱情增加,成交周期縮短,同時部分業(yè)主降價意愿降低議價空間縮小。

與客戶需求匹配的房子,只要價格合理,業(yè)主剛拿出來掛牌,成交周期很短,特別是剛需盤,就可以快速的出手。目前主要成交的一些亮點盤,大部分都是屬于純剛需這種樓盤,熱度相對高一些。“上述麥田區(qū)域經(jīng)理對界面新聞表示。

他還表示一部分業(yè)主對于國家釋放的政策比較敏感,對未來的市場預(yù)期相對看好,對價格比較有信心,議價空間縮小。麥田一位望京南區(qū)區(qū)域經(jīng)理也表示業(yè)主降價的意愿逐漸減少。

從北京樓市這幾年的慣性來看,年前和剛過完年都是二手房市場成交高峰期,比如去年同期,由于放貸速度加快,北京的二手住宅成交量攀升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,北京近年春節(jié)后出現(xiàn)“小陽春”的原因,就是部分家長要在3-4月購買學(xué)區(qū)房,最晚在1-2月賣掉房子,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就反應(yīng)到了3月。

“2023年是北京歷史上入學(xué)人數(shù)最多的一年,肯定也會出現(xiàn)‘小陽春’。”張大偉進一步指出,北京樓市還是要看有沒有新政策出臺,比如取消‘認房認貸’等,否則會在3月之后繼續(xù)下滑。

值得注意的是,不同于2022年初,今年初二手房掛牌均價上漲情況并不明顯,雖然溢價空間有縮小,但整體價格穩(wěn)定,部分片區(qū)甚至延續(xù)去年的微跌情況。

去年同期掛牌價增長明顯的一些熱門片區(qū),如海淀萬柳和西城德勝片區(qū)具有代表性。

安居客掛牌數(shù)據(jù)顯示,萬柳的蜂鳥家園現(xiàn)均價約16.34萬元/平方米 ,環(huán)比增長0.12%,略高于去年16.32萬元/平方米。西城德勝里一區(qū)、陽光麗景掛牌均價分別為15.67萬元/平方米 、17.91萬元/平方米,環(huán)比均略有下滑,不復(fù)2021年6月單價20萬以上的高位。

一位房產(chǎn)中介表示,這兩個片區(qū)雖然受到此前“多校劃片”、“教師輪崗”等影響,極端漲價少有了,不過還是相對保值,學(xué)區(qū)內(nèi)資源均衡,預(yù)計年后會出現(xiàn)量和價的變動。

如今的北京樓市,市場成交雖仍以二手住宅為主,但2017年至今,新建商品住宅成交占比逐漸上升。

據(jù)合碩機構(gòu)統(tǒng)計,2022年北京二手住宅成交套數(shù)占比為76.77%,新房商品住宅成交占比為23.23%,相比2017年增加9.82個百分點。

合碩機構(gòu)認為,這表明戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃等貼合當(dāng)下需求的新房購買人群逐漸增加,且二手房價也保持上漲勢頭,老舊小的房源升值空間有限,因此部分購房家庭將視線轉(zhuǎn)回新房。

因此,雖然北京整體新房市場成交冷熱不均,但有些樓盤趕在近期市場回暖的窗口期入市,取得了不錯的銷售成績。

12月27日開盤的建發(fā)城建文源府,從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,已經(jīng)超過100多套,另據(jù)項目銷售人員表示,截止上周末該項目已去化300多套。

中海地產(chǎn)在去年三批次拿下的永豐地塊也快速入市,中海富華里的富園12月17日開盤,當(dāng)日官宣銷售額超過25億,3-4居房源清盤,僅剩余少量兩居房源在售,匯園也將在近期入市。

上述兩項目分別位于昌平生命科學(xué)院及海淀,近幾年需求穩(wěn)定,南城豐臺區(qū)也有兩個項目熱銷,永定金茂府12月31日開盤,官宣賣了23億,中海地產(chǎn)的和瑞叁號院12月18日首次開盤實現(xiàn)銷售額20億。

元旦之后截至目前,并未有新項目入市,不過已有中建上源府、懋源·璟璽等取得預(yù)售證,海淀棲海澐頌也開放售樓處進入排卡階段,這幾個項目均將在近期躋身競爭激烈的北京市場。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽指出,2023年樓市或?qū)⒅鸩竭M入到底部企穩(wěn)復(fù)蘇階段,城市間市場的運行分化或?qū)⒓觿?,北京等核心一二線城市市場將率先進行低位修復(fù)。

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北京樓市開年回暖:二手房成交量上升、議價空間變小

北京樓市3月或再現(xiàn)“小陽春”。

北京住宅小區(qū)。圖片來源:界面新聞 匡達

記者 | 牛鈺 實習(xí)記者 田碩

三環(huán)開始堵車,網(wǎng)紅餐飲店坐滿等位的食客,連健身房都開始滿員,北京的煙火氣正在逐漸恢復(fù)。

隨著工作生活回歸常態(tài),北京樓市也開始恢復(fù)熱度,疫情期間積壓的購房、賣房需求逐步釋放。

回暖勢頭初顯于去年12月下旬。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,12月19日-25日,北京一二手成交均大幅反彈,當(dāng)周新房成交環(huán)比增長57%至968套,二手房成交量結(jié)束“四連跌”,當(dāng)周網(wǎng)簽1807套,環(huán)比增長20%。

麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示,雖然12月北京二手房市場成交同環(huán)比均出現(xiàn)下滑,但12月下旬的帶看量和中旬相比增加了兩倍。

今年元旦假期的回溫則更加明顯。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京二手房成交量環(huán)比上周增加超過七成,即使和去年元旦小長假(1.1-1.3)相比,成交量也上漲了7.7%。并且,帶看量環(huán)比上周上漲六成,新增購房需求比上周增加超過五成,市場活躍度大幅提升。

“11月中旬時尚在隔離期間,我看上一套房子降價了40萬,當(dāng)時猶豫一下就錯過了,現(xiàn)在同戶型基本都是原價,價格也不太好談下來?!贝蛩阍诒本┲脴I(yè)的王先生對界面新聞表示,最近他所關(guān)注的朝陽區(qū)幾個板塊看房的人有明顯增多。

麥田一位負責(zé)望京北大區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示,元旦期間,客戶帶客量是比較大的,環(huán)比上月,大概上漲了100%+,然后客戶咨詢量也特別大,包括成交量也相對比較多。

“其中有一個客戶看房半年了,但一直遲遲不出手,后受疫情影響,心理預(yù)期比較低,覺得房價會下降,后來受市場變化影響,最終加快了成交的速度和決心?!鄙鲜鰠^(qū)域經(jīng)理表示。

同時他還指出,近期交易量之所以活躍是由于前期疫情影響一部分客戶需求無法釋放,但并未遏制其購房意愿。因此目前放開之后這部分客戶都開始出手買房,釋放購房需求

元旦假期至今,北京二手房網(wǎng)簽量也在穩(wěn)定增長。據(jù)樂居北京數(shù)據(jù),1月以來,北京二手房共網(wǎng)簽2846套,網(wǎng)簽面積約為24萬平方米,其中二手房住宅網(wǎng)簽共2296套,面積約為21.4萬平方米。

最近一周(1月3日-1月9日)8日外,二手房每日網(wǎng)簽量均超過100,9日實現(xiàn)655套的網(wǎng)簽量,達到峰值。

有一線銷售人員指出,單日破600套的數(shù)據(jù)已經(jīng)追平16年底、17年初的成交水平,如今客戶購房熱情增加,成交周期縮短,同時部分業(yè)主降價意愿降低議價空間縮小。

與客戶需求匹配的房子,只要價格合理,業(yè)主剛拿出來掛牌,成交周期很短,特別是剛需盤,就可以快速的出手。目前主要成交的一些亮點盤,大部分都是屬于純剛需這種樓盤,熱度相對高一些。“上述麥田區(qū)域經(jīng)理對界面新聞表示。

他還表示,一部分業(yè)主對于國家釋放的政策比較敏感對未來的市場預(yù)期相對看好,對價格比較有信心,議價空間縮小。麥田一位望京南區(qū)區(qū)域經(jīng)理也表示,業(yè)主降價的意愿逐漸減少。

從北京樓市這幾年的慣性來看,年前和剛過完年都是二手房市場成交高峰期,比如去年同期,由于放貸速度加快,北京的二手住宅成交量攀升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,北京近年春節(jié)后出現(xiàn)“小陽春”的原因,就是部分家長要在3-4月購買學(xué)區(qū)房,最晚在1-2月賣掉房子,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就反應(yīng)到了3月。

“2023年是北京歷史上入學(xué)人數(shù)最多的一年,肯定也會出現(xiàn)‘小陽春’。”張大偉進一步指出,北京樓市還是要看有沒有新政策出臺,比如取消‘認房認貸’等,否則會在3月之后繼續(xù)下滑。

值得注意的是,不同于2022年初,今年初二手房掛牌均價上漲情況并不明顯,雖然溢價空間有縮小,但整體價格穩(wěn)定,部分片區(qū)甚至延續(xù)去年的微跌情況。

去年同期掛牌價增長明顯的一些熱門片區(qū),如海淀萬柳和西城德勝片區(qū)具有代表性。

安居客掛牌數(shù)據(jù)顯示,萬柳的蜂鳥家園現(xiàn)均價約16.34萬元/平方米 ,環(huán)比增長0.12%,略高于去年16.32萬元/平方米。西城德勝里一區(qū)、陽光麗景掛牌均價分別為15.67萬元/平方米 、17.91萬元/平方米,環(huán)比均略有下滑,不復(fù)2021年6月單價20萬以上的高位。

一位房產(chǎn)中介表示,這兩個片區(qū)雖然受到此前“多校劃片”、“教師輪崗”等影響,極端漲價少有了,不過還是相對保值,學(xué)區(qū)內(nèi)資源均衡,預(yù)計年后會出現(xiàn)量和價的變動。

如今的北京樓市,市場成交雖仍以二手住宅為主,但2017年至今,新建商品住宅成交占比逐漸上升。

據(jù)合碩機構(gòu)統(tǒng)計,2022年北京二手住宅成交套數(shù)占比為76.77%,新房商品住宅成交占比為23.23%,相比2017年增加9.82個百分點。

合碩機構(gòu)認為,這表明戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃等貼合當(dāng)下需求的新房購買人群逐漸增加,且二手房價也保持上漲勢頭,老舊小的房源升值空間有限,因此部分購房家庭將視線轉(zhuǎn)回新房。

因此,雖然北京整體新房市場成交冷熱不均,但有些樓盤趕在近期市場回暖的窗口期入市,取得了不錯的銷售成績。

12月27日開盤的建發(fā)城建文源府,從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,已經(jīng)超過100多套,另據(jù)項目銷售人員表示,截止上周末該項目已去化300多套。

中海地產(chǎn)在去年三批次拿下的永豐地塊也快速入市,中海富華里的富園12月17日開盤,當(dāng)日官宣銷售額超過25億,3-4居房源清盤,僅剩余少量兩居房源在售,匯園也將在近期入市。

上述兩項目分別位于昌平生命科學(xué)院及海淀,近幾年需求穩(wěn)定,南城豐臺區(qū)也有兩個項目熱銷,永定金茂府12月31日開盤,官宣賣了23億,中海地產(chǎn)的和瑞叁號院12月18日首次開盤實現(xiàn)銷售額20億。

元旦之后截至目前,并未有新項目入市,不過已有中建上源府、懋源·璟璽等取得預(yù)售證,海淀棲海澐頌也開放售樓處進入排卡階段,這幾個項目均將在近期躋身競爭激烈的北京市場。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽指出,2023年樓市或?qū)⒅鸩竭M入到底部企穩(wěn)復(fù)蘇階段,城市間市場的運行分化或?qū)⒓觿?,北京等核心一二線城市市場將率先進行低位修復(fù)。

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