文|時(shí)代周報(bào) 梁爭(zhēng)譽(yù)
編輯|劉婷
大宗交易市場(chǎng)整體低迷，自用型買家開始抄底入場(chǎng)。
2022年12月27日，安克創(chuàng)新發(fā)布公告稱，擬使用自有資金及募集資金在深圳購(gòu)買房產(chǎn)，用于公司辦公和募投項(xiàng)目“深圳產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)中心升級(jí)項(xiàng)目”建設(shè)，所涉標(biāo)的資產(chǎn)為深圳市潤(rùn)雪實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)雪實(shí)業(yè)”）在建中的寶安潤(rùn)智研發(fā)中心1棟相關(guān)房產(chǎn)。
從成交價(jià)格看，這是一筆劃算的買賣。在公告中，安克創(chuàng)新強(qiáng)調(diào)低于市場(chǎng)價(jià)買入的信息點(diǎn)。
公告顯示，安克創(chuàng)新所購(gòu)買的房產(chǎn)標(biāo)的房產(chǎn)套內(nèi)建筑面積總計(jì)約5.1萬(wàn)平方米，交易總價(jià)約15.42億元，折合單價(jià)約3.02萬(wàn)元/平方米。時(shí)代周報(bào)記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，潤(rùn)智研發(fā)中心備案均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。
在公告中，安克創(chuàng)新特別列出標(biāo)的資產(chǎn)所在區(qū)域同類房產(chǎn)的價(jià)格情況，周邊3個(gè)同類項(xiàng)目的備案單價(jià)在3-6.97萬(wàn)元/平方米之間。
“自用型買家低吸意圖明顯”——在一份關(guān)于2022年房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)回顧與展望的報(bào)告中，第一太平戴維斯如是表示。
目前，自用型買家正在擇機(jī)抄底，逐漸成為大宗交易市場(chǎng)的重要力量。
第一太平戴維斯中國(guó)資本市場(chǎng)董事孫國(guó)立透露，自用型買家去年購(gòu)入資產(chǎn)合計(jì)約611億元，交易金額占比從2021年的26.6%上升至38.0%，“當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，投資型買家的態(tài)度極其謹(jǐn)慎，自用型買家與投資型買家交易金額差距從2021年的1283億元下降至2022年的385億元，明顯縮小?！?/p>
戴德梁行的數(shù)據(jù)也能夠作為佐證。2020年至2022年第三季度，國(guó)內(nèi)寫字樓總交易額中，自用型交易占比近50%，較2015年-2019年的平均水平（18%）呈大幅提升。
寫字樓自用型和投資型買家交易金額占比，來(lái)源：戴德梁行
自用型買家中，來(lái)自TMT、金融機(jī)構(gòu)、政府平臺(tái)、能源、物流、醫(yī)藥醫(yī)療等行業(yè)的企業(yè)是交易主力，交易物業(yè)類型以寫字樓、產(chǎn)業(yè)園為主，占比高達(dá)84.5%。
“這些企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，催生了在一線城市購(gòu)置總部大樓的需求，”孫國(guó)立表示。
瑞凌股份和正弦電氣，正是自用型買家積極布局的典型案例。前者專注于逆變焊割設(shè)備、焊接自動(dòng)化系列產(chǎn)品等的研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)，后者從事工業(yè)自動(dòng)化控制產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。
由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，原有場(chǎng)地難以滿足公司發(fā)展需要，瑞凌股份和正弦電氣先后在深圳購(gòu)置房產(chǎn)以滿足研發(fā)與總部辦公的場(chǎng)地需求。
2022年8月，瑞凌股份公告稱，擬購(gòu)置研發(fā)及總部辦公用房，交易金額預(yù)計(jì)不超過(guò)4.65億元。2022年12月，正弦電氣宣布購(gòu)入房產(chǎn)用于滿足深圳研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)和華南營(yíng)銷區(qū)域深圳辦事處的辦公需求。
在購(gòu)置房產(chǎn)的相關(guān)公告中，正弦電氣、瑞凌股份及安克創(chuàng)新都不約而同地提到，公司目前租賃物業(yè)房產(chǎn)存在租金上漲、租約不穩(wěn)定等風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。購(gòu)置自有的研發(fā)及辦公用房，有利于提升公司品牌形象，吸引和留住優(yōu)秀人才，提升研發(fā)和辦公集約程度與管理效率，對(duì)公司未來(lái)科技創(chuàng)新能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升具有積極意義和推動(dòng)作用。
值得一提的是，得益于財(cái)力豐厚，自用型買家通常出手闊綽。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自用型買家比投資型買家擁有更強(qiáng)的購(gòu)買力——在上海市區(qū)，2022年前三季度錄得的前十大單價(jià)最高的寫字樓交易，均來(lái)自自用型買家。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管李志榮表示，新落成寫字樓的大量供應(yīng)，尤其在上海和深圳，為自用買家提供了購(gòu)買自用寫字樓的良好契機(jī)。此外，“由于部分開發(fā)商面臨資金壓力，他們更愿意以合理的價(jià)格快速回籠資金，自用型買家因此獲得了更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>
多年來(lái)，大宗交易市場(chǎng)均以投資買家為主。投資需求減弱，直接影響大宗交易整體表現(xiàn)。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年大宗交易市場(chǎng)累計(jì)成交大宗物業(yè)180宗，平均每2天就產(chǎn)生1宗1億元以上的交易，總成交金額約1609億元。交易數(shù)據(jù)看似搶眼，但實(shí)際上受全球經(jīng)濟(jì)不確定續(xù)增強(qiáng)影響，大宗交易市場(chǎng)去年的交易金額、交易宗數(shù)均已觸底，同比分別下跌41.3%、28.3%，創(chuàng)下近5年新低。