記者 樊旭
2022年最后一個(gè)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，樓市熱度仍在下探。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)，下跌城市數(shù)量創(chuàng)全年新高。
分析師指出，12月疫情在全國(guó)范圍內(nèi)加劇，是影響樓市熱度的主要原因之一。另外，雖然去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)寬松政策頻出，但包括“金融16條”、融資“三支箭”在內(nèi)的措施主要是聚焦房企端，對(duì)提振購(gòu)房者信心效果有限。
“房地產(chǎn)政策已經(jīng)全面進(jìn)入寬松階段，但市場(chǎng)需要看一線龍頭城市。當(dāng)前，一線城市沒(méi)有明顯的寬松政策，二三線城市購(gòu)房者對(duì)寬松政策已經(jīng)有所免疫。整體看，市場(chǎng)還在低位徘徊，12月在疫情影響下，市場(chǎng)全面低谷?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
分城市能級(jí)看，12月，“北上廣深”四個(gè)一線城市新房銷(xiāo)售價(jià)格由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州、深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。
二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補(bǔ)充道，供給方面，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商資金鏈仍舊緊張，降價(jià)促銷(xiāo)以保資金鏈依然是開(kāi)發(fā)商不得不為的選擇。需求方面，疫情持續(xù)沖擊疊加就業(yè)態(tài)勢(shì)不穩(wěn)，部分行業(yè)整頓和經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致居民收入不樂(lè)觀，需求低位徘徊的走勢(shì)很突出。
從2022年全年看，在疫情影響、房企債務(wù)違約、土地市場(chǎng)流標(biāo)等多重超預(yù)期因素影響下，全國(guó)樓市跌多漲少，銷(xiāo)售萎靡。
從更能反映市場(chǎng)狀況的二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，2022年12月，二手房?jī)r(jià)同比上漲的城市僅有6個(gè)，按漲幅排列，依次是成都（漲9.1%）、北京（漲3.9%）、上海（漲2.6%）、南充（漲1.4%）、無(wú)錫（漲0.4%）。
房?jī)r(jià)下跌的64城中，降幅最大的三個(gè)城市都在東北地區(qū)。12月，牡丹江二手房?jī)r(jià)同比下降11.6%，其次是哈爾濱，同比下降9.1%，再次是吉林，同比下降8.6%。一線城市中，廣州和深圳分別下跌0.5%和3.7%。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，總體上，人口規(guī)模有優(yōu)勢(shì)的城市，二手房市場(chǎng)相對(duì)健康。但顯然，在樓市低迷的大背景下，這類(lèi)城市明顯偏少。
根據(jù)界面新聞測(cè)算，全年來(lái)看，除了一線城市二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲跌分化外，二線城市降幅大多在1%-6%之間，三線城市降幅大多在2%-8%之間。
房?jī)r(jià)下跌的另一面是銷(xiāo)售規(guī)模的萎靡。2022年，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市銷(xiāo)售面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模降至2015年以來(lái)最低水平，單月已連續(xù)19個(gè)月同比下降。
在此背景下，2023年伊始，政策寬松信號(hào)便頻繁釋放，市場(chǎng)也期待這一年能夠真正迎來(lái)企穩(wěn)。
1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受央視采訪時(shí)表示，今年要繼續(xù)毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
同日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，70大中城市中，最近3個(gè)月（2022年10月-12月）房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市有34個(gè)。其中，二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門(mén)、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州；三四線城市21個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、洛陽(yáng)、牡丹江、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、襄陽(yáng)、徐州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。暫無(wú)一線城市。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能真正企穩(wěn)，分析師認(rèn)為，市場(chǎng)更期待來(lái)自一線城市的政策松動(dòng)。
“整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地，市場(chǎng)才有望真正企穩(wěn)。目前看，大量的改善需求很難入市，導(dǎo)致市場(chǎng)并不景氣?！睆埓髠フf(shuō)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，2023年，京滬兩地樓市政策均存在優(yōu)化調(diào)整的可能，這種可能一旦兌現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期有望逐漸改善，對(duì)全國(guó)樓市預(yù)期的好轉(zhuǎn)亦將起到積極作用。
她認(rèn)為，考慮到潛在需求旺盛，為避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)，預(yù)計(jì)2023年京滬樓市調(diào)控政策大概率是漸進(jìn)式推進(jìn)，從支持合理住房需求的角度出發(fā)，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻是政策優(yōu)化的重要方向。
例如，從房貸利率看，京滬為全國(guó)范圍內(nèi)少有的二套房貸利率超過(guò)5%的城市，下調(diào)空間較大。還可降低首套或二套房首付比例，降低購(gòu)房門(mén)檻，加大公積金政策的支持力度。另外，京滬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)間已較長(zhǎng)，適當(dāng)調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有助于需求釋放。