記者 | 張熹瓏
1月12日，界面新聞大灣區(qū)從農(nóng)業(yè)銀行佛山石灣支行的住房貸款用戶處獲悉，該行曾未按時扣除提前還的房貸，而雙方早就去年11月就提前還貸達(dá)成協(xié)商。
該名用戶表示，原本雙方約定于去年12月中旬扣除提前繳納的房貸，但銀行并未履行；經(jīng)投訴后，將扣款時間延遲至今年1月12日。
自去年以來，提前還房貸大潮席卷各地。同時，銀行也通過延長審核時間、關(guān)閉線上通道、提高最低還款額度等操作減少還貸人次。
1月16日，界面新聞大灣區(qū)致電農(nóng)行佛山分行。針對上述情況，工作人員表示，“目前輪候還款的客戶很多，我們已經(jīng)加快處理了，正在逐步消化?！?/p>
而上述用戶稱，在12日當(dāng)天晚上十點多，農(nóng)行才扣除了房貸。
像搶火車票一樣蹲點搶
“信息欄全部登記提前還房貸的，光其中一頁就有近10人。”去年10月10日，蔡銘前往銀行辦理提前還房貸申請時，被大廳或坐或立滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)娜藝樍艘惶按蠹叶急环抠J壓怕了?！?/span>
他自己也是想要盡快擺脫房貸的一員。蔡銘2017年在廣東佛山購買房產(chǎn)，在農(nóng)業(yè)銀行佛山石灣支行辦理了72萬的商業(yè)貸款，貸款期限為30年。五年過去，他仍有將近65萬元的貸款負(fù)擔(dān)在身。為了減輕未來還款壓力，他計劃提前還款30萬。
一個多月后，蔡銘接到石灣支行的電話，被告知審核已經(jīng)通過，將在同年12月11日扣款。臨近扣款日期，銀行卻又打來電話表示審核不通過，說是“上面領(lǐng)導(dǎo)不予通過”。
這個時候蔡銘已經(jīng)將東拼西湊的貸款存進(jìn)銀行。本來一次普通的申請也演變成一場漫長的拉鋸戰(zhàn)。他先后向佛山12345、佛山銀監(jiān)會等機構(gòu)舉報。盡管石灣支行在投訴后反饋會在將還款時間延至2023年1月12日。
這并非個例。去年以來，提前還房貸的人數(shù)不斷增加。與此同時，提前還貸的門檻也在提高。安徽的購房者賈源是在建設(shè)銀行辦理的住房貸款，“去年提前還很順利，1月份變成了預(yù)約制，還要像搶火車票一樣蹲點搶，目前只能排到4月份。”
提前還房貸成了一件“比中個頭彩還難”的事情。銀行通過推出預(yù)約制和排隊制、以系統(tǒng)升級為由關(guān)閉線上還款通道減少還貸名額。更甚者，就像農(nóng)行佛山石灣支行直接在明面上“放鴿子”，延遲扣款。
也有部分銀行關(guān)閉了原本方便的線上預(yù)約渠道。進(jìn)入建設(shè)銀行的提前還貸渠道，頁面顯示“線上申請預(yù)約額度已滿”，這種情況已經(jīng)維持了幾個月。
截至發(fā)稿前，界面新聞大灣區(qū)尚未能聯(lián)系到農(nóng)行佛山石灣支行。不過從農(nóng)行佛山分行的工作人員處獲知，現(xiàn)階段銀行審核環(huán)節(jié)有較多客戶申請要處理。針對延遲扣費的事宜，該人員表示不清楚情況。
銀行不差錢
銀行的收入主要來自利息，以農(nóng)業(yè)銀行為例，利息收入占營收比重達(dá)到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務(wù)。
過去，隨著樓市進(jìn)入黃金時期，房貸利率水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，1995年國內(nèi)房貸利率一度達(dá)到15.3%。近年來比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年為4.35%左右。
2022年是樓市慘淡的一年。數(shù)據(jù)顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國內(nèi)商品房銷售額13.3萬億元，按年減少足足4.9萬億元。
樓市的下行導(dǎo)致銀行利息收入大幅下滑。截至2022年9月30日，農(nóng)行利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達(dá)到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。
綜合農(nóng)行三年來個人貸款情況，可以發(fā)現(xiàn)增速大幅減緩。2020年6月底至2022年6月底，個人貸款余額分別為61987.43億元、71172.12億元、74834.24億元。貸款減值準(zhǔn)備也相應(yīng)增加，各報告期分別為6180.09億元、7205.70億元、7773.80億元。
與此同時，收益率在下滑。2020年年中至2022年年中，農(nóng)行的凈利息收益率分別為2.2%、2.12%和2.02%，2022年三季度進(jìn)一步下滑至1.96%。
拖延還款另一個背景在于銀行“不差錢”。根據(jù)央行1月11日發(fā)布的2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告中，去年12月末，全國住戶存款增加了17.84萬億元，而2021年僅增加9.9萬億元。這一存款額度大超預(yù)期。
個人住房貸款方面，2022年3月末、6月末和9月末，余額分別為38.84萬億元、38.86萬億元、38.91萬億元，幾乎是零增長。2021年9月末個人住房貸款余額同比增長15.7%，2022年同期增速已降至4.1%。
“報復(fù)性存款”也能從銀行財報中體現(xiàn)。2022年1-9月，農(nóng)行經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為13891.97億元，同比大幅增加810.61%，主要變動原因為“吸收存款和同業(yè)及其他金融機構(gòu)存放款項凈增加額有所增長?！?/span>
同為四大行的建設(shè)銀行同樣如此。截至去年三季度末，由于吸收存款大增，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)到8242.65億元，按年增加74.18%。
提前還房貸成最好理財方式
一邊是疲軟的經(jīng)濟和投資收益，另一邊是居高不下的房貸利率和低迷的樓市，不少人寧愿把錢用在提前還房貸，換一個安心。
例如賈源，“股票行情不好一路跌，去年虧了大概13％”，這種情況下，他寧愿把大部分積蓄和工資用在還房貸上。
而蔡銘2017年買房的時候恰逢地產(chǎn)黃金時期，房價和利息都處于最高位，“萬一以后混得不好，不希望高額的利息錢會成為壓倒駱駝的最后一根稻草?！?/span>
“房住不炒”之下，房子的金融屬性正在弱化；加上疫情和固定資產(chǎn)投資力度回落等因素，購房意愿大幅下滑已是不爭的事實。
“背后反映了大家對房價的預(yù)期比較悲觀。當(dāng)房價上漲跑不贏房貸利率，消費者不會再選擇承擔(dān)一個高利率去持有一項價格可能下跌的資產(chǎn)。也有人選擇賣掉房子，這也需要提前還掉貸款?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
更重要的原因在于，目前理財收益率（約3%）和存款利率都在往下走，低于房貸利率（約4%）。負(fù)債的成本相對更高，這種情況下，手頭有一定現(xiàn)金的購房者自然不愿意當(dāng)高利率“大冤種”。
“另外，很多提前還款的購房者可能有轉(zhuǎn)貸款的打算?！崩钣罴翁岬?，部分人士還掉房貸后會換成經(jīng)營貸或消費貸，“現(xiàn)在中小微模式的經(jīng)營貸利率是很低的，至少低于房貸?！?/span>
提前還貸的情緒什么時候能控制住？李宇嘉認(rèn)為，直到幾個因素出現(xiàn)：“一是房價下跌預(yù)期，或者說房價下跌能夠止??；其次是房貸利率可以降到跟理財收益率差不多的水平，甚至更低?！?/span>
1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，住宅價格連續(xù)三個月下降的城市可取消首套住房貸款利率政策下限。李宇嘉認(rèn)為，這也跟上述兩個因素的邏輯相符合。
一個有意思的現(xiàn)象在于，銀行方面為了增加收益拖延提前還房貸；同時為了刺激消費和投資，銀行也在下調(diào)存款利率。但是這樣一來，又會促使用戶將存款用于還房貸，形成惡性循環(huán)。
李宇嘉認(rèn)為，“現(xiàn)在的問題在于大家貸款積極性不高，包括企業(yè)也是，企業(yè)存款也在大幅度增加。盡管大家手頭上有錢，寧愿提前還貸，也不會買房，對樓市交投量的影響是顯而易見的。”
取巧的購房合同
提前還房貸是不是一個合理要求？
“從民法典的角度來看，購房人和銀行之間形成的是一個借貸關(guān)系。是否可以提前還款，主要還是看銀行跟個人簽的貸款合同中有沒有專門的約定。”北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所合伙人張巖告訴界面新聞。
張巖表示，絕大部分銀行房貸的合同都不會禁止提前還款，理論上購房者可以提前還款，但并不意味著這是件容易的事情。
實際上，對于提前還房貸，銀行的態(tài)度在不斷變化，“在前幾年，甚至有一部分銀行出臺政策鼓勵變相用各種方式讓客戶提前還款。”
政策并非一塵不變，體現(xiàn)在購房合同文件上則是相對模糊的定義和條例。如賈源的購房合同提到需要“雙方協(xié)商”，蔡銘的購房合同甚至沒有這部分的內(nèi)容，“只有簽約時律師和我們說過，三年內(nèi)提前還貸需要支付違約金。”
除了違約金和禁止提前還款期限有明確的規(guī)定，銀行關(guān)于提前還款的渠道、流程都沒有明確條文，也給其“灰色操作”提供了前提條件。張巖提到，“合同上沒有的規(guī)定，很多銀行會通過公告的方式公布?！?/span>
而在實際中，銀行也有不少辦法拖延這一進(jìn)程，例如設(shè)置審核放緩、關(guān)閉部分還款通道等障礙。張巖認(rèn)為，很難追究銀行的違約責(zé)任，“因為在合同中就沒有明確還款途徑和流程，銀行的條款設(shè)計也是在不斷精修調(diào)整，想要抓它違約其實是很難的?！?/span>
（應(yīng)受訪者要求，蔡銘、賈源為化名）