記者 | 張熹瓏
2022年香港全年樓價累跌15.59%，創(chuàng)下1998年以來最大年度跌幅。與此同時，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)急速增加。
據(jù)香港金融管理局1月31日公布的2022年第四季末負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款情況，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)由第三季末的533宗增加至第四季末的12164宗，按季大增21.83倍，更創(chuàng)下自2005年首季后18年的新高。
負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)占整體住宅按揭貸款比重由第三季的0.09%攀升至2.1%；涉及金額亦由30.06億元（港幣，下同）升至662.52億，按季增加21倍，創(chuàng)自2003年第四季后19年新高。
針對負(fù)資產(chǎn)數(shù)宗大增，香港金管局副總裁阮國恒指出，主要是因為住宅樓價去年首三季下跌8.5%后，第四季再跌7.7%所致。兩個數(shù)據(jù)累計已超過10%的負(fù)資產(chǎn)界線。
負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)超過金融海嘯時期
負(fù)資產(chǎn)是指物業(yè)的當(dāng)前市值低于未償還的按揭余額。一個簡單的例子是，買家購入500萬元的物業(yè)，假設(shè)仍有450萬元的貸款未償還，當(dāng)樓價下跌兩成至400萬元時，這個單位便變成了“負(fù)資產(chǎn)”。
一般而言，在樓價高位入市、借取高成數(shù)按揭更容易跌入負(fù)資產(chǎn)界線。由于一般情況下私人住宅按揭成數(shù)上限為九成，因此當(dāng)樓價跌幅超過一成至二成，容易出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)大增。
根據(jù)差餉物業(yè)估價署公布的私人住宅售價指數(shù)，2022年12月份私人住宅售價指數(shù)報332.5點，連跌7個月。2022年全年私人住宅售價指數(shù)累跌高達(dá)15.6%，跌幅是自1998年后最大的一次。
中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳表示，這一跌幅無可避免令高成數(shù)按揭、尤其是九成按揭的用家列入負(fù)資產(chǎn)行列；而由于放寬按保幫助用家上車，亦令高成數(shù)按保占按揭宗數(shù)比例升至約三成，因此在賬面計算，負(fù)資產(chǎn)個案便明顯增加。
樓價降溫的同時按揭申請也在減少。根據(jù)金管局公布的2022年12月份住宅按揭統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果，12月份新申請貸款個案較11月份按月減少3.6%至7510宗，當(dāng)中一手市場交易貸款減少14.3%至70億元；12月份新批出的按揭貸款額較11月份減少9.4%，至256億元。
2022年四季度，香港負(fù)資產(chǎn)突破1.2萬宗，比起2008年金融海嘯高峰約1.1萬宗還要多。負(fù)資產(chǎn)占未償還貸款總額的百分比也從2021年同期的低于0.05%上升至3.66%。負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由2021年同期的400萬元增加至25.17億元。
據(jù)金管局?jǐn)?shù)據(jù)，12月底未償還按揭貸款總額按月增加0.4%，至18099億元；按揭貸款拖欠比率輕微上升至0.06%。
不過金管局方面表示風(fēng)險整體可控，“這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數(shù)一般較高，當(dāng)中以按揭保險計劃下的貸款所占比例較大?！?/span>
按揭保險計劃的原意是按風(fēng)險為本原則幫助市民置業(yè)，計劃對申請人的還款能力有嚴(yán)謹(jǐn)要求。阮國恒指出，按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業(yè)整體按揭貸款的拖欠比率（2022年12月底為0.06%）更低，銀行按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險可控。
預(yù)計二季度回落
踏入2023年，香港樓市“小陽春”提早于春節(jié)前出現(xiàn)。美聯(lián)分行數(shù)據(jù)顯示，2023年1月16日至1月22日一周，香港35個大型屋苑共有81宗買賣成交，追平2011年紀(jì)錄并創(chuàng)近十二年同期新高。
業(yè)界認(rèn)為隨著第二季樓價回穩(wěn)，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)也將回落。經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明表示，預(yù)計樓價跌勢已見頂，第二季樓價將會回穩(wěn)，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)于今年第二季將見回落。
王美鳳指出，即使在賬面上計算，負(fù)資產(chǎn)數(shù)字顯著上升，但從具體數(shù)據(jù)來看，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)上升帶來的實質(zhì)信貸風(fēng)險及市場風(fēng)險仍很低。
一方面，金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，銀行自從2011年第1季起，無錄得任何拖欠三個月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款紀(jì)錄。
另一方面，最新失業(yè)率下降至3.5%，供款負(fù)擔(dān)比率估算平均45%以下水平，平均按揭成數(shù)約57%，均屬于較低水平。
“負(fù)資產(chǎn)一般只是一個賬面因素，即使跌入負(fù)資產(chǎn)行列不等于構(gòu)成問題，供樓人士應(yīng)對負(fù)資產(chǎn)首重穩(wěn)定按時供款。”王美鳳指出。
目前香港和內(nèi)地已實現(xiàn)首階段通關(guān)，也帶來樓市氣氛好轉(zhuǎn)的信號。美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)預(yù)期今年樓價上升5%至10%。
交投量雖有所回升，但樓價未有實時明顯升勢?，F(xiàn)時兩地通關(guān)主要作用于消費上，經(jīng)濟(jì)需要時間修復(fù)，難以迅速恢復(fù)至過往水平。黃建業(yè)也提到，看好北區(qū)及元朗，因為往返大灣區(qū)會途經(jīng)這兩個地區(qū)。
值得留意的是，樓價回落，但港府并沒有“撤辣”或“減辣”的打算。香港房屋局局長何永賢表示，目前的住宅物業(yè)需求管理措施，包括幾項印花稅行之有效；加上現(xiàn)時樓價只是有秩序調(diào)整，看不到樓價出現(xiàn)大幅下滑，有關(guān)“撤辣”的問題要小心處理，否則可能會刺激短期買賣。
財政司司長陳茂波提到，雖然近期樓市氣氛有回暖跡象，但由于美國加息周期未完，樓市短期仍可能有壓力，但未見到有大跌的風(fēng)險。
而跟2003年SARS時期多達(dá)10.5萬宗負(fù)資產(chǎn)相比，目前只是當(dāng)時水平的11%左右，也未給港府構(gòu)成過大的壓力。陳茂波認(rèn)為，“只要短期調(diào)整不影響社會穩(wěn)定及金融安全就無大問題，應(yīng)讓市場自行調(diào)節(jié)。”