文丨財(cái)聯(lián)社
2月1日，深交所披露一則有關(guān)中南建設(shè)的關(guān)注函，內(nèi)容顯示中南建設(shè)此前的《2022年度業(yè)績預(yù)計(jì)虧損的公告》引發(fā)深交所關(guān)注，深交所要求中南建設(shè)核查并說明與公告有關(guān)的多項(xiàng)情況。深交所要求中南建設(shè)就下述問題做出書面說明，并在2023年2月7日前將有關(guān)說明材料報(bào)送深交所并對(duì)外披露，同時(shí)抄送派出機(jī)構(gòu)。
據(jù)悉，中南建設(shè)在1月31日發(fā)布了《2022年度業(yè)績預(yù)計(jì)虧損的公告》，公司預(yù)計(jì)2022年1-12月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損75億-90億元，而2021年全年虧損33.82億元。預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損80億-95億元，2021年該項(xiàng)目虧損40.36億元。
中南建設(shè)在公告中稱，由于行業(yè)非良性循環(huán)持續(xù)，為了保證經(jīng)營安全，公司進(jìn)一步加大現(xiàn)房庫存去化，當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入資源帶來更多虧損。同時(shí)公司根據(jù)市場實(shí)際情況預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，為應(yīng)對(duì)非良性循環(huán)影響，公司各項(xiàng)費(fèi)用率亦有增加，由此帶來公司虧損加大。
深交所在關(guān)注函中要求中南建設(shè)說明2022年預(yù)計(jì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況，各項(xiàng)開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的具體確定過程和結(jié)果，并說明與2020年、2021年對(duì)應(yīng)主要參數(shù)選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因及合理性。
要說明2022年預(yù)計(jì)應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提情況，確定各類應(yīng)收款賬預(yù)期信用損失率的具體依據(jù)、方法和合理性，是否與上年度存在重大差異及原因，分析2022年應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因，應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否合理充分。
還要說明加大現(xiàn)房庫存去化導(dǎo)致虧損加大、各項(xiàng)費(fèi)用增加的具體情況及主要原因，說明影響公司未來經(jīng)營業(yè)績的主要因素，公司為提高主業(yè)盈利能力及改善持續(xù)經(jīng)營能力擬采取的具體措施，公司是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。
據(jù)了解，中南建設(shè)全稱為江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，公司成立于1988年2月。公司業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、海綿城市建設(shè)、地下管廊建造、市政工程、安裝等領(lǐng)域，中南置地是集團(tuán)旗下房地產(chǎn)旗艦品牌。
公開資料顯示，2022年7月，中南建設(shè)由于實(shí)際業(yè)績較預(yù)告業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，且未及時(shí)更正業(yè)績預(yù)告，收到江蘇證監(jiān)局出具的警示函。據(jù)了解，在其《2021年度業(yè)績預(yù)計(jì)下降的公告》中，預(yù)計(jì)2021年度凈利潤為7.08億元-21.23億元。然而，2021年中南建設(shè)實(shí)際歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元，是成立34年以來首次虧損。
雖然行業(yè)周期下利潤虧損已有預(yù)期，但中南建設(shè)的預(yù)虧仍讓市場感到意外。中南建設(shè)的經(jīng)營報(bào)告顯示，公司2022年1-12月累計(jì)合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%。2022年1-12月新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同總金額34.8億元，同比減少83.7%。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，2022年，中南建設(shè)的全口徑金額為640.2億元，排名第29；權(quán)益金額為402.8億元，排名第33。
三季報(bào)顯示，前三季度中南建設(shè)凈虧損19.5億元，其中歸屬上市公司股東的凈虧損20.4億元。2022年第三季度公司營業(yè)收入102.2億元，同比下降54.8%。綜合毛利率-2.17%，同比下降16.20個(gè)百分點(diǎn)。凈虧損5.4億元，其中歸屬上市公司股東的凈虧損4.3億元。
債務(wù)方面，中南建設(shè)在三季報(bào)中稱，面對(duì)市場的沖擊，公司堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式。截至2022年9月末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）497.6億元，比2021年末減少123.5億元。其中一年以內(nèi)的各項(xiàng)有息負(fù)債合計(jì)198.5億元，比2021年末減少42.2億元，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入636.4億元，是一年以內(nèi)有息負(fù)債的3.2倍。截至9月末，公司貨幣資金142.6億元，扣除用途受限資金后的現(xiàn)金105.3億元。
三季報(bào)中，中南建設(shè)仍在堅(jiān)稱，公司實(shí)際負(fù)債規(guī)模小，經(jīng)營安全保障度高。中南建設(shè)表示，公司總體負(fù)債中實(shí)際為銷售產(chǎn)品收到的現(xiàn)金，只是在有關(guān)產(chǎn)品沒有竣工確認(rèn)收入前名義視為負(fù)債，基本沒有償付風(fēng)險(xiǎn)的合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅合計(jì)1451.2億元，占公司全部負(fù)債的48.89%。剔除有關(guān)負(fù)債之后，公司的負(fù)債率為44.99%，繼續(xù)在行業(yè)保持低位。
存量債券方面，企業(yè)預(yù)警通顯示，中南建設(shè)存量境內(nèi)債6只，規(guī)模61.36億元，剩余期限多為1-3年；存量美元債3只，規(guī)模4.23億美元。
不過，作為“黃檔”房企，中南建設(shè)確實(shí)存在壓力。東方金誠在去年6月份的“負(fù)面展望”評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，公司有息債務(wù)規(guī)模仍較大，且參股項(xiàng)目存在一定體量的表外債務(wù)，有一定集中償付壓力，根據(jù)上海票據(jù)交易所披露的《持續(xù)逾期名單》，截至2022年5月31日，公司下屬多家子公司仍被列入持續(xù)逾期名單。
2022年11月，海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)布公告表示，受宏觀環(huán)境、監(jiān)管、疫情等多種因素影響，公司及江蘇中南建設(shè)集團(tuán)（擔(dān)保人）出現(xiàn)流動(dòng)性問題，公司未能在30天寬限期屆滿之前支付JIAZHO 11.5 04/07/24于2022年10月7日到期的利息，并構(gòu)成票據(jù)項(xiàng)下的違約事件。
另需關(guān)注的是，中南建設(shè)的控股股東增持計(jì)劃也提前宣布終止。