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集中供地生變

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集中供地生變

集中供地是否會繼續(xù)延續(xù)?

丁祖昱評樓市

實(shí)行了兩年的集中供地制度,正在迎來新的調(diào)整。

近日,一份自然資源部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》流傳開來,其中“公開的擬出讓時間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告”,也意味著出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

2月3日,據(jù)媒體報道,自然資源部確認(rèn)了上述文件,并針對重點(diǎn)22城集中供地政策是否被取消作出回應(yīng):不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策。

實(shí)際上,自去年四季度以來,集中供地明顯轉(zhuǎn)向了常態(tài)化。北京、深圳、南京、杭州、上海等地土地出讓進(jìn)入第四輪,部分城市集中供地更是“三變六”。

調(diào)整之后,土地供應(yīng)端透明度更強(qiáng),同時放寬全年供地批次數(shù)量的限制,緩解房企因資金壓力而帶來的投資難題。而2023年土地市場熱度能否被激活?樓市端的表現(xiàn)至關(guān)重要。

1、建立擬出讓地塊清單公布制度

此次土地出讓新規(guī)最大的變化在于,在土地供應(yīng)節(jié)奏上,不再要求“全年不得超過3次”,而是在公開的擬出讓時間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

《通知》明確,建立擬出讓地塊清單公布制度,要求每次公開詳細(xì)土地清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。同時,詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告,有序組織出讓。

但集中出讓公告更加透明?!锻ㄖ芬?,在計劃編制中,各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積,作為測算下一年度供地計劃總量的參考。

同時,規(guī)范各城市土地供應(yīng)規(guī)模。凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?/span>

與此同時,新的土拍政策取消了“租賃住房用地占比不低于10%”的規(guī)定,僅提到大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜,供地計劃中應(yīng)單列租賃住房用地。

整體來看,在對集中供地政策的調(diào)整,核心仍在于“推進(jìn)供應(yīng)信息公開”。兩年前,重點(diǎn)22城集中供地實(shí)施以來,市場透明度不斷提升,市場由熱轉(zhuǎn)冷的過程中,密集的供地對房企拿地準(zhǔn)備工作也提出了很多挑戰(zhàn),投資拿地策略也受到了一定影響。

此番調(diào)整后,市場主體將迎來充足的時間預(yù)期預(yù)判。

2、土拍熱度逐輪降低后跌至谷底

實(shí)際上,兩年前重點(diǎn)22城試點(diǎn)集中供地制度的大背景是重點(diǎn)城市地市競拍熱度走高,地價居高不下,為了控制地價上漲,穩(wěn)定房價上漲預(yù)期,催生土地調(diào)控升級。

彼時,重點(diǎn)城市地市高熱,比如杭州、南京,無論是主城區(qū)還是邊緣板塊,成交涉宅用地均觸及總價上限,上海更是在2021年2月拍出兩個區(qū)域單價地王。部分城市溢價率更是超過25%。

集中供地制度出臺,可以說是遏制房企搶地、限制高地價的重要手段。

兩集中政策實(shí)施以后,2021年第一批次集中供地依然保持較高熱度,彼時,整體溢價率仍然達(dá)到了14.8%,溢價成交地塊幅數(shù)占比達(dá)到54%。

隨即土拍政策收緊,2021年第二批次集中供地?zé)岫妊杆傧陆担攸c(diǎn)22城整體溢價率僅為4%,流拍率達(dá)到了31%,創(chuàng)下了集中供地兩年來各批次流拍率最高記錄。

2021年下半年以來,去杠桿大背景下,房企現(xiàn)金流承壓,進(jìn)一步限制了房企投資的腳步,各地逐漸通過降門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、減少租賃住房和自持比例等放松政策,提振房企投資積極性,但政策效果并不明顯,隨后集中供地?zé)岫戎疠喿叩停胤匠峭豆尽巴械住背蔀橹髁?,而到?022年第五輪,整體溢價率已低至1.7%。

整體來看,2022年全年,CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市土地成交溢價率僅為3.4%,較2021年下降了7個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場熱度下滑,土地市場成交“慘淡”,2022年土地市場成交規(guī)模迎來了近十年低點(diǎn)。

為穩(wěn)定市場預(yù)期,實(shí)施了兩年的集中供地政策到了調(diào)整的關(guān)鍵時刻,適時完善和優(yōu)化原有集中供地政策,對市場信心恢復(fù)、提振房企投資積極性有一定促進(jìn)作用。

3、集中供地政策能否延續(xù)

自2021年年初實(shí)施集中供地以來,供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整,整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。 

進(jìn)入2022年四季度,重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化。

主要表現(xiàn)在,土地出讓政策繼續(xù)放松,供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會等方式,提前摸底房企拿地意愿,為了避免撞期,減輕企業(yè)拿地壓力,各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整體效果并不明顯,2023年1月,房企投資依然疲軟,銷售百強(qiáng)房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下,還將延續(xù)保守的投資態(tài)度,2023年無疑還將是土地市場“小年”。

實(shí)際上,過去兩年集中供地的嘗試中,也經(jīng)歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調(diào)整,土地市場寬松政策已基本“見底”,也就是說進(jìn)一步放寬的難度較大。

那么,集中供地是否會繼續(xù)延續(xù)?

去年底,江西省住建廳表示,力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出;長沙也表示,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化更新。而此次自然資源部也明確表示:不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策。

至于未來是否還會延續(xù)集中供地模式,短期內(nèi)集中供地還將持續(xù),只是未來這一模式可能會發(fā)生兩方面改變。首先,增加集中供地批次,去年以來已有很多城市采取多批次供應(yīng)措施。其次,集中供地名單或?qū)⒂瓉碚{(diào)整,部分城市不再強(qiáng)調(diào)集中出讓或已不適合放在集中供地名單中,比如長春、沈陽等。

集中供地政策的出臺,主要是為了抑制土地市場過熱,在初期發(fā)揮了一定的積極作用,但隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折,部分房企資金鏈趨緊,各地集中供地政策也越來越寬松,整體效果受到了市場轉(zhuǎn)向的影響,土地市場迎來慘淡低谷期。 

集中供地制度變化的背后,也意味著土地市場供給端改革仍在持續(xù)。后續(xù),為了進(jìn)一步提振市場信心和提高預(yù)期,重點(diǎn)城市土拍政策仍會保持寬松。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

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集中供地是否會繼續(xù)延續(xù)?

丁祖昱評樓市

實(shí)行了兩年的集中供地制度,正在迎來新的調(diào)整。

近日,一份自然資源部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》流傳開來,其中“公開的擬出讓時間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告”,也意味著出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

2月3日,據(jù)媒體報道,自然資源部確認(rèn)了上述文件,并針對重點(diǎn)22城集中供地政策是否被取消作出回應(yīng):不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策。

實(shí)際上,自去年四季度以來,集中供地明顯轉(zhuǎn)向了常態(tài)化。北京、深圳、南京、杭州、上海等地土地出讓進(jìn)入第四輪,部分城市集中供地更是“三變六”。

調(diào)整之后,土地供應(yīng)端透明度更強(qiáng),同時放寬全年供地批次數(shù)量的限制,緩解房企因資金壓力而帶來的投資難題。而2023年土地市場熱度能否被激活?樓市端的表現(xiàn)至關(guān)重要。

1、建立擬出讓地塊清單公布制度

此次土地出讓新規(guī)最大的變化在于,在土地供應(yīng)節(jié)奏上,不再要求“全年不得超過3次”,而是在公開的擬出讓時間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

《通知》明確,建立擬出讓地塊清單公布制度,要求每次公開詳細(xì)土地清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。同時,詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告,有序組織出讓。

但集中出讓公告更加透明?!锻ㄖ芬?,在計劃編制中,各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積,作為測算下一年度供地計劃總量的參考。

同時,規(guī)范各城市土地供應(yīng)規(guī)模。凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?/span>

與此同時,新的土拍政策取消了“租賃住房用地占比不低于10%”的規(guī)定,僅提到大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜,供地計劃中應(yīng)單列租賃住房用地。

整體來看,在對集中供地政策的調(diào)整,核心仍在于“推進(jìn)供應(yīng)信息公開”。兩年前,重點(diǎn)22城集中供地實(shí)施以來,市場透明度不斷提升,市場由熱轉(zhuǎn)冷的過程中,密集的供地對房企拿地準(zhǔn)備工作也提出了很多挑戰(zhàn),投資拿地策略也受到了一定影響。

此番調(diào)整后,市場主體將迎來充足的時間預(yù)期預(yù)判。

2、土拍熱度逐輪降低后跌至谷底

實(shí)際上,兩年前重點(diǎn)22城試點(diǎn)集中供地制度的大背景是重點(diǎn)城市地市競拍熱度走高,地價居高不下,為了控制地價上漲,穩(wěn)定房價上漲預(yù)期,催生土地調(diào)控升級。

彼時,重點(diǎn)城市地市高熱,比如杭州、南京,無論是主城區(qū)還是邊緣板塊,成交涉宅用地均觸及總價上限,上海更是在2021年2月拍出兩個區(qū)域單價地王。部分城市溢價率更是超過25%。

集中供地制度出臺,可以說是遏制房企搶地、限制高地價的重要手段。

兩集中政策實(shí)施以后,2021年第一批次集中供地依然保持較高熱度,彼時,整體溢價率仍然達(dá)到了14.8%,溢價成交地塊幅數(shù)占比達(dá)到54%。

隨即土拍政策收緊,2021年第二批次集中供地?zé)岫妊杆傧陆?,重點(diǎn)22城整體溢價率僅為4%,流拍率達(dá)到了31%,創(chuàng)下了集中供地兩年來各批次流拍率最高記錄。

2021年下半年以來,去杠桿大背景下,房企現(xiàn)金流承壓,進(jìn)一步限制了房企投資的腳步,各地逐漸通過降門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、減少租賃住房和自持比例等放松政策,提振房企投資積極性,但政策效果并不明顯,隨后集中供地?zé)岫戎疠喿叩停胤匠峭豆尽巴械住背蔀橹髁?,而到?022年第五輪,整體溢價率已低至1.7%。

整體來看,2022年全年,CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市土地成交溢價率僅為3.4%,較2021年下降了7個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場熱度下滑,土地市場成交“慘淡”,2022年土地市場成交規(guī)模迎來了近十年低點(diǎn)。

為穩(wěn)定市場預(yù)期,實(shí)施了兩年的集中供地政策到了調(diào)整的關(guān)鍵時刻,適時完善和優(yōu)化原有集中供地政策,對市場信心恢復(fù)、提振房企投資積極性有一定促進(jìn)作用。

3、集中供地政策能否延續(xù)

自2021年年初實(shí)施集中供地以來,供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整,整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。 

進(jìn)入2022年四季度,重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化。

主要表現(xiàn)在,土地出讓政策繼續(xù)放松,供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會等方式,提前摸底房企拿地意愿,為了避免撞期,減輕企業(yè)拿地壓力,各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整體效果并不明顯,2023年1月,房企投資依然疲軟,銷售百強(qiáng)房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下,還將延續(xù)保守的投資態(tài)度,2023年無疑還將是土地市場“小年”。

實(shí)際上,過去兩年集中供地的嘗試中,也經(jīng)歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調(diào)整,土地市場寬松政策已基本“見底”,也就是說進(jìn)一步放寬的難度較大。

那么,集中供地是否會繼續(xù)延續(xù)?

去年底,江西省住建廳表示,力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出;長沙也表示,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化更新。而此次自然資源部也明確表示:不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策。

至于未來是否還會延續(xù)集中供地模式,短期內(nèi)集中供地還將持續(xù),只是未來這一模式可能會發(fā)生兩方面改變。首先,增加集中供地批次,去年以來已有很多城市采取多批次供應(yīng)措施。其次,集中供地名單或?qū)⒂瓉碚{(diào)整,部分城市不再強(qiáng)調(diào)集中出讓或已不適合放在集中供地名單中,比如長春、沈陽等。

集中供地政策的出臺,主要是為了抑制土地市場過熱,在初期發(fā)揮了一定的積極作用,但隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折,部分房企資金鏈趨緊,各地集中供地政策也越來越寬松,整體效果受到了市場轉(zhuǎn)向的影響,土地市場迎來慘淡低谷期。 

集中供地制度變化的背后,也意味著土地市場供給端改革仍在持續(xù)。后續(xù),為了進(jìn)一步提振市場信心和提高預(yù)期,重點(diǎn)城市土拍政策仍會保持寬松。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。