記者 樊旭
執(zhí)行了兩年的集中供地模式迎來重大調(diào)整。
近日,網(wǎng)傳自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》提出,市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃,分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月,給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。
據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道,自然資源部承認(rèn)了該文件的真實(shí)性,并強(qiáng)調(diào)這是為了優(yōu)化完善集中供地政策,更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
業(yè)內(nèi)人士指出,網(wǎng)傳通知最值得關(guān)注的一點(diǎn)是“對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”,這意味著監(jiān)管部門放松了全年供地批次數(shù)量限制,不再硬性規(guī)定“全年供地不超過3次”,有助于穩(wěn)定地價(jià),進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
2021年2月,自然資源部推出“集中供地”政策,即一年不超過三次“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”,并率先在全國22個(gè)熱點(diǎn)城市施行。隨后,不少城市自主效仿這一政策。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)界面新聞指出,“集中供地”政策在土拍市場熱度較高的時(shí)期確實(shí)起到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用,但去年房地產(chǎn)市場熱度下滑,房企現(xiàn)金流壓力加大,土地市場成交“慘淡”,全年成交規(guī)模創(chuàng)近十年低點(diǎn)。
“因此適時(shí)完善和優(yōu)化原有政策,放寬全年供地批次數(shù)量的限制,分批次供地有利于緩解房企的資金壓力,降低同批次地塊入市的競爭強(qiáng)度,進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)、地價(jià)和市場信心?!彼f,
2022年,在新冠疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行、房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下,土地出讓市場愁云慘淡。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),全年全國土地成交面積14.6億平方米,同比下降36%;成交金額4.6萬億元,同比下降32%。其監(jiān)測的重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率僅為3.4%,較2021年下降了7個(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)政部數(shù)據(jù)也顯示,“賣地收入”——地方國有土地使用權(quán)收入比上年下降23.2%,是2016年來首次下滑。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,原先的“集中供地”政策給房企現(xiàn)金流帶來巨大壓力,在市場下行周期,流拍率進(jìn)一步上升,形成了地價(jià)和房價(jià)的負(fù)反饋循環(huán),令地方土地財(cái)政受損。同時(shí),土地價(jià)格下跌對(duì)已受讓地塊的開放商來說是利空,開發(fā)商開工的積極性下降。
事實(shí)上,2022年以來,已經(jīng)有一些執(zhí)行“集中供地”的城市增加地塊供應(yīng)批次,從三次增加至四、五、六次不等。22個(gè)城市之一的長沙甚至提出調(diào)整土地推介方式,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化更新。
除了調(diào)整供地次數(shù),上述通知還在土地供應(yīng)透明度方面做出改進(jìn),提出建立擬出讓地塊清單公布制度,要求每次公開詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。分析師表示,這將給房企提供更充足的研判時(shí)間,有利于企業(yè)做出更理性的投資決策,對(duì)提升房地產(chǎn)行業(yè)營商環(huán)境起到積極作用。
不過,張凱提醒道,雖然增加土地供應(yīng)批次和提高信息透明度有利于提升房企參與土拍的積極性,但這樣一來,城市間的土地出讓金收入差距亦將進(jìn)一步擴(kuò)大,區(qū)域分化更加明顯。
就2023年土地市場走勢(shì)來看,業(yè)內(nèi)分析師多持保守態(tài)度。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在個(gè)人公眾號(hào)撰文指出,過去兩年在嘗試“集中供地”的過程中,監(jiān)管也不斷對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整,但在提振土地市場方面整體效果并不明顯。今年1月,房企投資依然疲軟,銷售百強(qiáng)房企有土地“入賬”的只有3家。在銷售端仍未改善的情況下,房企還將延續(xù)保守的投資態(tài)度,2023年無疑還將是土地市場“小年”。
他還表示,土地市場寬松政策已基本“見底”,進(jìn)一步放寬的難度較大。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為,今年房地產(chǎn)市場預(yù)期有望邊際改善,但土地市場熱度難有根本性恢復(fù),土拍活動(dòng)仍有賴地方國資企業(yè)托底,土地成交規(guī)模或較上年小幅下降。