文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯|周春林
攝影|李艷艷
至今,老李仍對十多年前的看房團(tuán)盛況記憶猶新。
“夏秋一到,一排排大巴從全國各地駛來乳山,他們帶著老年人一路吃喝玩樂,奔向大海,目的地則是銀灘的各大樓盤售樓處?!崩侠钍且幻鲎廛囁緳C,身為土生土長的乳山銀灘人,他已在這里跑了二十多年。那些年,炒房熱潮攪動了所有人的神經(jīng),直到后來,一切都冷了。
乳山銀灘樓市一直備受關(guān)注,最近一次上熱搜,還是因為“超低房價”:“二手房均價跌破千元”“海景房一套5萬元”。這個價格遠(yuǎn)不及一些偏遠(yuǎn)的中西部小縣城,甚至被網(wǎng)友戲稱為“白菜價”。上熱搜的海景房,到底魔幻在哪兒?網(wǎng)友口中的“海邊鶴崗”是真的嗎?
乳山,屬威海下轄縣級市,地處青島、威海、煙臺三市銜接腹地,被稱為“長壽之鄉(xiāng)”。而作為國家級4A景區(qū)的銀灘,距離乳山市老城區(qū)13公里,因空氣環(huán)境和海岸線吸引著各地游客。在這里,不僅有海鳥和沙灘,還有上百個專門為老年人和旅居人士準(zhǔn)備的海景房小區(qū)。
在銀灘,最顯眼的除了帶“海”的小區(qū)名字,就是房屋中介的店面、門頭。以地標(biāo)建筑“大拇指廣場”為圓心,長約21公里、向內(nèi)陸延伸3公里有余的海岸線范圍內(nèi),遍布著大小近200個海景房小區(qū)。冬日時節(jié),夜幕降臨,窗口零星閃出燈光,大部分小區(qū)幾乎漆黑一片。
走在銀灘的馬路上,目之所及,房屋中介廣告密密麻麻,貼滿了小區(qū)樓體外墻、民宿廣告和公交站牌,甚至道路兩側(cè),還有許多半人高的廣告燈箱,據(jù)中介透露,“一年費用2400元”。諸如“愛琴海景”這樣的大型小區(qū)入口,不到20家的底層商業(yè)中,13家都是房屋中介。
沒人能說清這里有多少小區(qū)、樓棟和中介機構(gòu),也沒人能說清,這里究竟住了多少人。
多位銀灘本地房產(chǎn)中介介紹稱,銀灘房源上萬套,常住人口不過四五萬,其中外地人近九成,操著東北口音的老人尤其多。不過,由于交通不便,缺乏配套,且大部分小區(qū)冬日沒有集中供暖,這里入住率極低,“即便夏天,也只有兩三成”,成為很多人眼里的“空城”“鬼城”。
據(jù)中介及小區(qū)居民反饋,最近兩三年,乳山新房開盤價格徘徊在8000~13000元/平米,部分樓盤最高觸及一萬八;與之相比,二手房價格則要慘淡許多,“基本維持在1500~3000元/平米”,最低已破千元。“一些頂層無電梯的精裝房,價格還不如十年前?!?/p>
那些厭倦了一線城市快節(jié)奏生活的年輕人,試圖把這里當(dāng)做回歸生活本質(zhì)的“桃花源”、 暫時逃離壓力的“烏托邦”;一些老人則喜歡這里的人少、清凈,空氣清新,認(rèn)為確實是適合養(yǎng)老的理想之城。但也有本地人擔(dān)憂,一座留不住人、沒什么產(chǎn)業(yè)支撐的小城,未來又在哪里?
5萬元的海景房到底在哪里?
乳山銀灘的海景房又上熱搜了。
不到兩天,柳青已經(jīng)接了不下60次電話,微信消息也接連不斷。咨詢話題很集中:“二手房均價跌破1000元?5萬一套的特價房是真的嗎?”
差不多每隔一段時間,關(guān)于乳山銀灘“5萬元一套海景房”的報道就會出現(xiàn)?!吨袊髽I(yè)家》搜索發(fā)現(xiàn),此前的2020年9月和2022年8月,網(wǎng)上也有類似內(nèi)容。甚至有人懷疑:是不是中介故意放出風(fēng)聲,來招攬潛在買主?
45歲的柳青在乳山銀灘經(jīng)營一家房產(chǎn)中介個體門店,作為一位有著15年經(jīng)驗的“老中介”,這次“熱搜”讓他倍感困擾,“大家只問不買,實在耗費精力,也給我們帶來很大困擾?!?/p>
更讓他無奈的是,大家只看到了那些消息中吸引眼球的數(shù)字,而沒有看到整體內(nèi)容?!靶侣勔舱f了,‘山東乳山銀灘二手房成交均價在2722元/平’,也就是將近3000元/平,這基本就是事實!‘不少海邊二手房5萬~8萬(元)/套’,這個也可以說是有,但只是極個別的?!?/p>
哪些房子賣5萬~8萬元一套?
據(jù)柳青所述,一類是電梯北向21~27平米的公寓房,總價便宜,但算下來單價也在3000元以上。另一類就是不帶電梯的7樓或8樓閣樓,墻面帶斜坡,面積在51~80平米左右,單價在800~1100元,總價在7萬~9萬元,還有議價空間,“但這種房源不是常有,要碰運氣,比如個別房主急售才有”。
熱搜和傳聞,也讓銀灘二手房中介李文非常郁悶,“這種噱頭的東西,怎么又火了?”據(jù)他所知,整個銀灘上萬套房,總價5萬的只有兩套,其中一套鑰匙在他手里。消息沸騰的這一周,不斷有人來問這套房,但沒有一個人下單。
李文認(rèn)為,這些熱搜描述的情況對購房者來說并不具備參考價值?!叭樯蕉址績r格確實在下跌,但市場均價在3000元/平方米左右,那些標(biāo)著‘千元每平’‘5萬一套’的房子,要不就是頂層閣樓和車庫改的,要不就是套內(nèi)實際面積非常小,性價比不高?!?/p>
尤其是5萬一套的房子,李文還記得,自己當(dāng)初去實地拍攝時發(fā)現(xiàn),套內(nèi)面積只有十八九平,屋內(nèi)破破爛爛,地板四處翹起,整體情況還不如毛坯,“業(yè)主確實急于出手,但這樣的房子怎么???”李文很氣憤,“來問的人是真想買,還是想撿漏?但別忘了,一分錢一分貨?!?/p>
“5萬一套基本見底了,更低價格的,可能都算不上是房子?!睂τ谌樯姐y灘的低價房消息,喬實說他早就看淡了。2008年起,他在銀灘大拇指廣場附近經(jīng)營一家民宿,打理著20多個房間,順便“兼職”二手房買賣?!耙惶走€不錯的70平米靠海精裝房,價格在20萬左右?!?/p>
多年經(jīng)驗告訴他,“不管多貴多便宜,都會有人買?!彼胄械?008年,正值乳山銀灘房地產(chǎn)市場行情火熱,“當(dāng)時賣得也很火,所以就建了這么多房子”。后來,銀灘二手房價歷經(jīng)起伏,近三年由于全國市場不景氣,均價跌至兩三千,“應(yīng)該不會再降價了”。
據(jù)多位乳山的房產(chǎn)中介反饋,2018年之后,乳山二手房均價長期徘徊在3000元上下。而據(jù)58安居客研究院最新數(shù)據(jù),乳山銀灘2023年1月二手房均價 3296 元/m2,環(huán)比上月上漲 0.11% ,同比去年同期下跌 4.87%。
誰買了銀灘的房子?
2月初的銀灘很冷,很靜,一天中大半時間,常常彌漫霧氣,夜里氣溫低至零度以下。
柳華強的“工作”,從每天晚上的7點左右開始。通常他會待在家里“接單”,等手機傳來一聲“滴滴”后,再駛出自家小區(qū)。說是“工作”,“遛彎兒”更形象些。一晚上就跑一兩小時,一輛小電動車,圍著銀灘兜兩圈,“錢賺不了幾個,主要為了出來散散心,給生活解解悶兒”。
現(xiàn)年65歲的柳華強,年輕時在北京奮斗,經(jīng)營一家印刷品運輸公司。2019年,他把公司交給兒子,搬去三亞,開啟“退休”生活。一年后,他又搬來乳山銀灘,長住至今。他的房子是在2008年買的,2010年交房。“那時新房房價才三四千,基本也就是現(xiàn)在的二手房價格?!?/p>
對于沒有太多積蓄、需要養(yǎng)家糊口的本地人來說,同為滴滴司機的老李可沒有這樣的心情。
老李懷念十年前的樓市熱潮。那時,整個銀灘人潮洶涌,馬路上烏壓壓全是人,大家都搶著打車,帶客的售樓處小姐經(jīng)常會給客戶打車。他的生意也很好,“一個月能跑三四萬,還能經(jīng)常收到小費”。如今,這個數(shù)字直接抹去了一個“0”。
如今回看,2008年可以算是乳山銀灘樓市的一個重要節(jié)點。在老李的印象中,銀灘早在2001年左右開始啟動大開發(fā);2008年左右,這里的房價開始一路抬升,“那時候的炒房熱就跟傳銷一樣,拉人頭,搞代理,乳山當(dāng)?shù)睾芏嗳恕└弧?,路上停的都是各種豪車?!?/p>
20年前,老李結(jié)束了在韓國打工的日子,回到家鄉(xiāng)銀灘,卻找不到什么工作,瞅著看房團(tuán)的人潮,他開始跑出租。2008年起,一輛輛載著看房人的大巴車,擠滿了馬路和售樓處,“乳山這邊二十來歲的年輕姑娘和小伙兒,幾乎都被找來賣房子”。
有時,車上的乘客會問起他乳山的房價,中介朝他使個眼色,他便心領(lǐng)神會,或是把價格往高了說,或是跟中介打打配合。下車時,中介也會大方甩下幾張整數(shù)錢,“不用找了”。老李打心里覺得,這些人買了房子,也許還會長久留下來,對銀灘的未來倒也是件好事。
“免費旅游、包吃包住,交200塊,帶你玩遍乳山?!笔畮啄陙?,乳山看房團(tuán)這一營銷套路對許多老年人屢試不爽。全國很多人來銀灘買房,但潛藏的問題是,當(dāng)時銀灘的定位只是“旅游度假區(qū)”,并非按照城市規(guī)劃建設(shè),學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套,與房地產(chǎn)規(guī)模始終不匹配。
2010年以后,隨著海景房泡沫破碎,大量二手房涌入市場。第三方房產(chǎn)服務(wù)平臺“安居客”數(shù)據(jù)顯示,2011年乳山二手房均價曾達(dá)3600元/平米,到2015年一度降至2700多元,2018年攀升至近4500元/平米。在房價上漲的年景,一些中介通過低買高賣,一套房可賺上萬元。
龐志的父母家住北京朝陽,2012年以不到20萬元的價格在銀灘買了一套海景房。起因是他母親的朋友兩年前先入手的,老兩口實地考察后,看他們住得還不錯,于是也動了心。
便宜的背后:沒有供暖,入住率低
“價格是真便宜,也就能當(dāng)個旅游房住住?!?9歲的孫大爺在銀灘一個中檔大型社區(qū)做門衛(wèi),平時負(fù)責(zé)登記小區(qū)出入人口。他在銀灘工作了大半輩子,在這個小區(qū)工作了13年,眼瞅著小區(qū)從一片泛著水光的蘆葦塘,變成一塊望不到邊的工地,再到一棟棟高聳的房子。
但來此長年定居的老人并不多。
“可以理解(他們),雖然這里空氣、環(huán)境都很好,但冬天確實比較冷?!睂O大爺說。下午4點,在他值班的小屋里,半人高的電熱扇燒得火紅,呼呼冒著熱氣。龐志的父母也是每年夏天來銀灘避暑,冬天則去西雙版納居住——那是另一處被熱炒起來的過冬地域。
據(jù)多位中介了解,包括山水人家、維利亞、山海明圣、頤和花園在內(nèi),在銀灘有集中供暖的小區(qū)只有5到8個。“每年供暖公司會提前找居民問卷,確定供暖比例,確定這一年是否供暖,但樓里往往也沒幾個人?!蹦壳埃^大多數(shù)小區(qū)主要靠燃?xì)獗趻鞝t、空調(diào)、電熱毯取暖。
冬季是銀灘的旅游淡季。喬實經(jīng)常能看到網(wǎng)上關(guān)于銀灘的吐槽,他不認(rèn)可那些“鬼城”“空城”的評價?!笆嗄昵埃陀袌蟮勒f乳山是‘鬼城’,那是他們冬天來的,其實夏天的人非常多,‘五一’后,人陸陸續(xù)續(xù)就都回來了?!?/p>
每年4月底,隨著氣溫回升,沉睡近半年的銀灘開始蘇醒。時至盛夏,來此旅游居住的人一度可觸及30萬,“現(xiàn)在也就不到五分之一”。在中介小張的印象中,即便是游客數(shù)量最為火爆的夏季,銀灘區(qū)域住宅的真實入住率也就稍稍超過兩成。
“這里非常適合自由職業(yè)者‘躺平’和老年人養(yǎng)老。”67歲的老江說。不同于很多買房定居的老人,他在銀灘這邊租房3年了,從沒想在銀灘買房?!白夥慷鄬嵒?,一年三四千就行了?!眮磉@兒第一年,老江跟朋友租了一個住宅小區(qū)一層車庫,“一年不到兩千,足夠住了”。
銀灘也給年輕人的生活方式帶來了更多想象。受制于一線城市高消費、高壓力的工作生活,一些外地年輕人來房價低的銀灘“躺平”,燒烤、趕集,過起沒有時間表的隱居生活。外賣、買菜等互聯(lián)網(wǎng)生活方式已在銀灘普及,但時間不定,品類單一,便利性遠(yuǎn)不及一線城市。
“這里真不適合年輕人。”69歲的本地居民老范再三叮囑,他不理解那些年輕人來此“躺平”的原因,“這里沒有任何精神生活,也沒有娛樂活動,連電影院都沒有,年輕人真受得了?”他希望年輕人盡快從夢中醒來,清醒面對真實的生活。
“元宵節(jié)快樂,快樂很重要?!币晃焕先伺e杯祝福。元宵節(jié)當(dāng)天中午,四個老人聚在王冕的餐館喝酒。
13年過去了,東北人王冕的東北菜館生意越做越大,門店擴到兩家,店面緊挨著,都在大拇指廣場附近。他也在這邊結(jié)婚生子,一家人的房子買在了餐館對面。他說,自己現(xiàn)在已經(jīng)在這邊扎根了?!斑@里安靜、清靜又干凈,時間長了,如果去城里,我還真的覺得很不適應(yīng)?!?/p>
作為同樣來銀灘居住13年的徐州人,柳華強早已習(xí)慣這里的寧靜。年輕時,他常年在外推銷運輸印刷品,嗓子不好,這是他決定要來乳山生活的重要原因。為了打發(fā)時間,很多老人都會出來干點兒零工,很多人開“蹦蹦(老年代步車)”,有的老人還會幫當(dāng)?shù)厝耸帐昂O牃ぁ?/p>
至于大海,柳華強早就看膩了?!皶r間長了,什么海不海的,也就那樣。”
庫存的二手房和淤積的中介
“走,去看房?!泵ν晡顼垼习迥锿觖愓泻糁惋嫷昀锏膯T工,打算一起出門遛彎兒。老板王冕關(guān)注到了最近銀灘低價房的熱搜。他強調(diào),身邊很多人在做二手房中介生意,但他從來不碰,“這兩年,銀灘房價一直都不高,主要還是市場大環(huán)境不好”。
多位中介人士表示,目前銀灘二手房市場上流通的房子,基本都是10年前所建。小區(qū)外墻大都斑駁,管道多有銹跡,許多帶庭院的房子,院內(nèi)荒草叢生,鮮有打理。由于入住率低,寫著“到訪不遇”的通知單幾乎隨處可見。而乳山本地居民基本集中在老城區(qū)生活。
剛剛過去的1月份,李文成功簽約了7套房,“這是銷冠的業(yè)績”。在他的經(jīng)驗中,很多來銀灘看房的人,一般都會提前跟中介要圖片、視頻等相關(guān)信息了解,先篩一波,現(xiàn)場看完房當(dāng)天直接簽。這樣的情形多存在于二手房市場。“這里的中介,基本也都不做一手新房?!?/p>
目前,銀灘區(qū)域內(nèi)新房不多,“有的是早年爛尾樓被收購后重啟建設(shè),或是早年積壓地塊的開發(fā),這些新房集中在金鼎等少數(shù)本地開發(fā)商手里。”李文說,這類房子,一是價格相對較高,單價普遍在8000~10000元/平米;另外,買了也不好出手,“二手房價格擺在這兒了。”
多位在銀灘本地生活超過十年的老人提醒,這些類似“殺豬盤”的新房,“千萬別買”。在銀灘,不買新房早已成為本地人的常識。就算二手房買賣,也有很多“貓膩”,比如不帶電梯的頂層、次頂層,幾乎沒有本地人買,1、2層則容易返潮,而最好的3層位置,價格最高。
在銀灘二手房交易中,“夫妻店”模式的房產(chǎn)中介扮演了重要角色。據(jù)李文透露,一些全國知名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌,除了單個門店偶有出現(xiàn),基本很難在此擴張。銀灘本地二手房轉(zhuǎn)手生意,一般都被各自小區(qū)門口的職業(yè)中介握在手里,也很少有業(yè)主個人之間的交易案例。
“我們每天都在小區(qū)轉(zhuǎn)悠,信息互通有無,保證沒有漏網(wǎng)之魚?!崩钗恼f。那么,銀灘有多少家房產(chǎn)中介?作為本地人,張歡在乳山干了十多年中介,據(jù)他了解,這三年來,因為疫情和市場大環(huán)境影響,本地中介品牌數(shù)量從高峰時的1200多家,折半到如今的不到600家。
張強從小在銀灘本地長大,開了二十多年的出租車,他拉過無數(shù)帶客戶看房的中介,也拉過無數(shù)或來維權(quán)、或來甩房的業(yè)主。房地產(chǎn)泡沫破碎后,沖動的投資客加速離場。很多時候,為了出清避險,或是對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特性后知后覺,業(yè)主往往處于交易弱勢,只能自食苦果。
“有的業(yè)主著急甩手,只能被中介壓價收購,有的虧損比例將近一半,但這套房可能后期又會被中介高價賣出。比如,你買房時,處于頂層7層的閣樓一般都是隨6樓附送的,但在中介這里,稍加裝修,就能以低于市場半價的價格,把7層直接賣掉,中間還能繼續(xù)賺錢?!?/p>
他聽聞,去年底有一場經(jīng)紀(jì)人服務(wù)規(guī)范相關(guān)的大會,乳山這邊出席了近5000人,“這還沒算那些沒有品牌的小中介和黑中介。”張強說,“銀灘的中介實在太多了,就像這里多得數(shù)不清的房子,都該整治一下。按我說,房子應(yīng)該鏟掉三分之二,不然,除了房子,我們還剩什么?”
銀灘的未來在哪里?
在當(dāng)?shù)厝搜壑?,銀灘清凈質(zhì)樸,未被商業(yè)氣息過度浸染。為了保護(hù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境這張“金字招牌”,銀灘附近沒有任何重型工業(yè)。不過,包括老李在內(nèi)的許多當(dāng)?shù)厝耍麄兊募彝ッ\正站在十字路口。老李說,他的兒子正在上大學(xué),跟他的同鄉(xiāng)同學(xué)一樣,“畢業(yè)后不會回來了”。
在銀灘當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介群體中,李文相對比較年輕。他是個活潑健談的“90后”,2015年??飘厴I(yè)后,先是出國打工,后又回國找工作。提及為什么干房產(chǎn)中介,李文說,“主要是收入比較可觀?!绷硗猓凹亦l(xiāng)這邊也沒什么太合適的工作機會”。
喜歡銀灘的人們?nèi)绾蝤B一般,在夏天光顧時蜂擁而至,又在冬季到來之前陸續(xù)離開。在銀灘,除了經(jīng)營旅游度假民宿和倒騰二手房,喬實想不到在銀灘還能做什么工作?!霸谶@兒工作的本地人,除了干房產(chǎn)銷售,就是進(jìn)一些加工廠,要不就是干網(wǎng)絡(luò)主播,帶貨海鮮?!?/p>
對于“魔幻”的銀灘樓市,乳山官方一直在極力扭轉(zhuǎn)局面。2014年起,乳山停止了銀灘區(qū)域的新地塊出讓。2016年,乳山明確提出,要“加快房地產(chǎn)市場差異化去庫存進(jìn)程”;2020年底,官方又表態(tài)稱,“在后續(xù)房屋交易和去庫存方面,地方政府也會有新的引導(dǎo)政策?!?/p>
新年剛過,“海邊鶴崗”的聲音又在銀灘起伏。喬實覺得有些荒謬?!苞Q崗跟我們這兒沒法比,鶴崗那邊是沒人了,但我們這邊是旅游度假城市,人們買房不是為了在這常住,而是有時間來住一住。老年人非常認(rèn)可這個地方,空氣好,身體有疾病的人,在這兒待著非常好?!?/p>
在58安居客研究院院長張波看來,乳山的低房價困境,短期無解?!苞Q崗是由于資源性產(chǎn)業(yè)萎縮,導(dǎo)致大量人口流失產(chǎn)生的房屋空置。而乳山是房地產(chǎn)過度開發(fā),并沒有吸引到實際人口,導(dǎo)致房屋空置。市場上過大的供給量和不斷萎縮的需求,導(dǎo)致乳山海景房市場很難出現(xiàn)熱度上揚?!睆埐ㄕf。
此外,張波認(rèn)為,乳山本身的確具備一定的度假養(yǎng)生資源,但國內(nèi)并不缺乏有海景和養(yǎng)生度假資源的城市,單用旅居來吸引人群,本身就存在一定問題。同時,由于乳山的氣候特征,冬季的居住體驗并不良好,相比于海南、廈門、珠海等南方沿海城市來說,這是個明顯短板。
“要想推動乳山房地產(chǎn)市場走上正軌,單一的旅游度假模式并不能承擔(dān)這一重任。長期來看,乳山應(yīng)該更多發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套,通過產(chǎn)業(yè)拉動更多人口流入,產(chǎn)城融合,宜居宜業(yè),同時兼顧旅游資源,或許更有利于閑置房產(chǎn)的去化以及城市未來長期發(fā)展?!睆埐ǚQ。
眼下,李文最期待的,就是萊榮高鐵乳山南站趕緊開通?!奥犝f年底就開通了,那時候,這里的二手房價格興許能帶起來?!闭砻袼?022年的業(yè)績喬實也發(fā)現(xiàn),疫情緩解后的這個冬天,來玩的人比往年多很多?!巴昊径际鞘罴俨派先?,今年大年三十都有人來?!?/p>
清早7點剛過,天空擦亮,太陽吐著薄薄的霧氣,若隱若現(xiàn)。閃著冰霜的荒草上,一個老人踱步走進(jìn)村莊,后面追著一只黑狗。不遠(yuǎn)處的馬路,出租車司機老李正等待今天的第一位乘客。這些年,過慣了冷清日子,一個路程70公里的“大單”,讓他分外高興。
在這座山東東部的海濱小城里,地產(chǎn)開發(fā)不休不眠。愛琴海景小區(qū)的50多棟樓中,仍有兩棟高層正在建設(shè)。小區(qū)馬路對面,一座新房售樓處也已佇立許久。更遠(yuǎn)處,幾棟圍著綠色防塵布的樓棟高聳在晨光中,巨大的廣告牌上寫著:“選擇了乳山,選擇了未來?!?/p>
(應(yīng)采訪對象要求,文中所涉部分人物為化名)
值班編輯:姚赟 審校:張格格 制作:部夢凡