文|邁點
政策持續(xù)利好下，2022年住房租賃市場規(guī)模快速增加。值得注意的是：新一線城市超一線城市，成TOP10住房租賃企業(yè)的布局要地，這趨勢在2023仍將持續(xù)。近年來經(jīng)濟飛速發(fā)展的杭州已成為TOP50企業(yè)集中式租賃住房累計開業(yè)門店數(shù)量最多的新一線城市，拔得頭籌。
杭州住房租賃市場一路“狂飆”
圍繞“安居”，從政策指導(dǎo)、租賃供應(yīng)、市場規(guī)范和金融支持等維度，杭州政府全力推進住房租賃市場發(fā)展，助力人們實現(xiàn)"居者有其屋"。
據(jù)杭州房管局數(shù)據(jù)披露，2022年，杭州累計籌集保障性租賃住房項目259個、房源14.6萬套(間);通過自持商品住房用于租賃、盤活存量住房等多渠道增加租賃房源3.26萬套(間);共有157家住房租賃企業(yè)開設(shè)監(jiān)管賬戶，其中55家被納入“白名單”，為租房安全提供保障;發(fā)放支持培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)獎補資金9.1億元……
自2017年被列入全國首批住房租賃試點城市之一，杭州住房租賃市場發(fā)展就駛?cè)搿翱燔嚨馈?。這是由這個城市所創(chuàng)造的經(jīng)濟發(fā)展速度和人口流入量所決定的。
人口激增創(chuàng)造廣闊租賃市場
在數(shù)字經(jīng)濟的強引擎下，杭州經(jīng)濟穩(wěn)健增長，生產(chǎn)總值從2012年的7969億元起步，2015年突破萬億，2019年超過1.5萬億，2021年達到18109億元，按可比價格計算，十年累計增長114.0%，年均增長7.9%，分別高于全國、全省1.2和0.6個百分點。2022年杭州以18753億的總量位于浙江省榜首。
隨之而來的是人口持續(xù)流入。2017年-2021年間新增128.3萬人，截至2021年末，杭州全市常住人口數(shù)已達1220.4萬人，相比2020年末，增長23.90萬人，總量和增量在浙江省各地市中均排名第1。
住房租賃需求隨之水漲船高。據(jù)杭州貝殼研究院發(fā)布《2022杭州住房租賃報告》數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州租賃人口高達410萬人，占常住人口比例40%以上，而2022年杭州租房量環(huán)比上漲了13%。在市場需求促動下，杭州租金水平穩(wěn)定在66-67元/月/㎡，且2022年的均值較之2021年有所提升。
需求端：95后&90后成主力軍，00后更被期待
具象到租房群體結(jié)構(gòu)，據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，00后、95后、90后和85后占比超過10%。95后以34.41%位于榜首，90后占比為23.54%，兩者構(gòu)成了租房的核心人群。而00后租房比例在不斷攀升，僅一年就增加了4.04個百分點，未來隨著00后源源不斷地進入職場，這個數(shù)字還將有效擴大，成為“未來租房市場的新增長點”。
租房需求上，基于不同年齡層級、不同情感狀態(tài)和不同的喜好，呈現(xiàn)百花齊放姿態(tài)，各有側(cè)重。在各個側(cè)重點間，能否實現(xiàn)職住平衡成首要綜合考慮因素，近9成租客通勤時間不超過1小時?？拷袇^(qū)范圍內(nèi)辦公寫字樓及交通便捷的商業(yè)綜合體周邊的小面積公寓類產(chǎn)品備受年輕人偏愛。與此同時，租房也是杭州家庭戶解決居住問題的重要渠道。
其次是裝修和環(huán)境。據(jù)《新市民租賃需求洞察報告系列之租金負擔(dān)調(diào)查》顯示，在租金接受范圍上，租金收入比在 20-30%的租客比例最高，占比39.8%，租客更愿意為品質(zhì)化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)付費。而00后已將機構(gòu)化租賃企業(yè)房源作為租房優(yōu)質(zhì)選項。
供給端：多方供給，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化
查閱各大租房渠道，杭州租房市場房源主要由房東散租、中介托管、機構(gòu)化租賃企業(yè)和政府推出的公租房&廉租房組成。以官方渠道e房通為例，界面清晰展現(xiàn)了集中式公寓、分散式房源、居間房源和房東房源四大類別，并在下一級頁面按照區(qū)域、租金、 白名單企業(yè)、公寓特色和品牌做進一步的信息展示。
而在58同城、安居客等租房機構(gòu)上，房源則按區(qū)域、租住方式、租金、戶型、朝向等房屋相關(guān)信息做房源展示。綜合各渠道信息，按租金劃分，杭州租房市場已建立了從低到高全覆蓋的產(chǎn)品體系，匹配不同支付能力客群，整租、合租皆有，且戶型選擇豐富。
機構(gòu)化企業(yè)競相布局，成長空間極富想象力
機構(gòu)化住房租賃企業(yè)成為一股勢不可擋的力量助力杭州租房市場發(fā)展。朗詩寓、冠寓、魔方、寧巢公寓、瓴寓國際、樂乎公寓集團、德信隨寓、金地草莓社區(qū)、樂柚公寓、保利公寓等皆已布局，在各區(qū)域落地不同項目。
借力大型租賃社區(qū)項目，朗詩寓位居杭州住房租賃市場累計開業(yè)規(guī)模榜首，冠寓和魔方緊隨其后。此外，壹間公寓等作為杭州市場新進者在2023年年初開業(yè)了首個項目。觀察各大機構(gòu)化住房租賃企業(yè)供應(yīng)的產(chǎn)品，白領(lǐng)公寓是主力，大型租賃社區(qū)和中高端公寓產(chǎn)品占比正不斷擴大。
伴隨機構(gòu)化住房租賃企業(yè)的加入和政府籌集的保障性租賃住房的入市，杭州住房租賃市場供給不斷優(yōu)化，共同助力人們實現(xiàn)從安居到優(yōu)居的跨越。
激戰(zhàn)2023，躍上新臺階
據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月20城租賃房源租金表現(xiàn)中，杭州位列第四，且環(huán)比提升2.8%，同比上漲4.39%，迎來開門紅。毫無懸念，2023年的杭州住房租賃市場將在高質(zhì)量發(fā)展主軸上點燃人們的美好租住生活，這將體現(xiàn)在以下三個層面：
1、政策端加碼扶持，利好不斷
2023年，既是全面落實黨的二十大精神的關(guān)鍵元年，又是經(jīng)濟企穩(wěn)回升的重要節(jié)點。在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的國家戰(zhàn)略指引下，與人們安家立業(yè)、城市經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的住房租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展備受重視。因城施策，支持剛性和改善性住房需求，我們依然可以期盼杭州政府大力扶持住房租賃市場的健康規(guī)范發(fā)展。企業(yè)要第一時間抓住政策機遇，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
2、需求端不斷升級，產(chǎn)品躍遷
伴隨《關(guān)于推動杭州總部經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》的施行，杭州總部企業(yè)集聚效應(yīng)更為突顯。這個趨勢下，租賃需求將迎來規(guī)模增長，且日益多元化和個性化。這就需要企業(yè)和政府針對不同需求提供相應(yīng)升級產(chǎn)品和更精細化的服務(wù)，最大程度幫助人們實現(xiàn)安居樂業(yè)，共建美好租住生活。
3、供給端持續(xù)增量，競相角逐
供應(yīng)上，杭州已形成相對完善的政府保障和市場供給雙軌供應(yīng)體系，2023年將持續(xù)優(yōu)化，構(gòu)建供給充分，價格合理、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的多渠道租賃住房市場體系。具體落地上，保障性租賃住房、公租房以及共有產(chǎn)權(quán)房將不斷入市，為城市新青年的居住提供保障;市場化租賃房源將持續(xù)增加，為人們提供高品質(zhì)生活空間。
結(jié)語
2023年的杭州住房租賃市場將在政策指導(dǎo)下，持續(xù)加大住房租賃產(chǎn)品供給，為機構(gòu)化企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會。同時，挑戰(zhàn)亦相伴在側(cè)，租客對于產(chǎn)品的要求和期待越來越高，大家的競爭將聚焦于具體項目的產(chǎn)品服務(wù)和運營管理。
對于住房租賃企業(yè)而言，產(chǎn)品力將作為第一戰(zhàn)略優(yōu)先級為未來競爭增加砝碼。除了房間和公區(qū)迭代，配套齊全的大型租賃社區(qū)不妨將景觀設(shè)計納入產(chǎn)品創(chuàng)新范疇，全方面為租客提供美好的租住生活體驗。聚焦項目之外，住房租賃企業(yè)還應(yīng)站在城市發(fā)展的視角，將自身融入城市更新進程中，獲得更高的行業(yè)話語權(quán)。