文｜讀懂新金融
首先，測(cè)試下你適不適合提前還房貸，跟著步驟走：
1、 重視信用的你，是否有風(fēng)險(xiǎn)極低（和存款對(duì)標(biāo)），且收益高于房貸利率的理財(cái)方式？
A、 有——不用提前還，而且我覺得你不是一般人，應(yīng)該沒有房貸，或者你就是一棵亟待被收割的韭菜。
B、 沒有——繼續(xù)下一題。
2、你當(dāng)前的家庭收入是否穩(wěn)定（是否穩(wěn)定的周期可以是月也可以是年），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房貸月供？
A、 穩(wěn)定——繼續(xù)下一題。
B、 不穩(wěn)定——不建議提前還。
3、你是否有足夠的積蓄滿足流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)？（比如2年的家庭支出？）
A、 足夠——繼續(xù)下一題。
B、 不太夠——慎重。
4、你是否有足夠的保險(xiǎn)應(yīng)對(duì)突發(fā)的意外和重疾？（我不是賣保險(xiǎn)的哈）
A、 足夠——留足流動(dòng)資金，其他全部提前還房貸。
B、 沒有，或感覺不夠——少還點(diǎn)也無(wú)妨。
以上為讀懂君實(shí)操過(guò)程中捋順的邏輯，或許適合你，但也僅供參考，以下為正文：
“也就是說(shuō)，北京最暢銷的還是400多萬(wàn)價(jià)位的房子？”一位友人在聊天時(shí)一語(yǔ)中的，無(wú)意間揭開了這次提前還貸潮的一角真相。
對(duì)于友人的問(wèn)題，讀懂君未找到相關(guān)數(shù)據(jù)，但這個(gè)價(jià)位一定是年輕的接盤俠最喜歡的價(jià)格區(qū)間。
北京房貸金額的隱形限制——五環(huán)內(nèi)約300萬(wàn)，五環(huán)外約240萬(wàn)，故而400多萬(wàn)往往是接盤俠買房加杠桿的最大金額，超過(guò)這個(gè)上限，房?jī)r(jià)每多一分錢，都要以首付的形式全額支付。
400多萬(wàn)對(duì)應(yīng)的多是150~200萬(wàn)的首付成本（指綜合成本）。
比較優(yōu)秀的大廠青年可以短期內(nèi)賺出首付，稍微差一些也可以在“6個(gè)錢包”的加持下拿出首付。（當(dāng)然更多的是搭上6個(gè)錢包也無(wú)法上車的普通人，因?yàn)樗麄儧]有上車，固不在本文的討論范圍。）
400多萬(wàn)的房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)的房貸通常在200~300萬(wàn)的范圍內(nèi)，對(duì)應(yīng)的月供約為13000元~18000元。
反復(fù)查看上文提及的首付和房貸總額數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的事情：二者相差，好小。
另外一個(gè)事實(shí)是，多數(shù)購(gòu)房家庭的購(gòu)房款主要是來(lái)自于自身的勞動(dòng)所得，比如170萬(wàn)的首付，自己拿出100萬(wàn)，六個(gè)錢包贊助70萬(wàn)。
你要問(wèn)為什么這么肯定？因?yàn)楸本┦秀y行發(fā)放房貸的另一個(gè)限制——借款人（含共同借款人）收入必須為月供的兩倍以上。
月供數(shù)據(jù)上文已經(jīng)提及，2倍的收入很好計(jì)算，為“26000元~36000元”以上，這類群體還有一個(gè)隱形收入——住房公積金，購(gòu)房后住房公積金可以用于還房貸，也就是說(shuō)購(gòu)房者超過(guò)一半的月收入可以用于消費(fèi)或者儲(chǔ)蓄。
舉個(gè)現(xiàn)實(shí)中的例子，讀懂君一個(gè)同學(xué)去年還感慨被首付搞得花光了積蓄，幾乎沒啥現(xiàn)金流了，今年突然跑來(lái)問(wèn)我提前還貸的事情了！
以上是為了說(shuō)明一件什么事情？
借款人能夠短短幾年湊足主要首付，且月供壓力沒有預(yù)期的那么大，他們自然也有能力在接下來(lái)的幾年攢下大量資金用于提前償還房貸。
在提前還款這件事上，從能力這個(gè)維度講，購(gòu)房者一開始就具備，因?yàn)樗麄兊氖杖脒h(yuǎn)高于房貸月供。
從意愿而論，當(dāng)前幾乎沒有超低風(fēng)險(xiǎn)且收入超過(guò)房貸利率的理財(cái)產(chǎn)品，且房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年沒有給購(gòu)房者上漲預(yù)期，購(gòu)房者提前還貸就約等于購(gòu)買了年收入5%、6%的理財(cái)產(chǎn)品。
有沒有一種可能，讓購(gòu)房者的月供無(wú)限接近于月收入，讓購(gòu)房者永遠(yuǎn)沒有能力提前還房貸？
理論上自然可以實(shí)現(xiàn)，比如現(xiàn)在就啟動(dòng)0首付，這樣一來(lái)購(gòu)房者就成了銀行一輩子的奴隸，銀行為啥不這么干？
且不說(shuō)2008年美國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn)，近的就說(shuō)燕郊免費(fèi)送房這事，銀行就面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)——首付對(duì)于銀行而言也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的緩沖帶，如果購(gòu)房者無(wú)力還貸，銀行可以直接把房子降價(jià)拍賣，只要降價(jià)的金額是低于首付銀行鐵定不虧，但如果沒了這個(gè)緩沖帶，就太危險(xiǎn)了。
當(dāng)然，主要原因也不是銀行有多敬畏風(fēng)險(xiǎn)，主要還是政府不讓。
那有沒有另外一種可能，讓購(gòu)房者的提前還貸意愿下降，給購(gòu)房者極低風(fēng)險(xiǎn)且收益高過(guò)房貸的理財(cái)產(chǎn)品？
理論上自然是有的，但銀行為啥要拿出來(lái)賣呢？自己內(nèi)銷了不香嗎？
當(dāng)然，能力與意愿這兩個(gè)維度的因素在過(guò)去也長(zhǎng)期存在，為何近期大家都開始提前還房貸了？
一個(gè)變化在于預(yù)期，很多人將房子看做是投資產(chǎn)品，并在過(guò)去對(duì)其持高預(yù)期。
舉個(gè)栗子，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒翻倍的年代，30萬(wàn)首付買了價(jià)值100萬(wàn)元的房子，一年后房?jī)r(jià)升值為150萬(wàn)出售，暫忽略各項(xiàng)成本，差價(jià)為120萬(wàn)元，這相當(dāng)于30萬(wàn)本金一年賺了120萬(wàn)元，收益率400%。
世界上還有比這更賺錢的買賣嗎？
同時(shí)，那個(gè)年代收益高于房貸利率的理財(cái)產(chǎn)品遍地都是，不靠譜的P2P就不說(shuō)了（彼時(shí)收益動(dòng)輒十幾個(gè)百分點(diǎn)），連余額寶的收益率都曾超過(guò)6%！
購(gòu)房者但凡沒有被驢踢過(guò)，都不可能提前去把房貸還了。
彼時(shí)還有另外一個(gè)預(yù)期：我的未來(lái)收入一定比現(xiàn)在高，而且錢會(huì)越來(lái)越不值錢——有一個(gè)段子是早年在北京買房的那批人至今還住著千萬(wàn)豪宅，每月還著兩三千塊的巨款。
如今，多數(shù)人的預(yù)期是，房?jī)r(jià)還能不能跌了？我未來(lái)會(huì)不會(huì)被“降本增效”了？
這種大環(huán)境下，提前還房貸就成了一股無(wú)法阻擋的潮流，銀行設(shè)置的種種限制就如同房地產(chǎn)市場(chǎng)大好之時(shí)的調(diào)控，治標(biāo)不治本。
想要擋住提前還貸潮只有一個(gè)方式，房?jī)r(jià)重新上漲......