界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
近期一二手房成交量普遍提升后，廣州樓市的“小陽(yáng)春”回來(lái)了嗎？
據(jù)界面新聞了解，最近兩周周末，廣州不少樓盤售樓處確實(shí)人氣滿滿，二手房帶看量也有明顯提升，成交量整體進(jìn)入上行通道，但跟過(guò)去正常年份相比還是有差距。購(gòu)房者觀望情緒仍然濃厚，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量是主流，二手房?jī)r(jià)也未較年前有明顯上漲。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)界面新聞表示，隨著疫情影響因素的淡出以及政策利好的持續(xù)發(fā)酵，樓市此前壓抑和積累的需求開(kāi)始釋放，2月以來(lái)市場(chǎng)的人氣和成交都較年前有明顯好轉(zhuǎn)，也有部分樓盤開(kāi)始借機(jī)回收折扣或宣傳漲價(jià)，以此來(lái)促動(dòng)購(gòu)房者入市的緊迫性。
“不過(guò)，從大環(huán)境來(lái)看，盡管各方對(duì)于今年的小陽(yáng)春行情都期待滿滿，但在經(jīng)歷這一波集中釋放之后，樓市需求的持續(xù)性有多強(qiáng)依然要畫(huà)一個(gè)問(wèn)號(hào)，市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的可能性要大于強(qiáng)力反彈?！?/span>
樓市回暖跡象
春江水暖鴨先知，中介平臺(tái)咨詢量的上升成為廣州樓市回暖的重要信號(hào)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)指出， 2月第1周，貝殼找房平臺(tái)上新房客戶購(gòu)房咨詢量環(huán)比上升36.2%，第2周再度環(huán)比上升20.1%，創(chuàng)下2021年4月（本輪廣州樓市調(diào)控的起始點(diǎn)）之后的最大值。第3周咨詢量環(huán)比下降15.9%，但依舊為2022年以來(lái)高位。
二手房咨詢量同樣在2月第2周創(chuàng)下了2021年4月以來(lái)的最大值。2月第1周，二手客戶購(gòu)房咨詢量環(huán)比上升61.8%，第2周再度環(huán)比上升6.3%。跟新房一樣，在第3周，二手客戶購(gòu)房咨詢量環(huán)比下降15.6%。
咨詢量上升的同時(shí)，成交量也進(jìn)入了上升通道。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月第3周（2月13日-19日），廣州案場(chǎng)單盤平均成交11套，環(huán)比上升3%，同比上升123%，前19天累計(jì)單盤平均成交24套，相比上月同期上升 230%。
位于廣州熱門板塊科學(xué)城的時(shí)代天韻項(xiàng)目銷售告訴界面新聞，去年年底的時(shí)候每周可能也就成交五六套，最近兩周成交量確實(shí)明顯增加，每周大概能有十幾套。
2月20日，界面新聞來(lái)到位于廣州熱門板塊科學(xué)城的時(shí)代天韻售樓部，雖然是工作日，但當(dāng)天下午還是陸續(xù)有幾組客戶到訪。
此外，華潤(rùn)置地廣州公司營(yíng)銷相關(guān)人員告訴界面新聞，上周末華潤(rùn)置地廣州項(xiàng)目的到訪量是年前的200%，上周整體的成交額達(dá)到1.5億元，年前疫情期間一個(gè)月也就1億元。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也指出，當(dāng)前廣州樓市已提前進(jìn)入“小陽(yáng)春”，上周看房人數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)30%，成交量環(huán)比增長(zhǎng)10%，整體進(jìn)入上升通道。
另從二手房市場(chǎng)來(lái)看，帶看量和成交量也都平穩(wěn)回升。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上周廣州二手房帶看量環(huán)比增長(zhǎng)4%，2月前19天帶看量比上月同期增長(zhǎng)139%，絕對(duì)量水平基本與2022年最高峰持平。
就成交而言，上周廣州全市二手房網(wǎng)簽預(yù)計(jì)在3000套左右，環(huán)比上升31%，同比上升112%，在2021年4月之后再度重回3000套水平。2月前19天二手房累計(jì)網(wǎng)簽預(yù)計(jì)6500套左右，相比上月同期預(yù)計(jì)增長(zhǎng)51%。
一位廣州中介告訴界面新聞，春節(jié)后明顯感到市場(chǎng)有所回暖，帶看量有所增加，有同事周五、周六、周日預(yù)約5-6個(gè)客戶看房，比年前多了一倍多，跟正常市場(chǎng)時(shí)期的帶看量已經(jīng)差不多了。
有辦理房貸按揭業(yè)務(wù)的工作人員也感受到了市場(chǎng)的回暖，他透露道：“從我們辦理房貸業(yè)務(wù)的角度來(lái)看，市場(chǎng)回暖了許多，每周辦理業(yè)務(wù)量大概是去年平均水平的三倍左右，但跟正常年份相比還是有差距?！?/span>
仍是買方市場(chǎng)
在樓市人氣復(fù)蘇的背景下，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借勢(shì)營(yíng)銷，稱將漲價(jià)。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有十多個(gè)樓盤喊出漲價(jià)的口號(hào)，其中有多盤宣告2月19日后漲價(jià)，還有盤準(zhǔn)備漲價(jià)3%-5%，力度不一。另外華潤(rùn)置地廣州公司也對(duì)外宣稱2月20日其全線漲價(jià)1%。
上述華潤(rùn)置地廣州公司營(yíng)銷相關(guān)人員透露，本周開(kāi)始大概每平米漲價(jià)500-800元，不過(guò)每個(gè)項(xiàng)目情況不一樣，不一定會(huì)比之前降價(jià)前貴，上半年主要還是去庫(kù)存。
不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下，開(kāi)發(fā)商宣稱漲價(jià)更多是一種營(yíng)銷手段，以此來(lái)促動(dòng)購(gòu)房者入市的緊迫性，實(shí)際市場(chǎng)并沒(méi)有足夠支撐漲價(jià)的空間。
近期廣州一二手房成交量雖然上漲，但離廣州樓市正常年份的水平還有不小差距。
上述華潤(rùn)置地廣州公司營(yíng)銷相關(guān)人員表示，市場(chǎng)確實(shí)正處于一個(gè)向好的過(guò)程，但銷量大概也就處于正常年份水平的50%?！皞€(gè)人認(rèn)為5-6月，甚至三季度達(dá)到巔峰7500套/月，這是廣州樓市成交量的榮枯線。”
二手房帶看量當(dāng)前雖然回到了2022年最高峰水平，但要知道2022年整年廣州的樓市都不溫不火，較2020年下半年至2021年上半年的帶看量下降不少。
此外，黃韜對(duì)界面新聞稱，當(dāng)前廣州樓市回暖的趨勢(shì)不可持續(xù)，3月中旬后會(huì)下降。開(kāi)發(fā)商炒作漲價(jià)是銷售口徑，以價(jià)換量仍是主流。
肖文曉也認(rèn)為，從大環(huán)境來(lái)看，盡管各方對(duì)于今年的小陽(yáng)春行情都期待滿滿，但在經(jīng)歷這一波集中釋放之后，樓市需求的持續(xù)性有多強(qiáng)依然要畫(huà)一個(gè)問(wèn)號(hào)，市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的可能性要大于強(qiáng)力反彈。
他指出，理性地看，在經(jīng)歷了去年的銷售嚴(yán)冬之后，多賣樓依然是當(dāng)下大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)，現(xiàn)階段宣揚(yáng)漲價(jià)更多地是為了去庫(kù)存服務(wù)。
供應(yīng)量始終維持高位水平的二手房市場(chǎng)，也給新房的去化帶來(lái)了較大的不穩(wěn)定因素。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周二手房放盤量環(huán)比增加1%，2月以來(lái)相比上月同期已增長(zhǎng)220%。另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房掛牌量已從去年8月初的11.5萬(wàn)套增加至約13萬(wàn)套。
在經(jīng)歷了去年的房?jī)r(jià)下跌后，二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)也并未出現(xiàn)明顯回升，但業(yè)主心態(tài)趨于平穩(wěn)。
一位正準(zhǔn)備換房的業(yè)主告訴界面新聞，他從去年下半年將自己的房子掛牌，現(xiàn)在心里價(jià)位比去年高了，掛牌價(jià)調(diào)高了幾萬(wàn)，希望能對(duì)買房人形成壓迫感。
市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇的階段，買賣雙方的博弈正在上演。