界面新聞記者 | 黃昱

時隔6年，私募投資基金通往房地產(chǎn)行業(yè)的道路重新被打通，且首次被正名。

2月20日，證監(jiān)會宣布已于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（簡稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。

此次政策目的明確，即進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)回歸穩(wěn)定發(fā)展。

不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作的推進(jìn)算是去年11月政策的進(jìn)一步落地。去年11月28日，證監(jiān)會在釋出支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”時，就提到要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。

根據(jù)證監(jiān)會的最新劃定，不動產(chǎn)私募投資基金的可投資范圍有進(jìn)一步擴(kuò)大，除了商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外，存量住宅地產(chǎn)這一部分被“特定居住用房”取代，不僅包括存量商品住宅，還包括保障性住房、市場化租賃住房，凸顯了國家對加快建設(shè)長租房市場的重視。

不動產(chǎn)私募投資基金，是指以非公開方式向投資機(jī)構(gòu)、個人等特定投資者募集資金并以經(jīng)營性不動產(chǎn)為投資對象的基金。在境外，不動產(chǎn)私募投資基金已發(fā)展成為一個重要的投資品類。

此次推出的《指引》有諸多亮點(diǎn)，其中之一就是正名：證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，早年國內(nèi)的房地產(chǎn)基金不具備成為一個獨(dú)立基金類別的成熟度，要么被歸于其他類，要么被歸于股權(quán)類。

與此同時，私募基金也被限制投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2017年中基協(xié)出臺了《備案管理規(guī)范第4號》，明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動資金，不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2017年正處于房地產(chǎn)去杠桿和房地產(chǎn)政策驟然收緊的第一年，當(dāng)時對私募基金涉足房地產(chǎn)尤其是住房領(lǐng)域，其實(shí)管控非常嚴(yán)。

在清理通道業(yè)務(wù)、限制基金投資范圍等一系列趨嚴(yán)的監(jiān)管政策下，近年來，新增的不動產(chǎn)私募股權(quán)基金規(guī)模和產(chǎn)品數(shù)量，更是呈逐年下滑趨勢。

根據(jù)中基協(xié)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，協(xié)會存續(xù)私募基金規(guī)模20.03萬億元，其中私募股權(quán)房地產(chǎn)基金只有4043億元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次政策其實(shí)是對私募基金做了放松導(dǎo)向，和2022年以來的房地產(chǎn)政策大框架是高度吻合的。

艾振強(qiáng)也認(rèn)為，在政策的支持下，未來不動產(chǎn)私募投資基金將迎來大發(fā)展，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)領(lǐng)域，無疑將大獲其益。

事實(shí)上，已有機(jī)構(gòu)走在前面，去年10月份，為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，在證監(jiān)會的支持下，建設(shè)銀行住房租賃基金就在基金業(yè)協(xié)會完成了備案，基金募集規(guī)模達(dá)300億元。

外資私募機(jī)構(gòu)近年來也加大了對中國不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資，如全球私募巨頭黑石，聚焦物流地產(chǎn)和城市購物中心；領(lǐng)盛投資管理也連續(xù)在滬收購資產(chǎn)，聚焦長租公寓的開發(fā)及改造。

在此次啟動的不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)中，證監(jiān)會對投資者也有明確要求，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

與此同時，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

隨著不動產(chǎn)私募投資基金的落地，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險(xiǎn)房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。

此外，對于房企來說，引進(jìn)不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能甩掉一些“包袱”，改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。

值得一提的是，不動產(chǎn)私募投資基金類似于私募REITs，本次試點(diǎn)可投資的底層資產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)、市場化租賃住房，或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至商場等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)打下基礎(chǔ)。

艾振強(qiáng)指出，不動產(chǎn)私募投資基金在培育成熟項(xiàng)目上就可以發(fā)揮很大的作用——通過投資新建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或收購現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行改造升級，等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成熟運(yùn)營和穩(wěn)定盈利后注入公募REITs，有助于實(shí)現(xiàn)公募REITs規(guī)模的快速擴(kuò)張。

除了助力房企紓困外，不動產(chǎn)私募投資基金更長遠(yuǎn)的意義在于將助力中國的房地產(chǎn)行業(yè)走上更健康的道路。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)投資和運(yùn)營的主體主要是開發(fā)商，但其優(yōu)勢在開發(fā)，并不下運(yùn)營。當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過剩，迫切需要有運(yùn)營能力的機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，讓不動產(chǎn)能創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

與此同時，自然人也被允許投資不動產(chǎn)私募投資基金，這為居民投資房產(chǎn)增加了新的投資渠道。

在李宇嘉看來，以前大家盲目買房都可以實(shí)現(xiàn)上漲收益，以后買基金份額就是投資不動產(chǎn)。未來，只有運(yùn)營好、維護(hù)好的房子才能保值增值。

劉水表示，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動。