界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
一直以來(lái)困擾中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展的資金問(wèn)題將獲得全方位支持。
2月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出了扶持住房租賃融資的四大點(diǎn)，合計(jì)17條措施，建立健全住房租賃金融支持體系，并提出了不少金融創(chuàng)新手段。
長(zhǎng)租公寓投資規(guī)模大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)且利潤(rùn)低，想要釋放其業(yè)務(wù)價(jià)值，找到便宜的資金很重要。《意見(jiàn)》出臺(tái)目的就在于通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，2022年2月，銀保監(jiān)會(huì)和住建部曾發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，加強(qiáng)對(duì)保租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持。本次《意見(jiàn)》進(jìn)一步將金融支持的范圍擴(kuò)大至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房。
本次《意見(jiàn)》的提出可謂是水到渠成。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從2016年鼓勵(lì)規(guī)?；赓U的39號(hào)文，到2021年鼓勵(lì)保租房的22號(hào)文，再到央行、銀保監(jiān)發(fā)布的支持新市民金融服務(wù)，以及金融16條中對(duì)于租賃融資的強(qiáng)調(diào)，都需要制定針對(duì)住房租賃全方位的融資體系。
從金融產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看，《意見(jiàn)》考慮了租賃企業(yè)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理等全流程的情況下，結(jié)合其現(xiàn)金流平衡的狀態(tài)，提出了開(kāi)發(fā)貸、團(tuán)體購(gòu)房貸（籌集房源）、經(jīng)營(yíng)貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具。
多位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都在社交媒體上表示，“這對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是重大利好?！?/span>
最受業(yè)界關(guān)注的是，《意見(jiàn)》明確了對(duì)于住房租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的扶持。
《意見(jiàn)》分別提出對(duì)于重資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%），以及中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%）給予不同年限和額度的經(jīng)營(yíng)性貸款。
重資產(chǎn)模式是指住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自持物業(yè)，而中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式則是指住房租賃企業(yè)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有租賃住房。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎(chǔ)上，《意見(jiàn)》進(jìn)一步為“微利運(yùn)營(yíng)”的住房租賃企業(yè)減負(fù)。
在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，《意見(jiàn)》指出，支持商業(yè)銀行向房企、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。
一位頭部長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞表示：“過(guò)去銀行對(duì)企業(yè)新建長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的貸款一直都是非常支持的，此次《意見(jiàn)》的核心重點(diǎn)在于明確了對(duì)改建項(xiàng)目的貸款支持，這在我看來(lái)是此次《意見(jiàn)》的最大意義?！?/span>
值得一提的是，《意見(jiàn)》還提出了不少金融創(chuàng)新手段的探索。
例如，首次提出允許機(jī)構(gòu)類(lèi)住房租賃企業(yè)發(fā)放最長(zhǎng)達(dá)30年的租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款——“創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品”，可以簡(jiǎn)單理解為支持收并購(gòu)用作住房租賃房源的貸款，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。
此外，《意見(jiàn)》提出的住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond），用于住房租賃行業(yè)亦屬首次。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。
趙然指出，擔(dān)保債券對(duì)于投資人具有優(yōu)先權(quán)屬性，同時(shí)對(duì)于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，即保護(hù)了投資者，也對(duì)行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到了激勵(lì)與約束并重的作用?！兑庖?jiàn)》進(jìn)一步拓寬了住房租賃企業(yè)債券融資渠道，鼓勵(lì)各類(lèi)租賃住房專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行。
最后，長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)的最優(yōu)解——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），也是此次《意見(jiàn)》的重點(diǎn)內(nèi)容。
《意見(jiàn)》提出要穩(wěn)步發(fā)展REITs，劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展REITs試點(diǎn)，明確為利用集體建設(shè)用地的長(zhǎng)期租賃住房企業(yè)提供資金支持。
趙然指出，這對(duì)于集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是重大政策利好，特別是對(duì)于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等地，將加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展步伐。
海通證券研報(bào)指出，如果沒(méi)有稅收優(yōu)惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具幫助，重資產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規(guī)模。
萬(wàn)科總裁祝九勝在2022年12月的股東大會(huì)上表示，公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于1990年代中期按揭政策的出臺(tái)，能夠提前把自己的資金拿回來(lái)，讓其流動(dòng)性更好。
租賃住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括CMBS、類(lèi)REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正讓長(zhǎng)租公寓持有方實(shí)現(xiàn)退出，跑通商業(yè)閉環(huán)。
從機(jī)構(gòu)房東涉足長(zhǎng)租公寓開(kāi)始，業(yè)內(nèi)對(duì)放開(kāi)公募REITs的呼聲就不斷。然而2021年7月我國(guó)才明確將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單，拉開(kāi)租賃住房REITs的序幕。
去年底，監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動(dòng)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs的信號(hào)也越來(lái)越明顯。此次《意見(jiàn)》將進(jìn)一步加快市場(chǎng)化長(zhǎng)租房REITs的步伐，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。
還有分析認(rèn)為，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的《意見(jiàn)》出臺(tái)，與證監(jiān)會(huì)在2月20日宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，這都有助力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。