文｜《港灣商業(yè)觀察》施子夫
被外界稱(chēng)之為金地集團(tuán)（600383.SH）高管“后花園”的金地商置（00535.HK），近期開(kāi)啟了組織架構(gòu)大調(diào)整。
裁撤縮編的背面是，金地商置業(yè)績(jī)壓力巨大，盈利能力急劇惡化?；蛟S，更令市場(chǎng)頗為擔(dān)憂的是，號(hào)稱(chēng)以商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式運(yùn)營(yíng)的金地商置，被金地集團(tuán)收購(gòu)后，十年間仍然在重復(fù)著母公司的老路，以住宅開(kāi)發(fā)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
顯然，無(wú)論是戰(zhàn)略層面，還是短期業(yè)績(jī)，金地商置都?jí)毫Σ恍 ?/p>
01、組織架構(gòu)大調(diào)整
金地商置此次組織架構(gòu)調(diào)整被視為十年來(lái)最大一次，涉及旗下區(qū)域公司、分公司以及多位地方大員。
據(jù)悉，金地商置撤銷(xiāo)西南區(qū)域公司，同時(shí)成都公司與昆明公司合并，成立新的成昆公司，且并進(jìn)華南區(qū)域；華中區(qū)域被撤銷(xiāo)，原武漢公司劃入東部區(qū)域，原長(zhǎng)沙公司劃入華南區(qū)域，原河南事業(yè)部劃入華北區(qū)域。
人事層面，西南區(qū)域被降級(jí)成為成昆公司后，總經(jīng)理由原成都公司總經(jīng)理羅琦擔(dān)任；原昆明公司總經(jīng)理游強(qiáng)調(diào)任東部區(qū)域副總經(jīng)理、兼任淮海公司總經(jīng)理；原西南區(qū)域公司總經(jīng)理李鵬擔(dān)任金地商置旗下廣電地產(chǎn)董事長(zhǎng)。
另有媒體消息稱(chēng)，原華中區(qū)域助理總經(jīng)理李朗調(diào)任東部區(qū)域助理總經(jīng)理，兼任東部區(qū)域武漢公司總經(jīng)理；侯盼龍擔(dān)任長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理；原河南公司總經(jīng)理朱漢鵬任命另行發(fā)文。免去丁東風(fēng)東部區(qū)域助理總經(jīng)理、東部區(qū)域原蘇南事業(yè)部總經(jīng)理職務(wù)，其職務(wù)任命另行發(fā)文。
還有消息稱(chēng)，金地商置2021年才成立的城市更新公司也遭撤銷(xiāo)，此外華中區(qū)域總經(jīng)理已提出離職。
“金地商置的‘大地震’或許與其業(yè)績(jī)面臨的巨大壓力密不可分。在不少房企都在去年大幅調(diào)整之際，金地商置當(dāng)時(shí)動(dòng)作不大，所以目前的滯后其實(shí)也說(shuō)明公司很晚才意識(shí)到不這樣做不行?！庇腥A南地產(chǎn)人士告訴《港灣商業(yè)觀察》。
當(dāng)然，“大動(dòng)”如果符合預(yù)期倒也值得，倘若造成大量地方大員離職，恐怕也得不償失，而這往往是大多數(shù)公司不愿意采取的雙刃劍風(fēng)險(xiǎn)。
02、下滑一致，ROE大降
2023年剛好是金地商置的十周年，它的前身是金地集團(tuán)于2012年收購(gòu)的香港上市公司星獅地產(chǎn)（中國(guó)）。
經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上看，今年1月份，金地商置實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額約22.96億元，同比下滑59.68%。2022年全年，金地商置實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額617.73億元，同比減少21.26?？陀^而言，作為房企重要指標(biāo)，銷(xiāo)售額的下滑在去年是行業(yè)現(xiàn)象，金地商置與行業(yè)同步。
在盈利指標(biāo)方面，金地商置所面臨的壓力也顯得不小。
2022年上半年，金地商置實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.74億元，同比減少56%；歸母凈利潤(rùn)10.74億元，同比增長(zhǎng)1%；毛利約11.14億元，同比減少22%。
以年為觀察，雪球數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，金地商置毛利率分別為53.00%、39.27%、20.33%；總資產(chǎn)回報(bào)率分別為6.60%、6.83%、5.67%；凈資產(chǎn)收益率分別為28.27%、25.66%、19.76%。
到了2022年上半年，金地商置毛利率、總資產(chǎn)回報(bào)率以及凈資產(chǎn)收益率分別為25.63%、1.38%與4.98%。
如果說(shuō)財(cái)務(wù)指標(biāo)及銷(xiāo)售額都有著市場(chǎng)波動(dòng)影響的話，那么金地置業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式則難免被人詬病。
03、“千億夢(mèng)”與“雙翼”沖突，凌克滿意嗎？
官網(wǎng)介紹稱(chēng)，金地商置集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)為一體，通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精致商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、精品住宅等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。
在2010年，金地對(duì)外提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略：以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展。
很明顯，金地商置至關(guān)重要將成為金地集團(tuán)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要引擎。外界彼時(shí)很容易理解：金地集團(tuán)主做住宅，金地商置主做商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)，金融業(yè)務(wù)將依托于原有的穩(wěn)盛投資。
而由于商業(yè)地產(chǎn)周期漫長(zhǎng)，加上金地商置本身與國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比資歷及經(jīng)驗(yàn)較淺，所以，商業(yè)地產(chǎn)一翼無(wú)法從理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，金地商置2014年至2019的營(yíng)業(yè)收人中，住宅收入占總收入的比重一直維持在90%左右。而且，從2019年開(kāi)始，金地商置住宅業(yè)務(wù)占總收入超過(guò)90%，2021年達(dá)到了92%。
截至2022年上半年，住宅業(yè)務(wù)的收入占金地商置總收入達(dá)到了71%，當(dāng)然這一迅速下降態(tài)勢(shì)或與大環(huán)境密切相關(guān)。
號(hào)稱(chēng)要打造“一體雙翼”的金地集團(tuán)，在金地商置發(fā)展策略上，陷入到與母公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)模效應(yīng)上，這不免令人尷尬。
“如果早些年不追求規(guī)模效應(yīng)，把商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)做精做細(xì)，也許金地商置目前可能會(huì)更好一些，不會(huì)被沖擊過(guò)大，當(dāng)然，沒(méi)有人能想得到地產(chǎn)行業(yè)的巨變與疫情帶來(lái)的影響?！鼻笆鋈A南市場(chǎng)人士表示。
按照金地商置官網(wǎng)顯示，目前其業(yè)務(wù)主要分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精致商業(yè)、長(zhǎng)租公寓以及精品住宅。
截至2022年12月，金地商置產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入全球18座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目41個(gè)，管理面積415萬(wàn)平米；精致商業(yè)項(xiàng)目主要位于北京、深圳、西安、杭州、南京、武漢以及上海等地；長(zhǎng)租公寓則以金地草莓社區(qū)，覆蓋深圳、上海、杭州、廣州以及成都等地，擁有70+運(yùn)營(yíng)門(mén)店；住宅業(yè)務(wù)則集中在長(zhǎng)沙、北京、上海、廣州、南京、溫州、濟(jì)南、昆山、昆明、武漢、徐州、南昌等地。
多年來(lái)在住宅業(yè)務(wù)上的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)，自然備受爭(zhēng)議。這其實(shí)也多少體現(xiàn)在金地集團(tuán)及金地商置高管的對(duì)外表示上。
在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，金地商置是金地集團(tuán)的控股子公司，雙方未出現(xiàn)過(guò)共同報(bào)名拿地的情況。金地商置與金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)定位各有側(cè)重，并能形成協(xié)同效應(yīng)。
“金地商置在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，也為金地集團(tuán)的住宅業(yè)務(wù)帶來(lái)協(xié)同效應(yīng)，為金地集團(tuán)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)揮應(yīng)有的作用?！绷杩苏f(shuō)道。
凌克還曾對(duì)外談到，今后一家公司如果說(shuō)它只能做一點(diǎn)住宅，這家公司是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的。
金地商置商業(yè)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理朱彬在2021年5月接受《贏商對(duì)話》采訪時(shí)表示，“金地商置一直以來(lái)不是以追求規(guī)模為目標(biāo)，更注重項(xiàng)目質(zhì)量，做精致、特色化商業(yè)?！?/p>
這話顯然脫離現(xiàn)實(shí)。2013年，金地商置銷(xiāo)售額42.3億元，同一時(shí)間，金地集團(tuán)銷(xiāo)售額450億元；到2022年，金地商置銷(xiāo)售額近618億元，金地集團(tuán)銷(xiāo)售額為2218億元。
也就是說(shuō)，在共同逐鹿住宅業(yè)務(wù)的近十年，金地商置銷(xiāo)售額翻了14.6倍，金地集團(tuán)銷(xiāo)售額則翻了4.93倍。
這多少有些尷尬，在搶灘住宅業(yè)務(wù)大病的速度上，金地商置超越母公司，迅速完成規(guī)模效應(yīng)。
至少對(duì)金地商置管理層而言，多年來(lái)似乎都寄望著規(guī)模夢(mèng)。2020年年初，金地商置行政總裁徐家俊表示，要在3年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的目標(biāo)。成為繼金地集團(tuán)跨過(guò)千億門(mén)檻之后，集團(tuán)內(nèi)又一個(gè)達(dá)到千億規(guī)模的上市企業(yè)。
誠(chéng)如外界所言，金地商置管理層與金地集團(tuán)高管層實(shí)則是“兩個(gè)牌子，一套人馬”：金地商置董事長(zhǎng)黃俊燦目前是金地集團(tuán)總裁；金地商置行政總裁徐家俊目前是金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、董秘。
在住宅業(yè)務(wù)中左右互搏的金地商置，是否還有千億夢(mèng)，對(duì)規(guī)模效應(yīng)的野心還有多大，與金地原有的夢(mèng)想又有多元差距，《港灣商業(yè)觀察》日前聯(lián)系了金地商置行政總裁、金地集團(tuán)董秘徐家俊，未能收到回應(yīng)。