文|每日財報 樂鵬
2月23日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）發(fā)布了定增預(yù)案的修訂稿，擬募集的125億元資金將投向14個項(xiàng)目。同一天，該公司以4.28億元競得蘇州的一幅宅地。融資、拿地兩不誤，大有起步即加速之勢。
為匹配“進(jìn)三爭一”的戰(zhàn)略需求，保利發(fā)展在1月份已經(jīng)完成了新一輪的人事及組織架構(gòu)調(diào)整，亮點(diǎn)包括新設(shè)立了10個專務(wù)類崗位，地產(chǎn)平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位，并安排總部的3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域內(nèi)的子公司董事長等。
但是，2023年的保利發(fā)展真的會好么？
2023年的利潤不容樂觀
1月5日，保利發(fā)展（600048）發(fā)布2022年度業(yè)績快報。2022年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入2811.1億元，同比下降1.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤180.1億元，同比下跌32.86%。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2022年新增土地貨值達(dá)2514.8億元，位居行業(yè)第一。全口徑銷售金額4573億元，權(quán)益金額3068億元。對比2021年，保利發(fā)展新增土地貨值3995.1億元，同比下降37.05%；全口徑銷售金額5385億元，同比下降15.08%；權(quán)益金額3716.1億元，同比下降17.44%。
由于房地產(chǎn)預(yù)售房制度，房企當(dāng)年收入往往是數(shù)年前賣出的房子取得預(yù)收賬款（現(xiàn)在會計科目改為“合同負(fù)債”）結(jié)轉(zhuǎn)而來的。具體時間與企業(yè)的交付周期有關(guān)，根據(jù)下表推算，保利發(fā)展當(dāng)年收入與2年前的預(yù)收賬款存在較好的吻合關(guān)系，合理預(yù)計，保利發(fā)展的交付周期通常是2年左右。
加上拿地、設(shè)計、開盤、封頂銷售的時間為半年。由此推斷，保利發(fā)展當(dāng)年結(jié)算的收入，實(shí)際為2.5年前拿下的地。
2022年全年的收入大約為2018年6月至2019年6月所拿的地轉(zhuǎn)化而來，2023年全年的收入大約為2019年6月至2020年6月所拿的地轉(zhuǎn)化而來。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年6月至2019年5月，保利發(fā)展共新增土地1030.717萬平方米，總價值1390.94億元，均價13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91萬平方米，總價值1871.9億元，均價15332元。均價增長了13.6%。
成本增加了，價格是否增加了？按照6個月銷售的測算，對應(yīng)分別6個月后的時間分別是2019年全年銷售金額和2020年的銷售金額。
根據(jù)公司年報數(shù)據(jù)，2019年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積3123.12萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額4618.48億元，均價14788元。2020年1-12月保利地產(chǎn)累計合約銷售金額約達(dá)5028.5億元，累計合約銷售面積約為3409.2萬平方米，均價14749.79元，和2019年略微下降，基本可以說是持平的。
一面是拿地價格平均上漲13.6%，而銷售價格基本未變，2023年保利發(fā)展的毛利率承壓，對應(yīng)的則是2023年凈利潤承壓也是順理成章的事情。
2023年的保利發(fā)展，將交出什么樣的業(yè)績？答案其實(shí)早已在2020年寫下，不過在2023年揭曉。
兄弟整合最好的時候
雖然業(yè)績不容樂觀，但是保利發(fā)展卻迎來了解決歷史性遺留問題的最好時機(jī)。
2022年12月30日，保利發(fā)展發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案。據(jù)悉，保利發(fā)展的發(fā)行對象為包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名（含35名）的特定對象。其中，保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購本次非公開發(fā)行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。
此時，最尷尬的應(yīng)當(dāng)是保利置業(yè)（0119.HK）。雖然都叫“保利”，但是二者本質(zhì)是平級單位，在國企體系中，這種關(guān)系非常微妙。
2012年，保利發(fā)展和保利置業(yè)曾經(jīng)有過一個協(xié)議，“為了避免同業(yè)競爭，保利集團(tuán)做了規(guī)定，對于雙方共同進(jìn)入的上海、廣州（佛山）、重慶和武漢4個城市，兩家企業(yè)要協(xié)商發(fā)展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區(qū)域”。
2017年，保利發(fā)展曾經(jīng)鬧了一出“半日整合”的鬧劇。原來是保利發(fā)展發(fā)布公告要收購保利置業(yè)，但是僅僅10個小時，這件事情就告吹了。
彼時主要是因?yàn)榧墑e問題，本來見面是兄弟的，突然變成上下級，這個味道就不大好了。
但是，2023年的今天，保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的時機(jī)完全到來。
在高管層面，總公司保利集團(tuán)的核心高管都不在保利發(fā)展或者保利置業(yè)任職，和當(dāng)初情況完全不同，行政掣肘的阻力會小很多。
其次，隨著地產(chǎn)3年調(diào)整，保利置業(yè)的實(shí)力大不如前。以2023年1月的克爾瑞榜單為例，保利發(fā)展以275億操盤額位居第一，面積達(dá)到317.7萬平方米，而保利置業(yè)位列20位，操盤金額40.1億元，面積30.8萬平方米，面積僅為保利發(fā)展的十分之一。
在本輪地產(chǎn)調(diào)整過程中，二者的表現(xiàn)也不盡相同。保利發(fā)展逆勢發(fā)展登頂?shù)谝唬?022年12月單月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積339.86萬平方米，同比增加38.89%；實(shí)現(xiàn)簽約金額571.74億元，同比增加55.76%。而保利置業(yè)則不同。例如，2022年年初，保利置業(yè)董事會主席萬宇清透露，2022年公司的銷售目標(biāo)，簽約保底目標(biāo)650億元，同比增長15%。此外，保利置業(yè)還將堅持“十四五”期間再造一個保利置業(yè)的目標(biāo)，爭取期內(nèi)達(dá)到銷售1千億。但是根據(jù)最新披露的信息，集團(tuán)累計銷售金額為502億元，同比減少11%。
保利發(fā)展一個月的銷售額就可以頂?shù)蒙媳＠脴I(yè)1年的銷售！
本次保利發(fā)展增發(fā)，保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購本次非公開發(fā)行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。用真金白銀體現(xiàn)了對保利發(fā)展的支持。而保利置業(yè)曾多次觸及“三條紅線”問題，被迫出售資產(chǎn)以降低負(fù)債率，保利集團(tuán)并沒有出手“護(hù)犢子”，相比之下，態(tài)度一目了然。
“天時”：保利集團(tuán)旗下地產(chǎn) 業(yè)務(wù)整合正當(dāng)時，宏觀地產(chǎn)政策趨于溫和，國有企業(yè)內(nèi)部整合做大做強(qiáng)的趨勢越發(fā)明顯。
“地利”：此時保利發(fā)展和保利置業(yè)體量已有天壤之別，整合順理成章。
“人和”之前掣肘的人事問題已經(jīng)不復(fù)存在，此時的整合就看管理層的決心了！
《每日財報》期待保利發(fā)展能夠在本次地產(chǎn)調(diào)整中，完成十?dāng)?shù)年來未能完成的整合工作！