界面新聞記者 | 胡振明
截至3月24日收盤，京能置業(yè)（600791.SH）股價為4.52元，漲1.12%。
3月22日晚間，京能置業(yè)披露《2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案》（簡稱“發(fā)行預案”）等公告，擬向特定對象發(fā)行股票募集不超過7億元，用于“京能·西山印”項目和補充流動資金。
根據(jù)發(fā)行預案，京能置業(yè)定增對象不超過35名，將采取競價發(fā)行方式，定價基準日為發(fā)行期首日，發(fā)行價格尚未確定，將不低于定價基準日前20個交易日股票交易均價的80%。
截至發(fā)行預案公告日，京能置業(yè)總股本45288萬股，本次發(fā)行股票數(shù)量按照募集的資金總額除以發(fā)行價格來確定，且不超過本次發(fā)行前公司總股本的25%，即不超過11322萬股（含本數(shù)），最終發(fā)行數(shù)量尚未確定。
京能置業(yè)本次定向發(fā)行股票募集的資金，在扣除發(fā)行費用后，擬將4.9億元用于“京能·西山印”項目，將2.1億元用于補充流動資金。其中，“京能·西山印”項目投資總額達61.49億元。最新一期財報（2022年三季報）顯示，京能置業(yè)總資產242.03億元，該項目總投資額相當于總資產的25.41%。
根據(jù)發(fā)行預案，“京能·西山印”項目是京能置業(yè)規(guī)模較大的重點建設項目。項目定位為共有產權房，預計開發(fā)周期從2021年12月至2025年10月，建設用地規(guī)模15.40萬平方米，總建筑面積有33.15萬平方米。
京能置業(yè)表示，向該項目投入本次募集的資金，將有效緩解資金投入壓力，保障項目交房周期和質量管理。不過，本次擬投入募集的資金4.90億元僅占該項目投資總額的7.97%，剩余部分由公司通過其他方式解決。
公司預計，“京能·西山印”項目的銷售收入為63.90億元，稅后利潤為1.81億元，銷售利潤率為3.78%，總投資凈利潤為2.95%。
本次向特定對象發(fā)行股票募集的資金中2.10億元用于補充流動資金。京能置業(yè)認為，這有利于優(yōu)化公司資本結構，降低融資成本，提升公司償債能力。截至2022年第三季度末，京能置業(yè)賬上有貨幣資金17.93億元，占總資產的7.41%。
近年來，京能置業(yè)通過銀行借款、債券融資等多種方式籌集資金。2019年至2022年9月30日，京能置業(yè)各期資產負債率分別為69.56%、79.01%、80.16%和76.96%，存在一定的償債壓力。
截止于2022年9月30日，京能置業(yè)負債總額186.27億元，流動負債137.74億元，占負債總額的73.95%。流動負債中合同負債有76.98億元，一年內到期的非流動負債36.09億元，應付賬款9.25億元，其他負債項目還包括應交稅費3.97億元、其他應付款5.17億元、其他流動負債5.75億元。京能置業(yè)的48.53億元非流動負債中，長期借款有43.64億元，占非流動負債的大部分。
京能置業(yè)在發(fā)行預案中表示，未來房地產市場的波動和融資環(huán)境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力，存貨的變現(xiàn)能力也將直接影響公司的資產流動性及短期償債能力；如果公司因在建項目開發(fā)和預售項目銷售遲滯等因素導致存貨周轉率下降，將給公司資產的流動性和短期償債能力帶來較大壓力。
房地產項目的開發(fā)周期長、資金需求量大，現(xiàn)金流量的充足程度對維持公司正常的經營運作至關重要。在招標、拍賣、掛牌的土地出讓方式普遍實行后，房地產開發(fā)企業(yè)獲取土地的資金門檻不斷提高，支付地價的付款時間大大縮短，增加了前期土地儲備資金支出負擔。
在建項目及土地儲備雖然為公司持續(xù)發(fā)展提供后勁，但也給公司帶來了較大的土地儲備資金支付壓力，加上項目后續(xù)開發(fā)的資金需求，可能進一步導致現(xiàn)金流趨緊。
近幾年，京能置業(yè)的存貨規(guī)模也出現(xiàn)了較大規(guī)模的增長。
截至2022年9月30日，京能置業(yè)存貨203.11億元，占當期流動資產232.69億元的87.29%；2019年至2021年各年末，京能置業(yè)的存貨分別為110.78億元、156.01億元和168.04億元，呈逐年增長的趨勢。
前后對比，2022年9月末的存貨比2019年年末存貨增長了92.33億元（+83.35%），在這期間，京能置業(yè)的流動資產從124.26億元增長至232.69億元，增加了108.43億元（+87.26%），非流動資產僅從8.26億元增長至9.34億元。京能置業(yè)資產規(guī)模的增長主要因為存貨規(guī)模的大幅增長。
2019年至2021年各年度，京能置業(yè)實現(xiàn)的營業(yè)收入為11.83億元、3.13億元和21.33億元，歸母凈利潤分別為0.18億元、-0.70億元和0.06億元，2022年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入11.32億元，而歸母凈利潤為-0.68億元。
最近三年（2019年至2021年），京能置業(yè)累計現(xiàn)金分紅996.34萬元，不過實現(xiàn)年均可分配利潤為-1547.24萬元。
京能置業(yè)表示，為保持公司的可持續(xù)發(fā)展，公司最近三年實現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤在提取法定盈余公積金及向股東分紅后，當年剩余的未分配利潤結轉至下一年度，主要用于公司日常的生產經營，以支持公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃和可持續(xù)性發(fā)展。