文｜新經(jīng)濟(jì)e線
隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行進(jìn)一步推進(jìn)，基金管理人的比拼也是如火如荼。近日，興銀基金中標(biāo)的云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出該項(xiàng)目發(fā)行、托管都是零費(fèi)率，此舉開了行業(yè)先河。
3月22日，興銀基金官微發(fā)文稱，2023年2月17日，興銀基金首次中標(biāo)公募REITs項(xiàng)目——貴州興義市水務(wù)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目（興義水務(wù)公募REITs），打響了興銀基金公募REITs業(yè)務(wù)首秀。3月20日，興銀基金公募REITs團(tuán)隊(duì)再中標(biāo)云投中裕能源公募REITs。
據(jù)悉，云投中裕能源公募REITs項(xiàng)目由興業(yè)銀行總行投資銀行部與昆明分行參與推動，由興業(yè)銀行擔(dān)任基金托管銀行及Pre-REITs牽頭承銷機(jī)構(gòu)，華福證券擔(dān)任專項(xiàng)計劃管理人及財務(wù)顧問，興銀基金作為基金管理人，依托集團(tuán)資源協(xié)同華福證券云南分公司，定制“Pre-REITs+公募REITs”綜合服務(wù)方案，為客戶綠色清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盤活提供全周期的綜合綠色金融服務(wù)。
就在3月24日晚，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報推薦工作的通知》。當(dāng)晚，證監(jiān)會亦發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。
兩部委同天發(fā)布通知，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
公募REITs價格戰(zhàn)開打
無疑，云投中裕能源公募REITs中標(biāo)結(jié)果的公布，標(biāo)志著公募REITs價格戰(zhàn)已經(jīng)開打。3月17日，云南省投資控股集團(tuán)有限公司（云投集團(tuán)）網(wǎng)站對旗下云投中裕能源公募REITs基金管理人選聘項(xiàng)目成交候選供應(yīng)商進(jìn)行了公示，公示期為期三天，從3月17日至3月19日。
來源：云投集團(tuán)官網(wǎng)
此前，該基礎(chǔ)設(shè)施基金公募REITs基金管理人選聘項(xiàng)目（項(xiàng)目編號：XNZB2022-0572-0353ZBY），于2023年3月14日進(jìn)行了開標(biāo)、評審。從評審小組推薦的成交候選供應(yīng)商情況來看，有三家管理人參與了競標(biāo)，分別包括興銀基金、中信建投基金、紅塔紅土基金，各為推薦前三位成交候選人。
就具體報價而言，興銀基金報出的【含稅】發(fā)行階段費(fèi)用（包括基金管理人財務(wù)顧問費(fèi)及其他中介費(fèi)用）費(fèi)率和【含稅】托管費(fèi)率響應(yīng)報價（%/年）這兩項(xiàng)費(fèi)用均為0費(fèi)率。而中信建投基金和紅塔紅土基金兩家管理人給出的上述兩項(xiàng)報價分別為0.70%、0.005%和0.50%、0.005%。
同樣，針對年度管理費(fèi)報價，興銀基金在三家管理人中的報價也是最低的，為0.10%。而中信建投基金和紅塔紅土基金兩家給出的報價分別則為0.18%和0.15%。
根據(jù)云投集團(tuán)今年2月27日披露的基礎(chǔ)設(shè)施基金公募REITs基金管理人選聘項(xiàng)目談判采購公告，其采購范圍包括負(fù)責(zé)項(xiàng)目申報和發(fā)行工作中的相關(guān)事宜及《公共募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等有關(guān)規(guī)定要求完成的工作，并提出了七項(xiàng)具體要求。
其中一項(xiàng)為，管理人聘請包括不限于財務(wù)顧問、律師事務(wù)所、評估機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所等專業(yè)第三方咨詢機(jī)構(gòu)開展公募REITs申報所需各項(xiàng)專業(yè)工作，出具專業(yè)性較高的成果文件，保障項(xiàng)目順利、高效、高質(zhì)的推進(jìn)；組織撰寫材料，包括但不限于盡調(diào)報告、現(xiàn)金流專項(xiàng)報告、專項(xiàng)法律意見、評估報告、專項(xiàng)計劃交易文件、公募基金交易文件、運(yùn)營管理協(xié)議等，負(fù)責(zé)牽頭與省國資委、省發(fā)改委、國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會、證券交易所等相關(guān)單位報批、申報并獲得證券交易所資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃無異議函和證監(jiān)會基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊批復(fù)批文等。最終，從興銀基金給出的報價來看，上述發(fā)行工作的承攬費(fèi)均為0，由管理人無償服務(wù)。
另據(jù)Wind統(tǒng)計表明，截至3月27日，在現(xiàn)有已經(jīng)上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，僅有5家管理人旗下產(chǎn)品的年度管理費(fèi)為0.10%或以下。其中，最低的為中金安徽交控REIT，低至0.09%。包括華夏基金華潤有巢REIT、華夏中國交建高速REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT在內(nèi)的4只產(chǎn)品管理費(fèi)均為0.10%。
相比之下，管理費(fèi)位居前列的有中金普洛斯倉儲物流REIT、華安張江光大園REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中航京能光伏REIT、華泰江蘇交控REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT等。其中，最高的中金普洛斯倉儲物流REIT年度管理費(fèi)達(dá)0.7%。華安張江光大園REIT以0.55%的管理費(fèi)次之，排名第三的華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT為0.45%。
此外，新經(jīng)濟(jì)e線統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從托管費(fèi)報價來看，在云投中裕能源公募REITs的報價中，興銀基金、中信建投基金、紅塔紅土基金等三家管理人均刷新了行業(yè)新低。在現(xiàn)有27只上市的公募REITs中，19只產(chǎn)品托管費(fèi)為0.01%，最高的中航首鋼生物質(zhì)REIT為0.05%。
拓寬底層資產(chǎn)類型
值得關(guān)注的是，隨著消費(fèi)場景業(yè)態(tài)被納入試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，這意味著我國公募REITs底層資產(chǎn)類型得到進(jìn)一步拓寬。近三年來，公募REITs支持政策主要有以下三個維度：一是鼓勵項(xiàng)目發(fā)行：通過增設(shè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵符合條件的主體進(jìn)行公募REITs發(fā)行；二是拓寬項(xiàng)目行業(yè)：從傳統(tǒng)基建向新基建項(xiàng)目傳導(dǎo)，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，2022年5月國務(wù)院將新能源項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)支持范圍；三是完善項(xiàng)目申報、發(fā)行相關(guān)條款并增加立法。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，本次REITs拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的背景來自于兩個方面：一方面是我國去年以來重點(diǎn)支持消費(fèi)復(fù)蘇；另一方面則在于去年末“第三支箭”政策以來，圍繞商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域證券化的討論也開始增多。在“房住不炒”的主旨已逐步實(shí)現(xiàn)、調(diào)控重心切換至穩(wěn)需求防風(fēng)險的背景下，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的啟動時機(jī)已經(jīng)成熟。這也意味著，消費(fèi)場景被納入REITs的底層資產(chǎn)，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)。
針對項(xiàng)目發(fā)行條件，發(fā)改委《通知》中明確指出，項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。
與此同時，兩部委《通知》調(diào)整了項(xiàng)目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的具體情況，合理把握項(xiàng)目收益水平。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運(yùn)營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
有市場人士指出，上述調(diào)整有利于擴(kuò)充資產(chǎn)池，同時考慮到目前REITs市場的投資熱情，下調(diào)規(guī)模以及收益率門檻有利于提升市場的活躍度。無論從海外經(jīng)驗(yàn)還是國內(nèi)存量資產(chǎn)占比來看，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施都是公募REITs市場的重要參與者，對公募REITs市場的發(fā)展都舉足輕重。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及資產(chǎn)特性與REITs天然契合，繼物流、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，兩部委《通知》從供給端進(jìn)一步擴(kuò)充了公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，未來有望緩解公募REITs市場供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，為國內(nèi)公募REITs市場發(fā)展注入新的動能和活力，進(jìn)一步豐富投資機(jī)構(gòu)的配置品種。
截至2023年3月25日，我國市場共發(fā)行27只公募REITs，累計募集金額908.9億元，涉及倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、清潔能源、保障房建設(shè)、高速公路等領(lǐng)域。放眼全球，目前REITs總規(guī)模約為13.5萬億元（1.96萬億美元）。其中，美國約9.1萬億元、日本7700億元、新加坡4800億元。統(tǒng)計顯示，2000-2022年間，全國商業(yè)營用房（不含辦公樓）總銷售面積達(dá)15.6億方，銷售金額達(dá)13.8萬億元，未來資產(chǎn)證券化的發(fā)展空間巨大。