界面新聞記者 | 黃昱

央企華潤置地交出進入“李欣時代”后的首份年度成績單。

在房地產(chǎn)行業(yè)格局發(fā)生深刻變化的背景下，華潤置地去年因各項業(yè)績指標降幅較小，成為頭部房企中較穩(wěn)定一家。

華潤置地2022年業(yè)績報告顯示，其全年實現(xiàn)營業(yè)額2070.6億元，同比下降2.4%。其中地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)收入同比下降4.2%至1761.1億，投資性物業(yè)收入同比下降2.4%至170.2億元，主要是受到租金減免的影響。

從實際利潤來看，華潤置地實現(xiàn)核心凈利潤270億元，同比增長1.5%；受結(jié)算毛利率下行、財務(wù)費用增加以及投資收益減少等影響，華潤置地歸母凈利潤同比減少13.3%至281.1億元。

與同為央企的保利發(fā)展和招商蛇口相比，華潤置地的歸母凈利潤降幅相對可控，同時絕對值也更高。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2022年實現(xiàn)歸母凈利潤183億元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年實現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%。

從銷售來看，華潤置地2022年實現(xiàn)銷售金額3013億元，同比下降4.6%。據(jù)克而瑞房企銷售排名榜單，華潤置地全口徑銷售排名從2021年的第8名沖到2022年第4名的位置，超越中海和招商蛇口，銷售規(guī)模在央企中僅次于保利發(fā)展。

3月29日，華潤置地董事會主席李欣在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示：“過去兩三年中國房地產(chǎn)行業(yè)確實經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)格局發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)的長效機制正在構(gòu)建，新舊模式的轉(zhuǎn)變正在逐步形成。 ”

在此背景下，房企的戰(zhàn)略定力會更受考驗。

李欣指出，2022年是地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換之年，高負債高杠桿高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式已不可持續(xù)，房企更加注重商業(yè)模式的創(chuàng)新、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及管理效率的提升和改善。

為了解決公司存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤置地從2020年初制定了“三調(diào)”策略：調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，投資布局向一二線高能級城市傾斜，并使單一城市的產(chǎn)出盡量提高。

2022年，華潤置地在投資拿地上繼續(xù)堅持“三調(diào)”策略，同時抓住拿地窗口期積極擴儲，拿地金額位居行業(yè)第一。

數(shù)據(jù)顯示，去年華潤置地新獲取項目71個，總地價1442億元，權(quán)益地價1102億元，權(quán)益比76%；新增土儲面積1095萬平米，權(quán)益面積789萬平米。新增土儲中一二線城市投資占比92%，總可售貨值占比達90%。

在新一輪發(fā)展周期中，華潤置地已成為行業(yè)整合者之一，除了在公開招拍掛市場積極拿地外，對收并購也會抓緊機會，該出手時就出手。

去年華潤置地在收并購上有兩宗比較大的交易，一宗是以約33億元收購世茂位于北京的分鐘寺地塊，另一宗則是以124億元收購了華夏幸福位于南京和武漢的三個商住綜合體項目以及一家深圳物管公司，創(chuàng)下年度最大的地產(chǎn)并購案。

2022年中期業(yè)績中，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥曾透露，華潤置地大量接觸了一批收并購項目，總體來看，收并購項目相對比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另外，伴隨著公開土地市場競爭相對緩和，收并購項目也未必比公開市場的性價比更高。

在此背景下，華潤置地在收并購方面遵循三大原則：第一、市場化，法制化。第二、符合華潤置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域。第三、重視和控制交易風(fēng)險和項目風(fēng)險，以及以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購，并且還應(yīng)該滿足合理的回報要求。

謝驥表示，在2022年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)規(guī)模下行、區(qū)域分化的情況下，華潤置地順應(yīng)市場變化的趨勢，在危中有機的市場環(huán)境中，始終堅持嚴格的投資紀律，堅持量入為出，以現(xiàn)金安全為底線，不恐慌也不冒進，通過高頻、動態(tài)的策略檢討來控制拿地節(jié)奏。

華潤置地當前持有的土儲已可以滿足未來三年以上的發(fā)展需求。截至2022年末，華潤置地總土儲面積6478萬平米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲面積5491萬平米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業(yè)土儲面積987萬平米，其中購物中心占比68%，一二線城市面積占比78%。

對于2023年投資拿地策略，謝驥表示，華潤置地會繼續(xù)堅持穩(wěn)健為先，動態(tài)跟蹤政策和市場變化，靈活動態(tài)調(diào)整投資策略，合理把握投資節(jié)奏。

對資金優(yōu)勢明顯的華潤置地來說，當前確實是擴表的好時機，但其跟同行一樣也面臨毛利率下滑的壓力。

2022年，華潤置地錄得毛利542.91億元，同比下滑5.1%；綜合毛利率則是較2021年繼續(xù)下滑0.8個百分點，至26.2%，其中開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率同比下降0.7個百分點至23%。

華潤置地首席財務(wù)官郭世清表示，2023年的綜合毛利率應(yīng)該會比2022年會略高一些，長期開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率應(yīng)該保持在22%左右。

就2023年銷售目標而言，華潤置地還是持有謹慎態(tài)度。

李欣指出，華潤置地2023年大概有5300億元-5400億元的供貨，按照60%的去化，全年應(yīng)該可以實現(xiàn)超過3000億元的銷售?！皽蚀_的全年業(yè)績目標目前還沒有特別去算，因為市場還在波動和變化中，現(xiàn)在只能是先把每個月的銷售管好?！?/span>

在營業(yè)額和利潤方面，李欣則表示，要努力實現(xiàn)營業(yè)額和利潤的雙增長，同時希望繼續(xù)保持行業(yè)前五排名。