界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
央企華潤(rùn)置地交出進(jìn)入“李欣時(shí)代”后的首份年度成績(jī)單。
在房地產(chǎn)行業(yè)格局發(fā)生深刻變化的背景下，華潤(rùn)置地去年因各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)降幅較小，成為頭部房企中較穩(wěn)定一家。
華潤(rùn)置地2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2070.6億元，同比下降2.4%。其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)收入同比下降4.2%至1761.1億，投資性物業(yè)收入同比下降2.4%至170.2億元，主要是受到租金減免的影響。
從實(shí)際利潤(rùn)來(lái)看，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)270億元，同比增長(zhǎng)1.5%；受結(jié)算毛利率下行、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加以及投資收益減少等影響，華潤(rùn)置地歸母凈利潤(rùn)同比減少13.3%至281.1億元。
與同為央企的保利發(fā)展和招商蛇口相比，華潤(rùn)置地的歸母凈利潤(rùn)降幅相對(duì)可控，同時(shí)絕對(duì)值也更高。
數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)183億元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下降58.9%。
從銷售來(lái)看，華潤(rùn)置地2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額3013億元，同比下降4.6%。據(jù)克而瑞房企銷售排名榜單，華潤(rùn)置地全口徑銷售排名從2021年的第8名沖到2022年第4名的位置，超越中海和招商蛇口，銷售規(guī)模在央企中僅次于保利發(fā)展。
3月29日，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“過(guò)去兩三年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)格局發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在構(gòu)建，新舊模式的轉(zhuǎn)變正在逐步形成。 ”
在此背景下，房企的戰(zhàn)略定力會(huì)更受考驗(yàn)。
李欣指出，2022年是地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換之年，高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式已不可持續(xù)，房企更加注重商業(yè)模式的創(chuàng)新、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及管理效率的提升和改善。
為了解決公司存在的城市布局分散、深耕不夠的問(wèn)題，華潤(rùn)置地從2020年初制定了“三調(diào)”策略：調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，投資布局向一二線高能級(jí)城市傾斜，并使單一城市的產(chǎn)出盡量提高。
2022年，華潤(rùn)置地在投資拿地上繼續(xù)堅(jiān)持“三調(diào)”策略，同時(shí)抓住拿地窗口期積極擴(kuò)儲(chǔ)，拿地金額位居行業(yè)第一。
數(shù)據(jù)顯示，去年華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目71個(gè)，總地價(jià)1442億元，權(quán)益地價(jià)1102億元，權(quán)益比76%；新增土儲(chǔ)面積1095萬(wàn)平米，權(quán)益面積789萬(wàn)平米。新增土儲(chǔ)中一二線城市投資占比92%，總可售貨值占比達(dá)90%。
在新一輪發(fā)展周期中，華潤(rùn)置地已成為行業(yè)整合者之一，除了在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)積極拿地外，對(duì)收并購(gòu)也會(huì)抓緊機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。
去年華潤(rùn)置地在收并購(gòu)上有兩宗比較大的交易，一宗是以約33億元收購(gòu)世茂位于北京的分鐘寺地塊，另一宗則是以124億元收購(gòu)了華夏幸福位于南京和武漢的三個(gè)商住綜合體項(xiàng)目以及一家深圳物管公司，創(chuàng)下年度最大的地產(chǎn)并購(gòu)案。
2022年中期業(yè)績(jī)中，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥曾透露，華潤(rùn)置地大量接觸了一批收并購(gòu)項(xiàng)目，總體來(lái)看，收并購(gòu)項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另外，伴隨著公開(kāi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，收并購(gòu)項(xiàng)目也未必比公開(kāi)市場(chǎng)的性價(jià)比更高。
在此背景下，華潤(rùn)置地在收并購(gòu)方面遵循三大原則：第一、市場(chǎng)化，法制化。第二、符合華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域。第三、重視和控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以及以項(xiàng)目收并購(gòu)為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購(gòu)，并且還應(yīng)該滿足合理的回報(bào)要求。
謝驥表示，在2022年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)規(guī)模下行、區(qū)域分化的情況下，華潤(rùn)置地順應(yīng)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，在危中有機(jī)的市場(chǎng)環(huán)境中，始終堅(jiān)持嚴(yán)格的投資紀(jì)律，堅(jiān)持量入為出，以現(xiàn)金安全為底線，不恐慌也不冒進(jìn)，通過(guò)高頻、動(dòng)態(tài)的策略檢討來(lái)控制拿地節(jié)奏。
華潤(rùn)置地當(dāng)前持有的土儲(chǔ)已可以滿足未來(lái)三年以上的發(fā)展需求。截至2022年末，華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)面積6478萬(wàn)平米，其中開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5491萬(wàn)平米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業(yè)土儲(chǔ)面積987萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心占比68%，一二線城市面積占比78%。
對(duì)于2023年投資拿地策略，謝驥表示，華潤(rùn)置地會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健為先，動(dòng)態(tài)跟蹤政策和市場(chǎng)變化，靈活動(dòng)態(tài)調(diào)整投資策略，合理把握投資節(jié)奏。
對(duì)資金優(yōu)勢(shì)明顯的華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，當(dāng)前確實(shí)是擴(kuò)表的好時(shí)機(jī)，但其跟同行一樣也面臨毛利率下滑的壓力。
2022年，華潤(rùn)置地錄得毛利542.91億元，同比下滑5.1%；綜合毛利率則是較2021年繼續(xù)下滑0.8個(gè)百分點(diǎn)，至26.2%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至23%。
華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，2023年的綜合毛利率應(yīng)該會(huì)比2022年會(huì)略高一些，長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率應(yīng)該保持在22%左右。
就2023年銷售目標(biāo)而言，華潤(rùn)置地還是持有謹(jǐn)慎態(tài)度。
李欣指出，華潤(rùn)置地2023年大概有5300億元-5400億元的供貨，按照60%的去化，全年應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)超過(guò)3000億元的銷售。“準(zhǔn)確的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)目前還沒(méi)有特別去算，因?yàn)槭袌?chǎng)還在波動(dòng)和變化中，現(xiàn)在只能是先把每個(gè)月的銷售管好。”
在營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)方面，李欣則表示，要努力實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)，同時(shí)希望繼續(xù)保持行業(yè)前五排名。