界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

受市場(chǎng)行情及大額計(jì)提減值影響，去年大部分房企均出現(xiàn)營(yíng)利下滑，并由盈轉(zhuǎn)虧。

3月30日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額461.27億元，較去年下降28%，毛利為人民幣23.77億元，較去年下降79%，毛利率為5%，較2021年的18%下滑13個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的公司擁有人應(yīng)占虧損為159.3億元，2021年同期為盈利27.29億元。

至于虧損的原因，遠(yuǎn)洋解釋稱(chēng)，一方面是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及疫情持續(xù)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)額及毛利率下降，以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加；另一方面，分占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)績(jī)下降；第三方面來(lái)自匯兌虧損。

核數(shù)師在報(bào)告中指出了遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)營(yíng)公司存在的一些問(wèn)題，其中一家名為“瑞喜”集團(tuán)的公司，持有遠(yuǎn)洋資本股份，2022年錄得虧損7.71億元。

并且遠(yuǎn)洋集團(tuán)下屬另一家子公司，有存在106億元的滾存應(yīng)收款項(xiàng)余額，該應(yīng)收款的減值損失為27.5億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層對(duì)此解釋稱(chēng)，相關(guān)款項(xiàng)最終用于支持遠(yuǎn)洋資本的營(yíng)運(yùn)資金及對(duì)其投資。遠(yuǎn)洋資本管理層也表示，該等資金安排為了滿(mǎn)足營(yíng)運(yùn)資金及投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

去年至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未有公開(kāi)債務(wù)違約，但遠(yuǎn)洋資本曾展期過(guò)一筆10億元的債券，原因則是受市場(chǎng)行情變化，加之部分投資項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，退出時(shí)點(diǎn)與債務(wù)到期節(jié)點(diǎn)存在一定錯(cuò)配情況，因此遠(yuǎn)洋資本面臨一定的流動(dòng)性壓力。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾在投資者會(huì)議上表示，與遠(yuǎn)洋資本是兩個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體、法律實(shí)體，支持遠(yuǎn)洋資本獨(dú)立解決流動(dòng)性管理問(wèn)題。如今從年報(bào)來(lái)看，遠(yuǎn)洋資本的流動(dòng)性壓力也對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生了虧損影響。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也影響到了大股東中國(guó)人壽的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。據(jù)中國(guó)人壽2022年財(cái)報(bào)披露，2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)港股每股1.09港元，基于此已計(jì)提減值26.45億元，2021年底時(shí)，已對(duì)其計(jì)提減值32.17億元。

3月30日，在中國(guó)人壽舉辦的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其副總裁劉暉表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是公司聯(lián)營(yíng)企業(yè)，對(duì)其計(jì)提減值后，賬面值占中國(guó)人壽總資產(chǎn)低于0.05%，不會(huì)對(duì)公司有影響。

劉暉說(shuō)，“作為大股東，公司高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也迎來(lái)了積極的變化，市場(chǎng)也在筑底修復(fù)中，我們將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展?！?/span>

有大股東的支持和遠(yuǎn)洋集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面的節(jié)衣縮食，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)如期完成所有到期有息債務(wù)的兌付，以及信用類(lèi)融資凈還款189億元，包括120億元供應(yīng)鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類(lèi)融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

就在今年3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)本擬展期一筆6億元次級(jí)永續(xù)美元債本期票息，但在月底時(shí)選擇兌付了共計(jì)2060萬(wàn)美元。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外再融資壓力小，2022年新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行。并且美元債2023年無(wú)到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。

從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)占遠(yuǎn)洋集團(tuán)總營(yíng)收的80%。在銷(xiāo)售方面，2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額1003億元，雖然同比下滑26%，但在行業(yè)內(nèi)的銷(xiāo)售排名提升了10個(gè)名次，躋身TOP20行列。

從區(qū)域分布來(lái)看，全年56%的協(xié)議銷(xiāo)售額來(lái)自于華東、華南、華中及華西區(qū)域。其中來(lái)自一、二線城市的協(xié)議銷(xiāo)售額占全體約80%。

從具體城市來(lái)看，北京作為遠(yuǎn)洋的大本營(yíng)，單城銷(xiāo)售額達(dá)180億，其次為天津、成都、深圳，單城銷(xiāo)售額分別為85.9億、78.3億及73.4億。

在去年的樓市行情下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷(xiāo)售額表現(xiàn)最好的月份與市場(chǎng)整體回暖密切關(guān)聯(lián)，6月、11月、12月單月銷(xiāo)售額均超過(guò)百億元。

從投資方面來(lái)看，遠(yuǎn)洋也在做戰(zhàn)略性收縮。2022年只新增獲取了7個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)約67萬(wàn)平方米。而2020年、2021年分別新獲取53個(gè)及46個(gè)（包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的21個(gè)非住宅）項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋的新增投資開(kāi)始更聚焦一二線核心城市，并且側(cè)重于舊改等可一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)、持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的項(xiàng)目。

截至2022年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4300萬(wàn)平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7100元，其中北京（包括環(huán)京）與環(huán)渤海的土儲(chǔ)占比高達(dá)46.3%。

在物業(yè)投資方面，截至2022年底，遠(yuǎn)洋共持有超過(guò)22個(gè)投資物業(yè)，其中包含已出售給合作方太古里的成都遠(yuǎn)洋太古里。

實(shí)際上，近兩年遠(yuǎn)洋正在逐步收縮投資性業(yè)務(wù)，包括減少項(xiàng)目股權(quán)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)、直接出售項(xiàng)目的“輕資產(chǎn)化”，接盤(pán)方主要是大股東中國(guó)人壽及其它合作方，這兩項(xiàng)總計(jì)回籠資金近140億。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在年報(bào)中表示，“對(duì)行業(yè)迎來(lái)春天充滿(mǎn)信心”，同時(shí)也指出“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和購(gòu)房客戶(hù)、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的預(yù)期恢復(fù)需要時(shí)間，傳導(dǎo)至企業(yè)現(xiàn)金流改善和投資能力恢復(fù)則需更長(zhǎng)時(shí)日，行業(yè)還有一段春寒料峭之路要走?！?/span>