文|新經(jīng)濟e線

截至2023年4月3日，共計有20只REITs產(chǎn)品披露了2022年年報。一同浮出水面的還有資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的最新估值結(jié)果。

新經(jīng)濟e線統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述20只REITs產(chǎn)品中，2022 年末估值較發(fā)行時有所提升的共計14只，多數(shù)增值區(qū)間位于0%-3%區(qū)間內(nèi)。其中，估值增幅最大的當(dāng)屬鵬華深圳能源REIT，其較發(fā)行時增長11.13%，從發(fā)行時的326413.70萬元提高至362728.51萬元，評估增值36314.81萬元。

與此同時，包括中航首鋼綠能REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT在內(nèi)的6只公募REITs估值卻較發(fā)行時有所縮水。特別是中航首鋼綠能REIT估值更是打九折，大幅跳水超過一成，位居縮水榜首位。

另據(jù)公募REITs披露的2022年年報，在已解禁的11 只公募REITs 中，機構(gòu)投資者占比最高的為中金普洛斯REIT，為96.38%，累計持有144572.49萬份；占比最低的也是中航首鋼綠能REIT，為76.72%，機構(gòu)持有人合計持有76719.53萬份。

不過，相較于2021年末，上述已解禁的11只REITs中，大部分REITs產(chǎn)品的機構(gòu)投資者占在2022年都有所抬升。具體來看，機構(gòu)投資者增幅最大的為華安張江光大REIT，2022 年機構(gòu)投資者占比增長4.29%，從2021年年末的88.64%增加至2022年年末的92.93%。而機構(gòu)投資者降幅最大的則為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，2022年機構(gòu)投資者占比下降5.4%，從上年的83.43%下降至78.06%。

年度體檢孰弱孰強

可見，在每家管理人的運作下，公募REITs年度體檢孰弱孰強，結(jié)果卻是有人歡喜有人愁。若就估值水平的變化率而言，中航首鋼綠能REIT無疑是目前最弱的一只。

今年3月30日，中航基金發(fā)布了中航首鋼綠能REIT 持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)評估報告。截至2022年12月31日，中航首鋼綠能REIT評估值已減少至83828.04萬元，較發(fā)行時的94386萬元，縮水10557.96萬元，縮水率達11.19%。

按照有關(guān)規(guī)定，中航首鋼綠能REIT存續(xù)期間，中航基金作為基金管理人每年需聘請評估機構(gòu)對中航首鋼綠能REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)進行評估并在中航首鋼綠能REIT年度報告中披露。為此，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受接受中航基金和北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司（首鋼生物質(zhì)）的共同委托，對中航首鋼綠能REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)資產(chǎn)組在2022年12月31日的市場價值進行了評估。

評估對象為基礎(chǔ)設(shè)施項目的相關(guān)資產(chǎn)組，具體是指首鋼生物質(zhì)持有的位于門頭溝潭柘寺鎮(zhèn)魯家灘村的北京首鋼生物質(zhì)能源項目（垃圾焚燒發(fā)電項目）、北京首鋼餐廚垃圾收運處一體化項目（一期）（餐廚項目）、北京首鋼魯家山殘渣暫存場項目（殘渣暫存場項目）。

其年報披露，2022年，中航首鋼綠能REIT實現(xiàn)營業(yè)收入43044.77萬元，利潤總額為4835.84萬元。報告期內(nèi)，項目處理生活垃圾116.34萬噸，同比增長4.6%，實現(xiàn)上網(wǎng)電量35030.16萬千瓦時，同比基本持平。項目收運廚余垃圾4.16萬噸，同比減少15.6%，項目處置廚余垃圾6.08萬噸，同比減少12.4%。報告期內(nèi)，基金管理人聯(lián)合運營管理機構(gòu)加強對生活垃圾處置費、廚余垃圾收運處置服務(wù)費、電費等收入的催收結(jié)算工作，各項應(yīng)收款項有序回款，收到可再生能源電價附加補助資金10885.32萬元。

來源：基金評估報告

新經(jīng)濟e線獲悉，從具體經(jīng)營情況來看，旗下垃圾焚燒發(fā)電項目最近兩年連續(xù)虧損，且凈資產(chǎn)均為負(fù)值。2020年12月31日至2022年12月31日的三年間，該項目營業(yè)收入分別為35977.73 萬元、42470.65 萬元、42821.34萬元，實現(xiàn)凈利潤5374.19 萬元、-2836.15 萬元、-6661.57萬元，期末凈資產(chǎn)分別為111484.53 萬元、-37195.59萬元、-43857.16萬元。

除了中航首鋼綠能REIT，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT估值也縮水接近一成。3月31日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT披露的2022年年報顯示，項目營業(yè)總收入29447.34萬元，凈利潤3163.72萬元。較上年度可比期間（2021年6月7日的基金合同生效日至2021年12月31日）的3599.51萬元，業(yè)績出現(xiàn)滑坡。此舉或受疫情及季節(jié)用水波動等多因素影響，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的經(jīng)營業(yè)績波動較大且收入實現(xiàn)不及預(yù)期。

受此拖累，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT估值也從發(fā)行時的176086.00萬元下降至2022年年末的158700萬元，下降17386萬元，降幅達9.87%。同樣，浙商滬杭甬REIT估值也縮水超過5%。截至2022年12月31日，其最新市場價值為421800.00萬元，較發(fā)行時的456300.00萬元，減少34500萬元，縮水率7.56%。

據(jù)新經(jīng)濟e線了解，不同其他公募基金的是，公募REITs計提的管理費有兩項，分別包括固定管理費和浮動管理費。以中航首鋼綠能REIT為例，基金當(dāng)年固定管理費為前一估值日基金資產(chǎn)凈值的0.1%年費率與基金當(dāng)年可供分配金額的7%之和，按年收取。報告期與凈值相關(guān)的固定管理費計提115.38萬元以及與年度可供分配金額相關(guān)的固定管理費計提925.66萬元，兩項合計1041.04萬元。

而基金收取的浮動管理費=年度基金可供分配金額超出1.4億元部分×10%+項目公司年度運營收入超過3.95億元部分×20%。浮動管理費基金管理人按年一次性收取，共計661.19萬元。

首批擴募項目獲批

新經(jīng)濟e線還注意到，就公募REITs市場而言，歷時半年，首批REITs擴募正式落地，邁出關(guān)鍵一步。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，REITs擴募機制有助于提升單基金資產(chǎn)規(guī)模及分派率并優(yōu)化資產(chǎn)組合，是我國REITs市場逐步邁向成熟的重要標(biāo)志，REITs 擴募發(fā)售也將有助于REITs常態(tài)化發(fā)行持續(xù)推進。

來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

3月31日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于準(zhǔn)予REITs產(chǎn)品變更注冊的批復(fù)，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。后續(xù)以上4只REIRs在召開持有人會議后將正式進入擴募發(fā)售階段。

早在2022年5月滬深交易所明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件、程序、信息披露要求和擴募發(fā)售相關(guān)安排，REITs的擴募機制有利于其通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進一步促進投融資良性循環(huán)。

同年9月27日，華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT相繼發(fā)布擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。其中，華安張江光大REIT此次擴募擬購入的資產(chǎn)張潤大廈依托張江全球科創(chuàng)中心大平臺，吸引了包括集成電路、先進制造、信息技術(shù)等行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢明顯。中金普洛斯REIT 擴募項目擬購入的3 處倉儲物流資產(chǎn)，分布于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，園區(qū)服務(wù)輻射范圍廣闊，底層資產(chǎn)穩(wěn)定運營能力較強。

博時蛇口產(chǎn)園REIT 本次擴募擬購入招商局智慧城（光明科技園）中的科技企業(yè)加速器二期項目，該項目是深圳市政府和招商局集團的重點合作項目，是匯聚智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 本次擴募擬購入世紀(jì)物流園項目，項目為高標(biāo)倉，與首發(fā)資產(chǎn)臨近，均位于深圳市鹽田綜合保稅區(qū)內(nèi)，形成良好協(xié)同效應(yīng)。

新經(jīng)濟e線獲悉，據(jù)今年3月10日4只REITs回復(fù)滬深交易所的反饋意見來看，華安張江光大REIT稱，具體到估值模型合理性，基于對租金增長率、出租率、折現(xiàn)率等重要假設(shè)參數(shù)合理性的論證，以2022年9月30日作為基礎(chǔ)設(shè)施項目價值評估時點，其擴募項目最新估值調(diào)整為14.83億元。其中，因基準(zhǔn)日調(diào)整、租金增長率下調(diào)、出租率下調(diào)、市場租金下調(diào)、收租損失率上調(diào)分別導(dǎo)致估值下調(diào)0.1億元、0.25億元、0.3億元、0.4億元和0.15億元，合計下調(diào)約1.2億元。

同樣，基于審慎考慮，中金普洛斯REIT在估值模型中進一步對出租率、租金增長率等核心假設(shè)參數(shù)進行了調(diào)整。根據(jù)其回復(fù)函，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目于2022年6月30日為評估基準(zhǔn)日的原估值金額合計為16.04 億元，于2022年9月30日為評估基準(zhǔn)日調(diào)整后估值金額合計為15.72億元。其中，普洛斯青島前灣港國際物流園因基準(zhǔn)日調(diào)整導(dǎo)致估值降低0.01億元至5.65億元；普洛斯江門鶴山物流園因基準(zhǔn)日調(diào)整、租金增長率下調(diào)導(dǎo)致估值合計降低0.22億元至5.03億元；普洛斯（重慶）城市配送物流中心因基準(zhǔn)日調(diào)整、出租率下調(diào)、租金調(diào)整導(dǎo)致估值合計降低0.09億元至4.99億元。

博時蛇口產(chǎn)園REIT則明確表示，擴募資金暫不償還首發(fā)并購貸款。根據(jù)此前其發(fā)布的擴募計劃，由于首次發(fā)行時借入的并購貸款年利率高于該REIT凈現(xiàn)金流分派率，其擬將擴募資金用于償還貸款。但最新的回復(fù)函顯示，“出于謹(jǐn)慎性考慮，首次擴募暫不償還首發(fā)并購貸款”。

此外，從產(chǎn)品角度來看，公募REITs擴募的啟動充分體現(xiàn)出REITs資產(chǎn)的股性和成長性，在震蕩行情中REITs的高分紅特性和穩(wěn)健風(fēng)險收益也具備較大吸引力。