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房企投資拿地默契十足:都要換倉(cāng)一二線,好地塊更難搶

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房企投資拿地默契十足:都要換倉(cāng)一二線,好地塊更難搶

民營(yíng)房企也在重返土拍市場(chǎng),好地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

圖片來(lái)源:人民視覺(jué)

界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

在經(jīng)歷了以確?,F(xiàn)金流安全為首要原則的一年半時(shí)間后,成功上岸的房企需要盡快恢復(fù)拿地、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán),這將是決定接下來(lái)行業(yè)格局的重要分水嶺。

眾所周知,在2022年這行業(yè)最艱難的一年中,除了少數(shù)央國(guó)企外,大部分房企都大幅縮減了拿地。

對(duì)于今年的投資拿地方向,多家頭部房企在近期的業(yè)績(jī)會(huì)均表示,會(huì)換倉(cāng)到核心城市、核心板塊。

當(dāng)聚焦核心城市、核心板塊拿好地成為共識(shí)時(shí),優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。南京、杭州、蘇州、廣州、深圳等城市近期土拍都出現(xiàn)了觸頂搖號(hào)地塊,民企參與的積極性也有所提升,但土地獲取率并不樂(lè)觀。

換倉(cāng)一二線城市

如今有勇氣召開(kāi)2022年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)直面媒體和投資者的房企,基本都是已成功上岸的的企業(yè),也會(huì)是今年拿地的主力選手,包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企,以及碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民企,以及以萬(wàn)科為代表的混合所有制企業(yè)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模縮量、結(jié)構(gòu)性分化的階段,從低能級(jí)城市換倉(cāng)到高能級(jí)城市,這是當(dāng)前房企經(jīng)過(guò)行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。

最大央企開(kāi)發(fā)商、去年晉升行業(yè)銷售規(guī)模第二的保利發(fā)展在近期發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出,過(guò)去部分房企投資拿地以資源獲取為導(dǎo)向,不考慮真實(shí)居住需求,盲目在遠(yuǎn)郊拿地,甚至下沉五六線城市,需求退潮下陷入困境。

部分弱二線和三四線等低城市的存貨,正成為房企急于甩掉的包袱。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰指出,2021年下半年到2022年很多房企出現(xiàn)危機(jī),以及不少房企出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑的原因主要就是來(lái)自這些弱勢(shì)產(chǎn)品。

 “三四線之王”碧桂園從去年開(kāi)始系統(tǒng)性調(diào)解土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜指出,市場(chǎng)下行期,三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市,去年碧桂園雖然新增土儲(chǔ)不多,但7成都是在一二線,今年投資方向會(huì)聚焦一二線核心城市的核心板塊。

2023碧桂園已重啟拿地,優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量,計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)通過(guò)新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整,將一二線對(duì)三四線的貨值比例從40比60提升至50比50,以支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

另一家民營(yíng)房企龍湖,也強(qiáng)調(diào)要聚焦核心城市的核心區(qū)域來(lái)布局。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示,2023年要嚴(yán)格投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu),布局20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。

和前幾年相比,美的置業(yè)的布局已經(jīng)聚焦很多?!泵赖闹脴I(yè)董事會(huì)主席兼總裁郝恒樂(lè)指出,今年對(duì)土地的研判上會(huì)更加理性,更加慎重,更加聚焦,絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花,基本上圍繞已布局的這些區(qū)域,同時(shí)并不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加,而是聚焦結(jié)構(gòu)性缺貨的城市。

對(duì)于“不差錢”的央國(guó)企來(lái)說(shuō),投資聚焦也是如今的核心策略。

在中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)重中的城市會(huì)進(jìn)一步分化,一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng),三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。

在現(xiàn)金回款比較好的情況下,中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取,投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng),但特別看中項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率。

去年以來(lái),招商蛇口也在積極換倉(cāng),進(jìn)一步聚焦其所劃定的“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”,同時(shí)項(xiàng)目要求達(dá)到內(nèi)部要求的城市好、政策面好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好的“5好”。

 “從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看,樓市確實(shí)是有要復(fù)蘇的跡象,但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)明顯,市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重,不好的地方確實(shí)也賣不出去?!痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示,公司現(xiàn)在是搶節(jié)點(diǎn),比較好賣的項(xiàng)目就抓緊推出,抓緊去化,抓緊回流,回流之后抓緊去投資更好的機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。

核心地塊競(jìng)爭(zhēng)更激烈

民營(yíng)房企也在重返土拍市場(chǎng),但好地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜就在前不久的業(yè)績(jī)會(huì)上透露,核心城市的土拍主要通過(guò)公開(kāi)招拍掛進(jìn)行,目前碧桂園已參與北京、南京、成都、杭州、合肥等多個(gè)城市的土地競(jìng)爭(zhēng),但這類中簽率比較低,目前還沒(méi)有獲取相應(yīng)土地。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海也坦言,因?yàn)榉科笸顿Y的集中度大,今年以來(lái)在公開(kāi)招拍掛中成功獲取土地的幾率并不是很大,最近萬(wàn)科也在研究差異化的投資策略。

龍湖是今年頭部民營(yíng)房企中少有的已成功拿地的房企,在深圳和寧波均有斬獲。

在深圳3月31日組織的2023年首輪集中集中供地上,龍湖拿下兩宗地塊,其中一宗是觸頂搖號(hào)所得,競(jìng)得價(jià)為17.96億元;同日在寧波土拍中,龍湖還以總價(jià)14.76億元奪一宗地塊,溢價(jià)率14.96%,為寧波本次土拍樓面價(jià)最高、總價(jià)最高的地塊。

金地也是宣稱要重返土地市場(chǎng)的房企之一。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克對(duì)界面新聞表示,房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車,不前行就會(huì)跌落,房企需要新投資,金地今年會(huì)主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)。

3月28日,金地在西安的土拍中,成功拿下浐灞生態(tài)區(qū)一宗計(jì)容面積約14.8萬(wàn)平米的居住用地,這是他們今年首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。在這之前,金地集團(tuán)已先后在北京、杭州、南京、蘇州等城市參與土地競(jìng)拍。

憑借著資金優(yōu)勢(shì),TOP10中的央國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn),以及混合所有制房企綠城中國(guó)今年一季度拿地金額均超過(guò)70億元。

4月4日,保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在業(yè)績(jī)會(huì)上稱,公司的資金儲(chǔ)備充裕,總部調(diào)配資金能力強(qiáng),可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰此前也指出,去年房企都沒(méi)錢,很多地塊都以底價(jià)成交。今年以來(lái),南京、杭州等城市都出現(xiàn)了搖號(hào)地塊,溢價(jià)提升,利潤(rùn)較去年會(huì)有所收窄,但比過(guò)往來(lái)說(shuō),地價(jià)還是有所下降,利潤(rùn)空間依然存在,關(guān)鍵還是要提高自身的操盤能力。

“有機(jī)會(huì)就多買一點(diǎn),沒(méi)機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)?!苯òl(fā)房產(chǎn)管理層表示,今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整,大家拿地也都比較積極,2023年建發(fā)的拿地目標(biāo)必然比2022年高,獲取的總貨值要超過(guò)2000億元。

在經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整后,能夠重返土地市場(chǎng)且積極拿地的房企并不多,在拿地上也會(huì)更謹(jǐn)慎,這一點(diǎn)從今年一季度的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也可以看出來(lái)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1-3月,TOP100企業(yè)拿地總額1930億元,拿地規(guī)模同比下降15%。

為了提高房企的拿地積極性,今年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度,核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高,但最終拿下地塊的仍以央國(guó)企為主。土拍市場(chǎng)整體仍處低迷,弱能級(jí)城市也在縮減2023供地量。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出,今年一季度22城央國(guó)企拿地金額占比52%,高于2022年一批次,杭州、南京民企參與積極性較高,北京、深圳、成都、蘇州以央國(guó)企為主,廣州、天津、鄭州市場(chǎng)熱度不足,仍有地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)托底。

張凱表示,在近期銷售持續(xù)復(fù)蘇下,房企拿地與推盤意愿明顯增加。不過(guò),市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯,熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧,弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊則回爐降價(jià)。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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房企投資拿地默契十足:都要換倉(cāng)一二線,好地塊更難搶

民營(yíng)房企也在重返土拍市場(chǎng),好地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

圖片來(lái)源:人民視覺(jué)

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在經(jīng)歷了以確保現(xiàn)金流安全為首要原則的一年半時(shí)間后,成功上岸的房企需要盡快恢復(fù)拿地、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán),這將是決定接下來(lái)行業(yè)格局的重要分水嶺。

眾所周知,在2022年這行業(yè)最艱難的一年中,除了少數(shù)央國(guó)企外,大部分房企都大幅縮減了拿地。

對(duì)于今年的投資拿地方向,多家頭部房企在近期的業(yè)績(jī)會(huì)均表示,會(huì)換倉(cāng)到核心城市、核心板塊。

當(dāng)聚焦核心城市、核心板塊拿好地成為共識(shí)時(shí),優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。南京、杭州、蘇州、廣州、深圳等城市近期土拍都出現(xiàn)了觸頂搖號(hào)地塊,民企參與的積極性也有所提升,但土地獲取率并不樂(lè)觀。

換倉(cāng)一二線城市

如今有勇氣召開(kāi)2022年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)直面媒體和投資者的房企,基本都是已成功上岸的的企業(yè),也會(huì)是今年拿地的主力選手,包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企,以及碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民企,以及以萬(wàn)科為代表的混合所有制企業(yè)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)??s量、結(jié)構(gòu)性分化的階段,從低能級(jí)城市換倉(cāng)到高能級(jí)城市,這是當(dāng)前房企經(jīng)過(guò)行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。

最大央企開(kāi)發(fā)商、去年晉升行業(yè)銷售規(guī)模第二的保利發(fā)展在近期發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出,過(guò)去部分房企投資拿地以資源獲取為導(dǎo)向,不考慮真實(shí)居住需求,盲目在遠(yuǎn)郊拿地,甚至下沉五六線城市,需求退潮下陷入困境。

部分弱二線和三四線等低城市的存貨,正成為房企急于甩掉的包袱。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰指出,2021年下半年到2022年很多房企出現(xiàn)危機(jī),以及不少房企出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑的原因主要就是來(lái)自這些弱勢(shì)產(chǎn)品。

 “三四線之王”碧桂園從去年開(kāi)始系統(tǒng)性調(diào)解土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜指出,市場(chǎng)下行期,三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市,去年碧桂園雖然新增土儲(chǔ)不多,但7成都是在一二線,今年投資方向會(huì)聚焦一二線核心城市的核心板塊。

2023碧桂園已重啟拿地,優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量,計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)通過(guò)新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整,將一二線對(duì)三四線的貨值比例從40比60提升至50比50,以支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

另一家民營(yíng)房企龍湖,也強(qiáng)調(diào)要聚焦核心城市的核心區(qū)域來(lái)布局。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示,2023年要嚴(yán)格投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu),布局20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。

和前幾年相比,美的置業(yè)的布局已經(jīng)聚焦很多。”美的置業(yè)董事會(huì)主席兼總裁郝恒樂(lè)指出,今年對(duì)土地的研判上會(huì)更加理性,更加慎重,更加聚焦,絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花,基本上圍繞已布局的這些區(qū)域,同時(shí)并不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加,而是聚焦結(jié)構(gòu)性缺貨的城市。

對(duì)于“不差錢”的央國(guó)企來(lái)說(shuō),投資聚焦也是如今的核心策略。

在中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)重中的城市會(huì)進(jìn)一步分化,一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng),三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。

在現(xiàn)金回款比較好的情況下,中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取,投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng),但特別看中項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率。

去年以來(lái),招商蛇口也在積極換倉(cāng),進(jìn)一步聚焦其所劃定的“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”,同時(shí)項(xiàng)目要求達(dá)到內(nèi)部要求的城市好、政策面好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好的“5好”。

 “從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看,樓市確實(shí)是有要復(fù)蘇的跡象,但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)明顯,市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重,不好的地方確實(shí)也賣不出去?!痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示,公司現(xiàn)在是搶節(jié)點(diǎn),比較好賣的項(xiàng)目就抓緊推出,抓緊去化,抓緊回流,回流之后抓緊去投資更好的機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。

核心地塊競(jìng)爭(zhēng)更激烈

民營(yíng)房企也在重返土拍市場(chǎng),但好地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜就在前不久的業(yè)績(jī)會(huì)上透露,核心城市的土拍主要通過(guò)公開(kāi)招拍掛進(jìn)行,目前碧桂園已參與北京、南京、成都、杭州、合肥等多個(gè)城市的土地競(jìng)爭(zhēng),但這類中簽率比較低,目前還沒(méi)有獲取相應(yīng)土地。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海也坦言,因?yàn)榉科笸顿Y的集中度大,今年以來(lái)在公開(kāi)招拍掛中成功獲取土地的幾率并不是很大,最近萬(wàn)科也在研究差異化的投資策略。

龍湖是今年頭部民營(yíng)房企中少有的已成功拿地的房企,在深圳和寧波均有斬獲。

在深圳3月31日組織的2023年首輪集中集中供地上,龍湖拿下兩宗地塊,其中一宗是觸頂搖號(hào)所得,競(jìng)得價(jià)為17.96億元;同日在寧波土拍中,龍湖還以總價(jià)14.76億元奪一宗地塊,溢價(jià)率14.96%,為寧波本次土拍樓面價(jià)最高、總價(jià)最高的地塊。

金地也是宣稱要重返土地市場(chǎng)的房企之一。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克對(duì)界面新聞表示,房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車,不前行就會(huì)跌落,房企需要新投資,金地今年會(huì)主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)。

3月28日,金地在西安的土拍中,成功拿下浐灞生態(tài)區(qū)一宗計(jì)容面積約14.8萬(wàn)平米的居住用地,這是他們今年首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。在這之前,金地集團(tuán)已先后在北京、杭州、南京、蘇州等城市參與土地競(jìng)拍。

憑借著資金優(yōu)勢(shì),TOP10中的央國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn),以及混合所有制房企綠城中國(guó)今年一季度拿地金額均超過(guò)70億元。

4月4日,保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在業(yè)績(jī)會(huì)上稱,公司的資金儲(chǔ)備充裕,總部調(diào)配資金能力強(qiáng),可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰此前也指出,去年房企都沒(méi)錢,很多地塊都以底價(jià)成交。今年以來(lái),南京、杭州等城市都出現(xiàn)了搖號(hào)地塊,溢價(jià)提升,利潤(rùn)較去年會(huì)有所收窄,但比過(guò)往來(lái)說(shuō),地價(jià)還是有所下降,利潤(rùn)空間依然存在,關(guān)鍵還是要提高自身的操盤能力。

“有機(jī)會(huì)就多買一點(diǎn),沒(méi)機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)?!苯òl(fā)房產(chǎn)管理層表示,今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整,大家拿地也都比較積極,2023年建發(fā)的拿地目標(biāo)必然比2022年高,獲取的總貨值要超過(guò)2000億元。

在經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整后,能夠重返土地市場(chǎng)且積極拿地的房企并不多,在拿地上也會(huì)更謹(jǐn)慎,這一點(diǎn)從今年一季度的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也可以看出來(lái)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1-3月,TOP100企業(yè)拿地總額1930億元,拿地規(guī)模同比下降15%。

為了提高房企的拿地積極性,今年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度,核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高,但最終拿下地塊的仍以央國(guó)企為主。土拍市場(chǎng)整體仍處低迷,弱能級(jí)城市也在縮減2023供地量。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出,今年一季度22城央國(guó)企拿地金額占比52%,高于2022年一批次,杭州、南京民企參與積極性較高,北京、深圳、成都、蘇州以央國(guó)企為主,廣州、天津、鄭州市場(chǎng)熱度不足,仍有地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)托底。

張凱表示,在近期銷售持續(xù)復(fù)蘇下,房企拿地與推盤意愿明顯增加。不過(guò),市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯,熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧,弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊則回爐降價(jià)。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。