界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在經(jīng)歷了以確?，F(xiàn)金流安全為首要原則的一年半時(shí)間后，成功上岸的房企需要盡快恢復(fù)拿地、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這將是決定接下來(lái)行業(yè)格局的重要分水嶺。
眾所周知，在2022年這行業(yè)最艱難的一年中，除了少數(shù)央國(guó)企外，大部分房企都大幅縮減了拿地。
對(duì)于今年的投資拿地方向，多家頭部房企在近期的業(yè)績(jī)會(huì)均表示，會(huì)換倉(cāng)到核心城市、核心板塊。
當(dāng)聚焦核心城市、核心板塊拿好地成為共識(shí)時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。南京、杭州、蘇州、廣州、深圳等城市近期土拍都出現(xiàn)了觸頂搖號(hào)地塊，民企參與的積極性也有所提升，但土地獲取率并不樂(lè)觀。
換倉(cāng)一二線城市
如今有勇氣召開(kāi)2022年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)直面媒體和投資者的房企，基本都是已成功上岸的的企業(yè)，也會(huì)是今年拿地的主力選手，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企，以及碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民企，以及以萬(wàn)科為代表的混合所有制企業(yè)。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模縮量、結(jié)構(gòu)性分化的階段，從低能級(jí)城市換倉(cāng)到高能級(jí)城市，這是當(dāng)前房企經(jīng)過(guò)行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。
最大央企開(kāi)發(fā)商、去年晉升行業(yè)銷售規(guī)模第二的保利發(fā)展在近期發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，過(guò)去部分房企投資拿地以資源獲取為導(dǎo)向，不考慮真實(shí)居住需求，盲目在遠(yuǎn)郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。
部分弱二線和三四線等低城市的存貨，正成為房企急于甩掉的包袱。
招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰指出，2021年下半年到2022年很多房企出現(xiàn)危機(jī)，以及不少房企出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑的原因主要就是來(lái)自這些弱勢(shì)產(chǎn)品。
“三四線之王”碧桂園也從去年開(kāi)始系統(tǒng)性調(diào)解土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜指出，市場(chǎng)下行期，三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市，去年碧桂園雖然新增土儲(chǔ)不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會(huì)聚焦一二線核心城市的核心板塊。
2023年碧桂園已重啟拿地，優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量，計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)通過(guò)新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整，將一二線對(duì)三四線的貨值比例從40比60提升至50比50，以支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。
另一家民營(yíng)房企龍湖，也強(qiáng)調(diào)要聚焦核心城市的核心區(qū)域來(lái)布局。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，2023年要嚴(yán)格投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，布局20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。
“和前幾年相比，美的置業(yè)的布局已經(jīng)聚焦很多?！泵赖闹脴I(yè)董事會(huì)主席兼總裁郝恒樂(lè)指出，今年對(duì)土地的研判上會(huì)更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花，基本上圍繞已布局的這些區(qū)域，同時(shí)并不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加，而是聚焦結(jié)構(gòu)性缺貨的城市。
對(duì)于“不差錢”的央國(guó)企來(lái)說(shuō)，投資聚焦也是如今的核心策略。
在中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)重中的城市會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。
在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，但特別看中項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率。
去年以來(lái)，招商蛇口也在積極換倉(cāng)，進(jìn)一步聚焦其所劃定的“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”，同時(shí)項(xiàng)目要求達(dá)到內(nèi)部要求的城市好、政策面好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好的“5好”。
“從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市確實(shí)是有要復(fù)蘇的跡象，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)明顯，市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重，不好的地方確實(shí)也賣不出去?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，公司現(xiàn)在是搶節(jié)點(diǎn)，比較好賣的項(xiàng)目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。
核心地塊競(jìng)爭(zhēng)更激烈
民營(yíng)房企也在重返土拍市場(chǎng)，但好地塊的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜就在前不久的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，核心城市的土拍主要通過(guò)公開(kāi)招拍掛進(jìn)行，目前碧桂園已參與北京、南京、成都、杭州、合肥等多個(gè)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)，但這類中簽率比較低，目前還沒(méi)有獲取相應(yīng)土地。
萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海也坦言，因?yàn)榉科笸顿Y的集中度大，今年以來(lái)在公開(kāi)招拍掛中成功獲取土地的幾率并不是很大，最近萬(wàn)科也在研究差異化的投資策略。
龍湖是今年頭部民營(yíng)房企中少有的已成功拿地的房企，在深圳和寧波均有斬獲。
在深圳3月31日組織的2023年首輪集中集中供地上，龍湖拿下兩宗地塊，其中一宗是觸頂搖號(hào)所得，競(jìng)得價(jià)為17.96億元；同日在寧波土拍中，龍湖還以總價(jià)14.76億元奪一宗地塊，溢價(jià)率14.96%，為寧波本次土拍樓面價(jià)最高、總價(jià)最高的地塊。
金地也是宣稱要重返土地市場(chǎng)的房企之一。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克對(duì)界面新聞表示，房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資，金地今年會(huì)主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)。
3月28日，金地在西安的土拍中，成功拿下浐灞生態(tài)區(qū)一宗計(jì)容面積約14.8萬(wàn)平米的居住用地，這是他們今年首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。在這之前，金地集團(tuán)已先后在北京、杭州、南京、蘇州等城市參與土地競(jìng)拍。
憑借著資金優(yōu)勢(shì)，TOP10中的央國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)，以及混合所有制房企綠城中國(guó)今年一季度拿地金額均超過(guò)70億元。
4月4日，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，公司的資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰此前也指出，去年房企都沒(méi)錢，很多地塊都以底價(jià)成交。今年以來(lái)，南京、杭州等城市都出現(xiàn)了搖號(hào)地塊，溢價(jià)提升，利潤(rùn)較去年會(huì)有所收窄，但比過(guò)往來(lái)說(shuō)，地價(jià)還是有所下降，利潤(rùn)空間依然存在，關(guān)鍵還是要提高自身的操盤能力。
“有機(jī)會(huì)就多買一點(diǎn)，沒(méi)機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)?！苯òl(fā)房產(chǎn)管理層表示，今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整，大家拿地也都比較積極，2023年建發(fā)的拿地目標(biāo)必然比2022年高，獲取的總貨值要超過(guò)2000億元。
在經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整后，能夠重返土地市場(chǎng)且積極拿地的房企并不多，在拿地上也會(huì)更謹(jǐn)慎，這一點(diǎn)從今年一季度的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也可以看出來(lái)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額1930億元，拿地規(guī)模同比下降15%。
為了提高房企的拿地積極性，今年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高，但最終拿下地塊的仍以央國(guó)企為主。土拍市場(chǎng)整體仍處低迷，弱能級(jí)城市也在縮減2023供地量。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，今年一季度22城央國(guó)企拿地金額占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企參與積極性較高，北京、深圳、成都、蘇州以央國(guó)企為主，廣州、天津、鄭州市場(chǎng)熱度不足，仍有地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)托底。
張凱表示，在近期銷售持續(xù)復(fù)蘇下，房企拿地與推盤意愿明顯增加。不過(guò)，市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧，弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊則回爐降價(jià)。