記者 杜萌
自2021年6月份首批公募REITs項(xiàng)目獲批發(fā)行后，該類產(chǎn)品迅速走上快車道。截至4月6日，共有27只REIT項(xiàng)目在滬深交易所上市。
截至最新，有20只REIT項(xiàng)目已經(jīng)披露了2022年年度報(bào)告，相關(guān)項(xiàng)目去年的營收利潤情況也得以展示?？傮w來看，受到疫情反復(fù)等原因，不同底層資產(chǎn)的REIT項(xiàng)目2022年利潤差距較大。
從凈利潤來看，鵬華深圳能源REIT的凈利潤高達(dá)1.53億元，位居榜首。年報(bào)顯示，其底層項(xiàng)目主要是深圳市東部電力有限公司，為深圳市提供電力供應(yīng)。2022年，該項(xiàng)目最終的平均電價(jià)達(dá)到了0.5543元/千萬時(shí)（含稅），高于廣東省電力市場發(fā)電側(cè)總電量均價(jià)的0.5356元/千萬時(shí)。
排在第二位的平安廣州廣河REIT，其底層資產(chǎn)則是廣東省內(nèi)廣州-河源段的高速公路項(xiàng)目。雖然受到疫情的影響，2022年該項(xiàng)目的交通量和路費(fèi)收入均受到負(fù)面影響。但由于地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，去年四季度以來，高速公路的貨流量和人流量均有了明顯回升。
而底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs項(xiàng)目，因?yàn)槭艿揭咔榉磸?fù)的影響，對(duì)部分租戶減免了租金，從而對(duì)營業(yè)收入造成了一定影響。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，東吳蘇園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT對(duì)符合條件的租戶減免了6075.5萬元的租金。本次租金減免后，基金管理人通過放棄部分管理費(fèi)，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)通過放棄部分運(yùn)營管理費(fèi)，并通過補(bǔ)貼申請(qǐng)等方式化解了此次租金減免的影響。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，此次減免租金沒有對(duì)持有人利益造成影響。其中，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的兩個(gè)公司：科智商業(yè)管理有限公司、艾派科項(xiàng)目管理有限公司均超額完成了年度凈收入目標(biāo)。
同為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建信中關(guān)村REIT也在2022年進(jìn)行了租戶的租金減免。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，基金管理人自去年三季度開始減免了相關(guān)管理費(fèi)，最終，該項(xiàng)目2022年凈利潤為5203.1萬元。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在年報(bào)中表示，2022年，該項(xiàng)目預(yù)測(cè)的年化可供分配金額為9267.2萬元，實(shí)際實(shí)現(xiàn)可供分配金額為8661.17萬元，完成了《招募說明書》預(yù)測(cè)的93.46%。主要原因是出租率及回款率未達(dá)到預(yù)期。
作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如果重要租戶退租，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大的不利影響。華安張江光大園REIT年報(bào)信息顯示，項(xiàng)目有一重要現(xiàn)金流提供方租戶（其租賃面積占項(xiàng)目可租賃面積比例為28%）租賃合同于2022年末到期，到期后不予續(xù)租。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入8456.98萬元，尚不能覆蓋營業(yè)成本（包括折舊和攤銷）8954.7萬元，凈利潤為-3211.25萬元。
華夏中國交建REIT是首只央企高速公路項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則是武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施（簡稱嘉通高速）。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目去年?duì)I業(yè)收入32008.07萬元，凈利潤5387.55萬元。同樣底層資產(chǎn)是高速公路的華夏越秀高速REIT，受到疫情的影響，該公司通行費(fèi)收入共計(jì)19873.17萬元，同比下降11.99%。
同樣受到疫情的影響，浙江滬杭甬高速REIT在2022年出現(xiàn)了虧損。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目在2022年四季度永久性償還了流動(dòng)資金800萬元，并且由于防疫開支的增加，營業(yè)收入相較預(yù)測(cè)減少了10392.76萬元。
隨著REIT項(xiàng)目逐漸覆蓋更多的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，去年新發(fā)行成立的安居房REIT項(xiàng)目交出了靚麗的成績單。
紅土創(chuàng)新深圳安居REIT年報(bào)顯示，雖然基金在8月22日成立，但是截至2022年末，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了可供分配的金額為2107.76萬元，完成了《招募說明書》中預(yù)測(cè)的120.67%。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目共持有深圳市4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，共1830套保障性住房及配套設(shè)施。其中，4個(gè)項(xiàng)目中個(gè)人租戶合計(jì)占比為42.92%，用人單位合計(jì)57.08%。
國金中國鐵建REIT自去年6月27日成立至年末，共實(shí)現(xiàn)收入31158萬元。其中通行費(fèi)收入為28346.72萬元，占比為94.76%。收入不及預(yù)期的原因主要是2022年重慶地區(qū)出現(xiàn)高溫和山火情況，以及去年10月-12月貨車通行費(fèi)用減免10%等因素所致。不過，由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司在去年10月底完成了對(duì)于重慶渝遂企業(yè)管理咨詢服務(wù)公司的反向吸收合并。完成后，對(duì)于設(shè)計(jì)反向吸收合并事項(xiàng)長盛的基礎(chǔ)資產(chǎn)部分進(jìn)行了折舊攤銷，這也影響了項(xiàng)目的凈利潤。
3月31日， 證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于準(zhǔn)予REITs產(chǎn)品變更注冊(cè)的批復(fù)，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。后續(xù)以上4只REIRs在召開持有人會(huì)議后將正式進(jìn)入擴(kuò)募發(fā)售階段。
這意味著歷時(shí)半年，首批REITs擴(kuò)募正式落地，邁出關(guān)鍵一步。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，REITs擴(kuò)募機(jī)制有助于提升單基金資產(chǎn)規(guī)模及分派率并優(yōu)化資產(chǎn)組合，是我國REITs市場逐步邁向成熟的重要標(biāo)志，REITs 擴(kuò)募發(fā)售也將有助于REITs常態(tài)化發(fā)行持續(xù)推進(jìn)。