界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

作為2023年樓市回暖的代表性城市，北京的商辦市場(chǎng)亦在溫和復(fù)蘇。

近期，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布一季度北京商辦市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2023年以來北京大宗投資市場(chǎng)迎來暖春，租賃市場(chǎng)活躍度也開始回升。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，一季度北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣67.35億元，雖不及2019年-2021年同期的一半，但較2022年同期增加60.8%。最大手筆的交易為2月底凱德集團(tuán)宣布以28.1億元收購(gòu)北京蘇寧生活廣場(chǎng)。

“除了自用型收購(gòu)及通過法拍渠道購(gòu)得資產(chǎn)外，無論是內(nèi)資投資者還是外資機(jī)構(gòu)均開始重新啟動(dòng)尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、加速布局北京商辦市場(chǎng)。隨著整體市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)回暖，2023年預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多大手筆的投資成交案例?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人李健表示。

商業(yè)零售地產(chǎn)的回暖也很明顯。仲量聯(lián)行指出，今年春節(jié)期間，北京市重點(diǎn)零售企業(yè)銷售額較2019年增長(zhǎng)13.2%，客流量與消費(fèi)熱度延續(xù)到三月，餐飲、高化和時(shí)尚品牌等企業(yè)正在積極尋租。

其中，2022年經(jīng)歷最大規(guī)模退店的餐飲業(yè)態(tài)在今年第一季度顯著擴(kuò)張，新租店鋪面積達(dá)到全市增量的38%。

在客流恢復(fù)與租賃活躍下，今年一季度，北京零售地產(chǎn)的空置率呈現(xiàn)回落。市區(qū)市場(chǎng)環(huán)比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，郊區(qū)市場(chǎng)為9.6%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

不過，仍有面臨空置壓力的業(yè)主對(duì)高品質(zhì)品牌做出微幅租金讓步，以此填補(bǔ)空置面積，同時(shí)也借此提高項(xiàng)目定位。

“2023年新增供應(yīng)的入市將為北京零售市場(chǎng)帶來超過90萬平方米的體量。目前，高品質(zhì)項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)展較為堅(jiān)實(shí)，供應(yīng)波峰預(yù)計(jì)不會(huì)大幅拉高全市空置水平。然而，新項(xiàng)目之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒆璧K2023年下半年的租金回漲幅度?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

相較于零售市場(chǎng)的回暖，寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖表現(xiàn)則較為冷淡，雖然帶看量大幅提升，但成交端疲弱導(dǎo)致空置率上升、租金下降的趨勢(shì)未得到好轉(zhuǎn)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，北京辦公樓市場(chǎng)凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正至1.8萬平方米，主要由于租賃需求復(fù)蘇，成功回填了季度內(nèi)的退租面積。

“從成交數(shù)量方面來看，超過60%的甲級(jí)辦公樓租賃需求來自1000平方米以下的面積，多為創(chuàng)業(yè)型高科技行業(yè)，鮮有大面積需求出現(xiàn)?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽指出，近期成交簽約主要基于去年四季度的需求。

從行業(yè)分布來看，金融業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)市場(chǎng)成交總量的40%，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)。CBD區(qū)域市場(chǎng)率先引領(lǐng)復(fù)蘇勢(shì)頭，貢獻(xiàn)超過三分之一的租賃成交總量。

高力國(guó)際抽樣調(diào)查了分布于北京核心區(qū)域的50棟甲級(jí)寫字樓在最近兩個(gè)季度的帶看量表現(xiàn)，全部項(xiàng)目平均月度帶看量從去年四季度一個(gè)月大概6-7組，快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。個(gè)別項(xiàng)目帶看量有恢復(fù)到一個(gè)月40-50組，但也只是恢復(fù)到正常市場(chǎng)環(huán)境下70%左右的水平。

“去年底寫字樓帶看數(shù)量約為一周5組，但今年第一季度可以達(dá)到10-15組，甚至20組客戶的情況都有，算下來一天帶看兩三組都沒有問題?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，潛在租戶正在重啟租賃計(jì)劃，但成交轉(zhuǎn)化率還不高。

第一太平戴維斯在報(bào)告中指出，租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎，新租、搬遷、擴(kuò)張需求仍未完全釋放，而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力，選擇“以價(jià)換量”。

因此，2023年第一季度北京市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到16.8%的水平。

具體來看，核心商務(wù)區(qū)寫字樓的空置率在繼續(xù)上升，CBD、金融街以及中關(guān)村的空置率分別為14.4%、4.8%以及11.2%，中關(guān)村市場(chǎng)是其中空置率上升最明顯的區(qū)域。相對(duì)而言，麗澤、亞奧、燕莎板塊商務(wù)區(qū)空置率出現(xiàn)明顯下降，分別下降1.9%、0.4%以及0.2%。

受制于市場(chǎng)需求疲軟，業(yè)主方不得不讓渡出更多的議價(jià)空間，使得各商務(wù)區(qū)寫字樓的租金水平受到抑制并持續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下滑，下滑幅度最大的分別是中關(guān)村（-5.2%）、通州（-3%）以及望京（-1.4%）。

值得注意的是，在寫字樓市場(chǎng)成交端尚未完全恢復(fù)的情況下，租賃活躍度甚至出現(xiàn)了“倒春寒”的跡象。

“一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時(shí)間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。整體市場(chǎng)活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強(qiáng)度依然不強(qiáng)?！备吡?guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，需求端的強(qiáng)度將決定整個(gè)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未來的走勢(shì)，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個(gè)需求側(cè)表現(xiàn)的四個(gè)核心因素。

如果2023年市場(chǎng)需求如期恢復(fù)，則以上四點(diǎn)需要出現(xiàn)積極改善。

高力國(guó)際認(rèn)為，全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平，如果新增供應(yīng)項(xiàng)目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，則年度市場(chǎng)空置率不會(huì)突破2020年19.4%的前期高點(diǎn)，反之則空置率創(chuàng)新高。

“隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級(jí)市場(chǎng)才有可能重新回到去化周期。”陸明表示。