界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

在深圳新房市場(chǎng)攪動(dòng)風(fēng)云的人才房最終將退出歷史舞臺(tái)。

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則（修訂征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”），其中明確提到市住建局取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房類型。

對(duì)于此番“官宣”，外界其實(shí)早有感知。在今年1月份時(shí)，深圳就曾發(fā)出四份征求意見(jiàn)稿，宣布將停建安居型商品房，同時(shí)推出共有產(chǎn)權(quán)住房。

深圳對(duì)住房保障體系的調(diào)整主要是為了向國(guó)家政策靠齊。2021年6月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。

目前，深圳市住建局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，圍繞新的保障性住房體系的建立，地價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)也需要調(diào)整。本次意見(jiàn)稿旨在配合推進(jìn)深圳市保障性住房體系調(diào)整工作，建立與公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房相適應(yīng)的配套地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的三位一體正是國(guó)家層面住房保障體系的核心，這與深圳過(guò)去探索的方向存在較大差異。

2018年，為解決存在的商品住房?jī)r(jià)格高企、住房供需不平衡、住房結(jié)構(gòu)不合理、住房保障不充分等四大問(wèn)題，深圳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，啟動(dòng)二次房改。

安居型商品房和人才房是深圳2018年二次房改的一部分。在二次房改中，深圳明確要在2018年至2035年提供170萬(wàn)套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比例定位4：2：2：2。

公共住房和商品住房的比例采用“6:4”結(jié)構(gòu)，深圳啟動(dòng)的二次房改彼時(shí)被外界視作將一改1988年房改以來(lái)以商品房為主的住房供應(yīng)格局。

深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設(shè)定的保障性住房，和國(guó)家層面推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的模式有所差別。

核心區(qū)別是，人才房可租可售，租金、售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%；安居型商品房對(duì)申購(gòu)人的門檻要求更高，以售為主，售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)50%；相較于可售型人才房和安居房的完全產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)住房非完全產(chǎn)權(quán)，需要與政府共同持有產(chǎn)權(quán)，且實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，但售價(jià)也為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。

事實(shí)上，2018年之前，安居房在深圳已經(jīng)推行多年，但因供應(yīng)量較小且項(xiàng)目素質(zhì)不太高，以及輪候期長(zhǎng)等因素，對(duì)深圳普通商品房市場(chǎng)并未帶來(lái)較明顯的直接影響。

與安居房不同，出現(xiàn)在深圳樓市中不久的人才房對(duì)整個(gè)新房市場(chǎng)帶來(lái)了不小的沖擊。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞指出，人才房的入市短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)確實(shí)造成了比較大的擾動(dòng)。當(dāng)前深圳商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，在房?jī)r(jià)還在高位的情況下，不少新市民會(huì)更愿意選擇人才房。

2022年11月，深圳首批4422套可售型人才房開啟配售，均價(jià)約2萬(wàn)-4.5萬(wàn)/平方米，僅為同片區(qū)新房項(xiàng)目60%左右，且不需要輪候排隊(duì)，符合條件的人都可以參與搖號(hào)，最終合格認(rèn)購(gòu)家庭達(dá)15294戶，整體中簽率僅接近28%。

但不容忽略的是，從選房結(jié)果來(lái)看，人才房的棄選率還是很高，首批人才房最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。很顯然，雖然價(jià)格更便宜，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者始終謹(jǐn)慎，對(duì)于不合適的房源仍會(huì)選擇放棄。

據(jù)界面新聞了解，深圳目前至少已籌建了30個(gè)可售型人才房項(xiàng)目，正處于大量的密集供應(yīng)期。

自今年2月底開始，深圳第二批（2023年首批）共計(jì)11個(gè)人才房項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)布，共計(jì)8510套房源，其中位于南山的深鐵熙府是已推售項(xiàng)目中均價(jià)最高的，接近6萬(wàn)元/平方米。

因?yàn)閮r(jià)格較貴，深鐵熙府的大戶型去化表現(xiàn)也不太理想。截至選房結(jié)束，深鐵熙府除無(wú)障礙住房房源外的兩房戶型房源已全部選完，一共賣出1166套，整體去化率56%。其中，兩房賣了1011套，去化94.92%；三房賣了155套，去化率15.27%，還剩下860套。

在深工作多年的王先生最終認(rèn)購(gòu)了深鐵熙府，他對(duì)界面新聞表示，人才房雖然是其首選，但也會(huì)更看重項(xiàng)目位置和房源情況，所以也是有多手準(zhǔn)備，如果搖號(hào)情況不理想可能就會(huì)考慮放棄，這也是現(xiàn)在棄選率這么高的原因。

對(duì)于一些預(yù)算不那么充足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，人才房算是其能夠獲取完全產(chǎn)權(quán)房的最快捷通道，錯(cuò)過(guò)存量人才盤的項(xiàng)目，可能之后的上車難度會(huì)顯著增加。

此外，人才房雖然在上市方面會(huì)受到嚴(yán)格限制，購(gòu)房滿10年后才能上市流轉(zhuǎn)，但相比共有產(chǎn)權(quán)房還是更貼近普通商品房屬性的。

李宇嘉指出，共有產(chǎn)權(quán)住房的門檻更低，更強(qiáng)調(diào)封閉流轉(zhuǎn)，也就是，政府和購(gòu)房人實(shí)施產(chǎn)權(quán)共有，個(gè)人部分產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但只能在符合共有產(chǎn)權(quán)申購(gòu)條件的人群中流轉(zhuǎn)，褪去原有人才房的資產(chǎn)屬性。

因此，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際施行效果并不看好，他認(rèn)為，在深圳這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，全封閉流轉(zhuǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房算是進(jìn)一步限制了投資套利的空間，很難獲得購(gòu)房者的青睞。

深圳之所以取消人才房和安居房，李宇嘉表示，國(guó)家的住房保障體系，順應(yīng)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和包容性發(fā)展對(duì)于住房保障的新訴求，需要更加重視保障普惠性。這樣地方特惠性的保障就應(yīng)該與國(guó)家普惠性的保障靠攏。但二者并不存在沖突，更多的是包容。

“包括深圳在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，長(zhǎng)期以來(lái)其住房保障體系更多的是保障人才。目的還是促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。在高房?jī)r(jià)的背景下，這樣的做法沒(méi)有任何問(wèn)題，但是僅僅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，與國(guó)家新時(shí)期的保障體系存在較大的錯(cuò)位，也會(huì)導(dǎo)致新市民和年輕人的住房困難程度增加?！?/span>

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳不再新批安居型商品房和可售型人才房可以降低對(duì)市場(chǎng)的沖擊和影響，去年以來(lái)大量低價(jià)人才房入市嚴(yán)重影響了深圳樓市的預(yù)期。

在深圳可售型保障性住房將全面向共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)型的背景下，存量的人才房、安居房的銷售去化或?qū)⒌玫揭欢ㄖΓ磥?lái)讓保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。