界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

今年以來(lái)，上海商辦市場(chǎng)蓄勢(shì)修復(fù)，并在一季度的數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升勢(shì)頭。

率先復(fù)蘇的要屬大宗交易，延續(xù)2022年四季度的活躍態(tài)勢(shì)，投資熱度持續(xù)回歸。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達(dá)到247.6億元，同比增長(zhǎng)0.65%。

仲量聯(lián)行投資部華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎介紹，今年一季度，機(jī)構(gòu)投資者的成交金額占上海房產(chǎn)大宗交易成交總額的80%，較去年的40%出現(xiàn)大幅上升。

其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長(zhǎng)租公寓更受青睞，兩宗大體量項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量占比拉高至72.4%。“盡管長(zhǎng)租公寓單項(xiàng)目體量較小成交金額有限，但就成交數(shù)量而言，長(zhǎng)租公寓在所有成交中占比達(dá)23%?！?/p>

據(jù)界面新聞了解，這兩宗產(chǎn)業(yè)園成交分別是平安人壽在1月份收購(gòu)的浦東新區(qū)東方萬(wàn)國(guó)項(xiàng)目和弘源科創(chuàng)項(xiàng)目，以及2月份友邦人壽收購(gòu)的張江高科技園區(qū)的金創(chuàng)大廈。

一位接近平安不動(dòng)產(chǎn)的人士此前向界面新聞表示，目前更關(guān)注的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長(zhǎng)租公寓等優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，也會(huì)在這些領(lǐng)域繼續(xù)布局。

其次是自用辦公，一季度共有3宗交易，如鐵獅門以76億元出售的尚浦中心10棟辦公室，收購(gòu)方是凱德；以及前不久剛成交的綠地外灘中心T3的13-14層和6-12層，總成交價(jià)格約19億元。

交易活躍，境內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的熱度也再次回歸。孫翎指出，去年底以來(lái)，外資在亞太地區(qū)的活躍度提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是其關(guān)注的重點(diǎn)之一。多家深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)計(jì)劃尋找機(jī)會(huì)設(shè)立人民幣基金，為投資中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)辟新投資途徑。

寫字樓市場(chǎng)同樣積極向好，新項(xiàng)目賦予板塊新活力。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量13.7萬(wàn)平方米，比去年四季度上揚(yáng)58.1%。

但受較高供應(yīng)量的影響，整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚(yáng)0.61個(gè)百分點(diǎn)；平均租金基本維穩(wěn)，為8.11元/平方米。

從供應(yīng)表現(xiàn)來(lái)看，一季度共有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)28.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。其中，核心區(qū)2個(gè)，分別是黃浦核心的凱德晶萃廣場(chǎng)及長(zhǎng)寧核心的海粟文化廣場(chǎng)；新興區(qū)有3個(gè)，分別是普陀的信泰中心、閔行的萬(wàn)源城開(kāi)中心以及徐匯濱江的徐匯藝島。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服總裁魏超英介紹，從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，外資對(duì)上海投資預(yù)期和信心保持熱度，外資成交比重繼去年四季度以來(lái)保持在50%以上。

“行業(yè)方面，則以醫(yī)療健康表現(xiàn)突出，與貿(mào)易制造、TMT及金融業(yè)共同引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。”魏超英指出，金融行業(yè)，證券、保險(xiǎn)、基金等傳統(tǒng)金融仍是主力，陸家嘴及周邊區(qū)域行業(yè)高度聚焦，而在南京西路沿線以資本、投資類金融業(yè)續(xù)租堅(jiān)挺。

此外，蘇河灣成為輕奢等生活消費(fèi)品牌新寵地，伴隨普陀新項(xiàng)目的交付，該板塊未來(lái)也將逐步崛起。對(duì)于TMT行業(yè)，商務(wù)區(qū)內(nèi)主要以網(wǎng)絡(luò)、軟硬件服務(wù)平臺(tái)為主，近期虹橋板塊引入較大租戶。

物流地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣不能忽視。據(jù)戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵介紹，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，華東作為最大的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)，占到總存量的37%，目前高標(biāo)庫(kù)總量為3813萬(wàn)平方米。

在華東區(qū)，目前存量最大的區(qū)域仍為江蘇省，總量達(dá)到1574萬(wàn)平方米；此外浙江省、上海市和安徽省的存量面積分別為1097萬(wàn)、966萬(wàn)和177萬(wàn)平方米。

從租金和空置率角度來(lái)看，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度上海的租金最高，達(dá)48.4元/平方米/月，同時(shí)上海的空置率也最低，為7.3%。安徽省的租金最低，為27.8元/平方米/月，空置率最高的是浙江，為18.1%。

具體到上海市場(chǎng)，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年一季度上海物流地產(chǎn)的租賃活動(dòng)保持平穩(wěn)，凈吸納量共錄得8.7萬(wàn)平方米，高于去年同期水平。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部資深董事黃暉表示，“一季度租賃活動(dòng)主要由電商和零售租戶主導(dǎo)?！崩?，一家知名電商平臺(tái)在松江子市場(chǎng)租賃了約3.6萬(wàn)平方米的面積，另一家零售企業(yè)在奉賢子市場(chǎng)承租超過(guò)4000平方米。

一季度唯一的新增供應(yīng)為領(lǐng)盛上海松江物流園。據(jù)了解，該項(xiàng)目共交付7.6萬(wàn)平方米的高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，并已在入市時(shí)達(dá)到良好預(yù)租水平。

2023年上海整體新增供應(yīng)仍將繼續(xù)保持高位。

預(yù)計(jì)2023年還將有5個(gè)新項(xiàng)目完工入市，總建筑面積達(dá)58.2萬(wàn)平方米。“青浦和松江等新增供應(yīng)較集中的子市場(chǎng)在短期內(nèi)將面臨空置率上升和租金漲幅收窄的壓力。”黃暉指出。