文｜時代財經(jīng)App
房企嗜酒，集體布局白酒賽道，而酒企卻在留戀房地產(chǎn)。
近日，牛欄山母公司順鑫農(nóng)業(yè)公布，公司擬以自有現(xiàn)金購買全資子公司順鑫佳宇在北京持有的兩棟寫字樓，包含辦公、商業(yè)及車位等三種業(yè)態(tài)，建筑面積將近12.2萬平方米，資產(chǎn)賬面凈值約12.96億元，而評估價值則與預估的最高售價相同，將近19.86億元。
兩棟寫字樓均位于順義區(qū)站前街，一棟名為順鑫國際商務(wù)中心，順鑫農(nóng)業(yè)的辦公場所設(shè)在此處，仍有部分物業(yè)正在招商，而另一棟是順鑫寰宇中心，目前已全部出租。
“真服氣，買全資子公司的資產(chǎn)，這資產(chǎn)本來就是上市公司的”，公告出來之后，對順鑫農(nóng)業(yè)的質(zhì)疑接踵而至。一名投資者在深交所互動易向董秘提問道：“順鑫佳宇的商務(wù)中心和寰宇中心為什么選擇出售給母公司，而不是外部第三方呢？”
順鑫農(nóng)業(yè)擁有白酒、豬肉和房地產(chǎn)三大主要業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由順鑫佳宇負責。2006年，順鑫農(nóng)業(yè)與控股股東順鑫集團進行資產(chǎn)置換，將順鑫佳宇從控股股東手中置入上市公司之內(nèi)，這一年前后，房地產(chǎn)行情走強，順鑫農(nóng)業(yè)也成為了跨界房地產(chǎn)的酒業(yè)之一。
然而，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)虧損讓順鑫農(nóng)業(yè)在2019年做出了將之剝離的決定。實際上，這也是酒企們集中“退房”的原因，只不過與同行相比，順鑫農(nóng)業(yè)的剝離之路不那么順利。
2021年12月，為了找到順鑫佳宇的接盤人，順鑫農(nóng)業(yè)對順鑫佳宇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行預掛牌，公開征集意向受讓方，但最終沒有獲得進展。多年剝離未果，順鑫農(nóng)業(yè)還在2022年遭遇上市25年來首度虧損，更多的投資者將矛頭指向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這也正是順鑫農(nóng)業(yè)內(nèi)購寫字樓“惹怒”投資者的真正原因。
盡管此時的房地產(chǎn)成為了許多酒企戰(zhàn)略中的“棄子”，卻仍有公司在近半年選擇繼續(xù)加注，不止順鑫農(nóng)業(yè)一家。與此同時，在房地產(chǎn)的調(diào)整周期，房企們忙碌地在尋求地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)新賽道，而利潤高、市場大的白酒行業(yè)是它們偏愛的風口。
投資者質(zhì)疑四起，剝離地產(chǎn)卻又左手換右手
“公司是否有考慮過（將商務(wù)中心和寰宇中心）出售給外部第三方機構(gòu)的可能性？”
面對投資者的進一步發(fā)問，順鑫農(nóng)業(yè)董秘沒有予以正面回應，但堅稱公司堅定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也將在后續(xù)通過多舉措并舉推進剝離事項，而向全資子公司內(nèi)購樓宇資產(chǎn)有兩大目的，“一方面優(yōu)化了順鑫佳宇的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，另一方面滿足了公司自有辦公需求”。
至少從2016年開始，順鑫佳宇便處于連年虧損和資不抵債并存的狀態(tài)，整體呈現(xiàn)的趨勢是總資產(chǎn)持續(xù)縮水，凈資產(chǎn)為負的“窟窿”在不斷擴大，凈虧損額度雖每年高低起伏，卻從未低于1.9億元，7年合計虧損19.22億元，而母公司順鑫農(nóng)業(yè)基本上每年也只有盈利數(shù)億的能力。
作為經(jīng)營順鑫農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主體，順鑫佳宇因常年虧損而備受爭議，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在2019年正式被列為順鑫農(nóng)業(yè)的“擬退出業(yè)務(wù)”，并在2021年底迎來較大的進展。2021年12月1日，順鑫農(nóng)業(yè)對順鑫佳宇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行預掛牌，目的是公開征集意向受讓方，按照順鑫農(nóng)業(yè)的設(shè)想，如若交易能順利完成，公司將不再持有順鑫佳宇股權(quán)，而順鑫佳宇也將不再納入公司合并報表范圍。
受到這一消息的刺激，順鑫農(nóng)業(yè)連續(xù)兩個交易日股價漲停，但最終沒有獲得實質(zhì)性進展。
而沒能找到接盤人的順鑫佳宇在2022年的經(jīng)營狀況更是堪憂。截至年末，公司的資產(chǎn)總額54.11億元，凈資產(chǎn)-26.75億元，2022年度營業(yè)收入僅約7億，經(jīng)審計虧損額卻達到了8.42億元，凈資產(chǎn)為負和經(jīng)營虧損的狀況雙雙達到近7年的峰值。
這一年，也是順鑫農(nóng)業(yè)業(yè)績最糟糕的一年，公司遭遇了上市25年來的首度虧損，盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于在營業(yè)收入占比中最低而被歸類于“其他”，但它卻是造成虧損的重要原因。
2022年，順鑫農(nóng)業(yè)的營業(yè)收入同比下降21.46%至116.78億元，其中，白酒和豬肉占比高達91.33%，而順鑫農(nóng)業(yè)全年歸母凈虧損達6.73億元。在1月30日發(fā)布的業(yè)績預告中，順鑫農(nóng)業(yè)將業(yè)績變動的原因歸結(jié)于對房地產(chǎn)和豬肉的計提資產(chǎn)減值準備，以及疫情反復對白酒消費和豬肉需求的影響。
年報顯示，順鑫農(nóng)業(yè)2022年資產(chǎn)減值近6.4億元，其中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別計提存貨跌價準備4.96億元、8565萬元。
投資者的不滿情緒達到了高潮。2023年3月27日，順鑫農(nóng)業(yè)披露的《投資者關(guān)系活動記錄表》顯示，投資者在2022年度業(yè)績說明會中提出了24個問題，而直接問及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的提問達到了10個之多。
無論在業(yè)績說明會上，還是深交所互動易上，與投資者交流時，順鑫農(nóng)業(yè)均多次強調(diào)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心，但困惑依然縈繞著投資者——順鑫佳宇股權(quán)轉(zhuǎn)讓進度如何？為什么不將寫字樓賣予外部第三方？是否對住宅、商辦物業(yè)進行有選擇地或有順序地進行剝離？
就相關(guān)問題，時代財經(jīng)向順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)去采訪提綱，但截止發(fā)稿時未獲回復。
房企“嗜酒”，酒企卻在買樓買地
順鑫農(nóng)業(yè)并非唯一一家買樓的酒企。根據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，近半年，還有舍得酒業(yè)和茅臺選擇真金白銀押注房地產(chǎn)，這在酒企集中“退房”、房企跨界白酒的近幾年，是不多見的現(xiàn)象。
2022年9月23日，舍得酒業(yè)公布，公司擬與關(guān)聯(lián)方成都復地置業(yè)有限公司簽訂《復城國際項目物業(yè)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，購買成都復地置業(yè)在成都市高新區(qū)持有的復城國際T1棟寫字樓中的26層、27層、28層、29層房屋，總建筑面積為7831.35平方米，交易金額達9397.62萬元。
同一年12月2日，貴州茅臺酒廠（集團）置業(yè)投資發(fā)展有限公司全資子公司遵義文康置業(yè)發(fā)展，耗資10.54億元在遵義市新蒲新區(qū)拿下了兩宗商住用地，計容建面合計45.33萬平方米。
時代財經(jīng)綜合過往公開報道獲悉，在2009年茅臺已表露出進軍房地產(chǎn)的意圖，這一年，時任茅臺集團副董事長、貴州茅臺董事長的袁仁國在接受網(wǎng)易財經(jīng)采訪時稱公司有意涉足頂級房地產(chǎn)投資，“我們有資金可以進行資本運作。我覺得只要別人能干的，而且干成功的，我們?yōu)槭裁床荒苋L試呢？”
十多年間，茅臺在房地產(chǎn)方面始終保持小步幅慢跑的節(jié)奏。目前，茅臺已在貴陽開發(fā)了商住項目茅臺廣場、包含寫字樓和酒店業(yè)態(tài)的茅臺國際商務(wù)中心，在北京北環(huán)中心持有茅臺大廈，另于三亞海棠灣打造了茅臺度假村項目。其中，茅臺廣場在2022年1月開盤，而茅臺度假村在則在12月29日才正式對外經(jīng)營，此時，兩個項目距離拿地時間均已超過10年。
在2009年之前，由于房地產(chǎn)行情走高，至少已有金種子酒、瀘州老窖、水井坊、酒鬼酒、郎酒等知名酒企進入房地產(chǎn)“淘金”，但在多年之后，又默契地接連剝離房地產(chǎn)。
金種子酒是最早“退房”的酒企之一，在2010年7月，金種子酒公布擬以8055.83萬元的價格，將持有的安徽金種子集團阜陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98.16%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金種子集團，由此上市公司全部退出房地產(chǎn)行業(yè)，原因是“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為公司非主要業(yè)務(wù)，規(guī)模較小，起步較晚，發(fā)展不快，加上受國家政策調(diào)控影響”，而退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風險和集中力量做大做強主業(yè)。
如今酒企“退房潮”仍在繼續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，酒業(yè)尤其白酒賽道卻因消費升級和需求增長的帶動迎來了一個廣闊的市場，酒業(yè)反超房地產(chǎn)成為了一個造富的行業(yè)。
中國酒業(yè)協(xié)會聯(lián)合騰訊營銷洞察推出的《2023年中國白酒行業(yè)消費白皮書》顯示，2022年，白酒規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)利潤總額2202億元，同比增長29.36%，平均毛利率50.21%，比2021年末（45.99%）增長4.22個百分點。
而近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)卻呈現(xiàn)出毛利率大幅跳水的趨勢，虧損更成為了2022年的常態(tài)，素被稱為“地產(chǎn)模范生”的中海在2022年僅僅達成23.5%的毛利率，而稅后凈利潤位居百強房企之首的華潤置地，綜合毛利率也只有26.2%的水平。
在行情的輪替之中，房企們紛紛向酒業(yè)“倒戈”尋求出路。時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，目前已至少有綠地、碧桂園、融創(chuàng)、星河灣、華潤置地等知名房企涉足酒業(yè)。
其中，碧桂園創(chuàng)投在2021年對世界名酒品牌運營服務(wù)商寶醞集團的6億余元A輪融資進行領(lǐng)投，又于2023年1月宣布正式孵化核心聯(lián)盟企業(yè)順朋酒業(yè)，近日，寶醞聯(lián)手順朋還在貴州省遵義市仁懷市簽下了茅臺鎮(zhèn)椿樹村酒莊項目，總投資額高達20億元。碧桂園創(chuàng)投披露，該項目建成后將具備每年1.2萬噸以上的大曲醬香產(chǎn)能，同時具備酒旅開發(fā)、文化傳播等功能。不過，碧桂園創(chuàng)投并未回應已有文旅基礎(chǔ)的碧桂園集團是否會參與項目的經(jīng)營。
在酒企“退房”、房企“嗜酒”的背景下，作為白酒行業(yè)的龍頭老大，茅臺此前拿地動作引來市場的諸多猜測，有觀點認為茅臺身為貴州省屬國企，此舉更多是對區(qū)域發(fā)展的支持，亦有觀點認為茅臺可借助文旅地產(chǎn)提升酒企的品牌認知和消費者社群建設(shè)。
就相關(guān)問題，時代財經(jīng)向茅臺發(fā)去采訪提綱，但截止發(fā)稿時未獲回復。