界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
歷經(jīng)十年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅制度終于落地。
4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。
我國著手建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還要追溯到2013年。彼時(shí)黨中央、國務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。
歷經(jīng)十年，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。
什么是不動(dòng)產(chǎn)登記？是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以明晰產(chǎn)權(quán)，避免企業(yè)和群眾權(quán)益受損。
全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？對此，外界都會(huì)將其與房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅聯(lián)系在一起。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，不動(dòng)產(chǎn)登記是膠囊，市場恐懼的是膠囊里面其中可能夾帶的反腐與房產(chǎn)稅功能。因?yàn)檫@個(gè)政策有預(yù)期，所以經(jīng)過十年才基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記最大的意義在于為現(xiàn)代國家公共財(cái)政提供基礎(chǔ)，這為我國未來稅制改革奠定基礎(chǔ)。
在李宇嘉看來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是落實(shí)《物權(quán)法》“物權(quán)法定、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過法定程序的登記，不動(dòng)產(chǎn)擁有者對于不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上擁有了所有權(quán)（不管是農(nóng)村的宅基地，還是城市的商品住宅），也就具備了征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。
在此基礎(chǔ)上，根據(jù)基本不動(dòng)產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，將一律進(jìn)入征稅范疇，并根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況（坐落、年代、地價(jià)、產(chǎn)權(quán)形式等），評估房屋的市場價(jià)值，按章征稅。
“征收房地產(chǎn)稅的前置條件就包括全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國聯(lián)網(wǎng)，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也就意味著房地產(chǎn)稅征收的前提條件進(jìn)一步完善?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜指出。
房地產(chǎn)稅在我國探索了多年都未正式落地。
2013年，中央首次提出對房地產(chǎn)稅加快立法；2015年，房地產(chǎn)稅法第一次明確進(jìn)入中國人大立法規(guī)劃；到了2019年，房地產(chǎn)稅一度呼之欲出。當(dāng)年政府工作報(bào)告提出，“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
然而，2020年政府工作報(bào)告對于房地產(chǎn)稅只字未提，外界對其關(guān)注度有所下降。不過同年11月，財(cái)政部部長劉昆撰文提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革?！胺康禺a(chǎn)稅”再度引發(fā)關(guān)注。
由于面臨諸多難點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革的思路在2021年迎來較大轉(zhuǎn)變，從立法先行，到先試點(diǎn)再立法。
2021年10月，習(xí)近平總書記在《求是》上發(fā)表《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！分匾恼轮兄赋?，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。當(dāng)年10月23日，第十三屆全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
就在市場以為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)呼之欲出之際，2022年3月，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，該年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面實(shí)現(xiàn)，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅是否會(huì)加速開始試點(diǎn)工作？
“當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)。”陳文靜表示，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情來看，一季度全國房地產(chǎn)市場有所修復(fù)，開發(fā)投資、新開工等供給端指標(biāo)恢復(fù)仍顯疲弱，房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在。
另有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革不僅局限于房地產(chǎn)行業(yè)，還涉及到到財(cái)政、市場、民生等多個(gè)領(lǐng)域，其推進(jìn)時(shí)機(jī)和推進(jìn)方式都需要更多的綜合考量。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，雖然不意味著馬上啟動(dòng)，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房地產(chǎn)稅改革創(chuàng)造了技術(shù)條件。另外，從現(xiàn)有的實(shí)踐可以看出，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也能夠更好地為房地產(chǎn)調(diào)控提供支撐。
4月以來，新房市場活躍度顯不足，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城新房成交面積周度成交面積較3月周均下降20%左右，購房者置業(yè)情緒和預(yù)期仍不穩(wěn)固，短期房地產(chǎn)市場仍需要政策支持。
張大偉也認(rèn)為，目前的中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，這種情況下，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下出臺(tái)執(zhí)行，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)不會(huì)落地。
最后，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的出發(fā)點(diǎn)也并非簡單理解為要征收房地產(chǎn)稅，同樣有利于提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，更好地保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，以及有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)一部署。