文｜選址中國
伴隨各行各業(yè)復(fù)蘇腳步加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否也跟上了節(jié)奏？
截至2023年一季度末，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共上市27只，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型達8只，占發(fā)行總量的29.63%，是占比最高的單一行業(yè)類別，吸納了最頂尖的一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，分布在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、合肥等城市。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs季報全部“交卷”，較能反映市場景氣情況的“出租率”得以窺見。
從成績單看，冷暖有不同。
知名項目爆冷，出租率跌入70%區(qū)間
根據(jù)一季報，華安張江光大REIT和建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率分別為70.57%和68.47%，下跌幅度較為明顯，壓力顯現(xiàn)。
季報公布當(dāng)日，建信中關(guān)村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當(dāng)日下跌幅度平均水平。
建信中關(guān)村REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于上地區(qū)域中關(guān)村軟件園，入池資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓（建筑面積8.2萬㎡）、協(xié)同中心4號樓（建筑面積3.2萬㎡）、孵化加速器（建筑面積5.3萬㎡）。資產(chǎn)所在園區(qū)集聚了聯(lián)想(全球)總部、百度、 騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、軟通動力、華勝天成、廣聯(lián)達、IBM等700多家國內(nèi)外知名 IT 企業(yè)總部和全球研發(fā)中心，科研實力強大。
總體上看，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，園區(qū)租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。不過，由于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進入階段性調(diào)整階段，項目正在承受產(chǎn)業(yè)換擋之痛。
截至2022年12月31日，建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目租戶59家，平均出租面積10.81萬㎡，平均出租率為81.29%。與之對比可以發(fā)現(xiàn)，園區(qū)在2023年一季度出現(xiàn)了租戶流失。
據(jù)季報披露的信息，上地區(qū)域凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負，本季度凈吸納量達到-2.0萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。
面對這一情況，建信中關(guān)村REIT將以年度運營方案為目標(biāo)，積極制定并調(diào)整招商策略，包括采取適當(dāng)降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優(yōu)惠續(xù)租條件等方式，促進招商、縮短空置期，預(yù)計情況將在下半年逐漸好轉(zhuǎn)。
華安張江光大REIT園區(qū)出租率下降的主要原因是重要租戶到期不續(xù)。
張江光大REIT底層資產(chǎn)位于張江高科技園區(qū)核心地帶的張江光大園，基礎(chǔ)設(shè)施項目可出租面積約4.33萬平方米。截至2023年3月末，項目出租率70.57%，平均合同租金5.67元/平/天，租賃業(yè)態(tài)主要為在線新經(jīng)濟18.62%、集成電路22.25%、金融科技17.08%、先進制造業(yè)10.29%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.33%，其余部分為空置待租。
報告指出，出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系由于基礎(chǔ)設(shè)施項目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一(租賃面積約為1.23萬㎡，占項目可租面積的28%)，其全部租賃合同于2022 年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。
基金管理人在季報中表示，將敦促和協(xié)同外部管理機構(gòu)，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭維持基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。
其預(yù)計，隨著二季度的商業(yè)活動持續(xù)恢復(fù)以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經(jīng)濟復(fù)蘇等因素而逐漸入市，租賃進程將逐步加快并超越一季度的相關(guān)表現(xiàn)。
對這兩單REIT的基金管理和資產(chǎn)運管團隊而言，面對短期波動，保持租金水平穩(wěn)定并在此基礎(chǔ)上提升出租率將是重要的年度挑戰(zhàn)。 廠房類最穩(wěn)，兩單REIT出租率近100%
在科技園頭部選手遭遇挑戰(zhàn)的同時，“標(biāo)準(zhǔn)廠房”類資產(chǎn)表現(xiàn)出超強穩(wěn)定性。
國泰君安臨港REIT、國泰君安東久REIT以接近100%的園區(qū)資產(chǎn)出租率交上了令市場滿意的答卷，顯示出資產(chǎn)類型、租戶類型、租約結(jié)構(gòu)等對園區(qū)資產(chǎn)運管的重要性。
臨港REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由2個產(chǎn)業(yè)園組成，包括臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期，資產(chǎn)位于上海市奉賢區(qū)，建筑面積合計約11.37萬㎡，可租賃面積約11.19萬㎡。一季度，收入合計為1210萬元，平均出租率98.85%，租戶21家，租戶主要行業(yè)集中在汽車裝備、精密機械、高新材料、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，剩余租賃期限均在3年以上。
東久REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目由東久(金山)智造園、東久(昆山)智造園、東久 (無錫)智造園、東久(常州)智造園4個產(chǎn)業(yè)園組成，建筑面積合計約28.39萬㎡。一季度，收入2702萬元，平均出租率100%，租戶46家，主要行業(yè)集中在信息產(chǎn)業(yè)、精密機械、高新材料和汽車裝備等領(lǐng)域，重要現(xiàn)金流提供方平均剩余租賃期限在3年以上。
需要指出是，上述兩單REIT底層資產(chǎn)均為長三角核心區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)廠房”。
其余4個REIT持有的園區(qū)資產(chǎn)出租率均在84%以上，較為穩(wěn)健。
東吳蘇園REIT的底層資產(chǎn)為國際科技園五期B區(qū)項目和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目，截至季度末，出租率保持穩(wěn)定。此前年報顯示，截至2022年末，兩個底層資產(chǎn)的平均時點出租率為90.390%，其中國際科技園5期B區(qū)平均出租率95.59%，2.5產(chǎn)業(yè)園平均出租率85.18%。
華夏合肥高新REIT的底層資產(chǎn)為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目，由高新睿成（可出租面積14萬㎡）和高新君道（可出租面積15.65萬㎡）分別持有，季末出租率分別為87.64%和92.18%，總出租率90.03%。
華夏和達高科REIT底層資產(chǎn)為和達藥谷一期項目、孵化器項目，其中，研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分出租率99.94%，配套公寓出租率99.31%，孵化器出租率88.08%。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為萬融大廈、萬海大廈，可租面積約9.41萬㎡，季內(nèi)平均出租率82%，季末時點出租率84%，較上個季度末提升了2個百分點。不過，其本月平均租金單價有所下降，主要是本季度引入了幾個大客戶本報告期內(nèi)處于免租期，拉低了平均出租單價。
8只園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)出租率開始出現(xiàn)較為明顯的業(yè)績分化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)運管的價值正在凸顯。