界面新聞記者 | 楊冰柯
二手房存量市場關乎樓市的根基以及穩(wěn)定發(fā)展，在市場回暖動力不足的當下，相關政府部門開始著手規(guī)范房產中介行為。
5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)的《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱“意見”），意見從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產經紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權益。
意見指出，隨著房地產市場發(fā)展，我國房地產經紀機構和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴大，服務內容不斷拓展。但部分房地產經紀機構存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權益。
針對上述情況，意見從加強從業(yè)主體管理、規(guī)范經紀服務以及合理確定經紀服務收費、規(guī)范簽訂交易合同等方面給出指導。
在加強從業(yè)主體監(jiān)管方面，意見嚴格落實經紀機構備案制度，全面推行經紀從業(yè)人員實名登記。
在經紀服務收方面，意見稱，經紀服務內容由基本服務和延伸服務組成?；痉帐谴俪煞课萁灰滋峁┑囊粩堊颖匾?，延伸服務是可單獨提供的額外服務。
經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。同時，經紀機構不得混合標價和捆綁收費。收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。
意見還指出，要嚴禁操縱經紀服務收費。經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯(lián)網平臺不得干預經紀機構自主決定收費標準。
如果房地產經紀服務存在不規(guī)范行為，意見稱將規(guī)范房地產經紀服務納入房地產市場秩序整治的重要內容，曝光典型案例。對經紀機構及從業(yè)人員存在收費不規(guī)范、侵犯客戶個人信息合法權益等情形的，行業(yè)組織給予自律處分。
在規(guī)范交易合同方面，經紀機構促成房屋交易，應當辦理房屋買賣、租賃合同網簽備案。
值得注意的是，針對購房者頭疼的信息泄露問題也有望改善。根據(jù)意見，將加強個人信息保護，經紀機構及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。
對于此次意見出臺對中介行業(yè)的影響，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對界面新聞記者表示，意見各項提議對整個行業(yè)服務水平的提升、房價穩(wěn)定等都有意義，但還需要做好相關配套措施，這樣才能對經紀人既有支持又有監(jiān)督，從而經紀人能夠更好的配合相關部門落實該項政策。
另外，針對意見中“鼓勵按成交價高服務費率低原則分檔定價”，陸騎麟稱，對于鼓勵成交價越高服務費率越低的建議，實際在買賣交易過程中恰恰是相反的。這項措施很難在實際買賣過程中實現(xiàn)，并且中介費率的高低也是市場行為，過多的干預可能適得其反。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，首先，合理確定經紀服務收費方面，不僅消費者對中介的服務有客觀的評價，也有利于政府部門做合理的監(jiān)管中介經紀機構專業(yè)化發(fā)展，從而一改其形象差的局面。
其次，意見首次明確了延申服務，這是重大的變化，基本服務，其經紀費用是必須承擔的，而額外的服務，比如擔保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢去獲取。
“此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報相結合來實現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機構，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應，也有助于實現(xiàn)這一目標?！崩钣罴畏Q。
對于收費行為的規(guī)范，李宇嘉認為，嚴禁操縱經紀服務收費，該政策更多從保護買賣雙方的角度觸發(fā)，但還要明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經紀業(yè)務的專業(yè)性很強。
“如果沒有最低服務費用，很難吸引到專業(yè)的人員，長期從事這一事業(yè)，最終導致劣幣驅逐良幣，市場秩序很難扭轉過來，經紀行業(yè)也還很難高質量發(fā)展?！?/p>
今年以來，關于促進二手房市場合理穩(wěn)步發(fā)展的支持政策逐步增多。
今年4月份，自然資源部和中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求推動住宅類不動產率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產拓展。
“帶押過戶”是指已經抵押的不動產在交易時，不需要提前歸還貸款，就可以過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款。這一改革可以節(jié)省不動產交易時間，降低交易難度和交易成本。
李宇嘉，此次意見出臺與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本，特別是過去樓市繁榮時期，形成的尾大不掉的制度性成本，各種機構、從業(yè)人員，都想來分一杯，以及其中的欺詐和亂象，讓購房者買單。
只有消除這些成本，同時開正道，將合理的成本顯化出來，該收的，應該收取。只有這樣，經紀行業(yè)才能步入高質量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實現(xiàn)。