文|大摩財(cái)經(jīng)

京城地產(chǎn)與體育“雙料大佬”周金輝遇到麻煩了。

京東拍賣頁面顯示，中國(guó)信達(dá)資管北京分公司對(duì)北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的不良債權(quán)在5月6日上架，債權(quán)金額46.95億元，其中債券本金37.5億元。中赫集團(tuán)為共同債務(wù)人，周金輝則是中赫集團(tuán)的實(shí)際控制人。

赫華恒瑞名下唯一開發(fā)和銷售的樓盤，正是號(hào)稱“北京樓市天花板”的萬柳書院。

萬柳書院即北京海淀萬柳華府北街9號(hào)院，是中赫集團(tuán)在2012年拿地后開發(fā)的知名高端住宅項(xiàng)目，2015年開盤時(shí)均價(jià)14-15萬/平米，可謂京城頂尖豪宅。目前，萬柳書院二手房單價(jià)在20萬以上，去年更有萬柳書院一套房被拍出了36萬一平的高價(jià)、總價(jià)值上億，轟動(dòng)一時(shí)。

債權(quán)拍賣信息顯示，上述不良債權(quán)的抵押物包括赫華恒瑞名下的萬柳書院住宅、商業(yè)服務(wù)用房及車位。目前萬柳書院共有75套房未售，即掛在赫華恒瑞名下。萬柳書院共有300來套房，這75套房究竟是已售未網(wǎng)簽還是完全未售，目前尚不得而知。

工商資料顯示，赫華恒瑞曾經(jīng)是中赫集團(tuán)下屬企業(yè)。2019年4月后赫華恒瑞的100%股權(quán)由中國(guó)金谷信托持有，金谷信托則是中國(guó)信達(dá)的子公司。類似股權(quán)變更通常意味著信托融資。

信達(dá)在拍賣資料中表示，該債權(quán)項(xiàng)目到期日為2025年3月，但債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。

公開信息顯示，中赫集團(tuán)及下屬的中赫置地均已是失信被執(zhí)行人，中赫集團(tuán)多條公開被執(zhí)行信息的金額合計(jì)超過11億元。自2022年起，中赫系公司的股權(quán)頻頻被凍結(jié)，暴露出中赫遭遇的困難。

2023年1月，周金輝在中赫集團(tuán)“董事長(zhǎng)新春賀詞”中承認(rèn)，中赫“面臨著前所未有的壓力和挑戰(zhàn)”。

中赫集團(tuán)由周金輝于2005年在北京成立，經(jīng)營(yíng)涉及地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、體育文化、文旅等產(chǎn)業(yè)。中赫集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目主要是高端住宅，包括北京的釣魚臺(tái)7號(hào)院、萬柳書院、北緯40度、誠(chéng)盈中心，以及南京的桃花源、蘇州的玫瑰園等。達(dá)摩財(cái)經(jīng)注意到，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在2017年出具的一份證明中稱，中赫在北京“單價(jià)12萬以上高端住宅市場(chǎng)”占有率第一。

總體來說，周金輝是比較神秘低調(diào)的房企老板。寥寥的資料稱他是河北人，早年在唐山做地產(chǎn)開發(fā)掘得第一桶金，30歲左右來到北京創(chuàng)辦中赫集團(tuán)。年紀(jì)輕輕、聲名不顯的周金輝，入京甫出手就拿下玉淵潭旁邊的釣魚臺(tái)7號(hào)院地塊，惹來不少非議。幾年后再拿下萬柳書院“地王”，更讓人對(duì)其關(guān)系背景猜測(cè)。

中赫集團(tuán)開發(fā)豪宅風(fēng)光時(shí)，周金輝曾一度介入礦業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)，包括投資成立了團(tuán)購網(wǎng)站千品網(wǎng)，野心勃勃要打造“深具產(chǎn)業(yè)根基的國(guó)際化投資集團(tuán)”，但在產(chǎn)業(yè)投資上中赫并沒有掀起什么水花。

2014年之后，中赫重新提出要做“專注于高端地產(chǎn)的開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)商”，不過除了少數(shù)合作開發(fā)項(xiàng)目如在南京與綠城開發(fā)桃花源別墅之外，中赫基本淡出了住宅市場(chǎng)。

中赫再度引人關(guān)注，是2016年底出資35.5億元拿下北京國(guó)安俱樂部64%股權(quán)，彼時(shí)正值體育投資高峰，以及地產(chǎn)與足球的蜜月期，周金輝從此也貼上“足球大佬”的標(biāo)簽。

除了這兩年?duì)款^改造新工體、并獲得新工體蔚來40年運(yùn)營(yíng)權(quán)之外，中赫近年來最重要的項(xiàng)目是崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)。2018年，中赫集團(tuán)作為主投資方拿下這個(gè)冬奧重點(diǎn)配套項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)超過200億元。

中赫集團(tuán)在2019年拿萬柳書院資產(chǎn)融資37.5億元，正是打造崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)的關(guān)鍵階段。

受各種因素影響，崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)開發(fā)歷時(shí)近四年，超出預(yù)期。此外，按照地產(chǎn)商開發(fā)冰雪小鎮(zhèn)文旅項(xiàng)目的常規(guī)做法，一般會(huì)用配套住宅來平衡現(xiàn)金流，但崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)的配套住宅是放在二期建設(shè)，這對(duì)中赫的現(xiàn)金流更是嚴(yán)峻考驗(yàn)。

中赫集團(tuán)投入不菲的國(guó)安俱樂部近幾年也是經(jīng)營(yíng)狀況不佳。2021年中信集團(tuán)向中赫集團(tuán)轉(zhuǎn)讓國(guó)安俱樂部另外36%股權(quán)時(shí)，國(guó)安俱樂部一年虧損12億、總負(fù)債逾30億元。這兩年隨著“金元足球”退潮，國(guó)內(nèi)足球市場(chǎng)陷入低谷，國(guó)安俱樂部的虧損和運(yùn)營(yíng)壓力可想而知。

此外，中赫集團(tuán)還在2019年通過山東國(guó)際信托獲得20億元信托貸款，該信托貸款是以向國(guó)安俱樂部增資的名義，疑似“借新還舊”周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，這筆20億債權(quán)最終在2022年被山東國(guó)際信托作為“不良金融資產(chǎn)”折價(jià)出售。

現(xiàn)在，中赫集團(tuán)的窘境隨著萬柳書院債權(quán)拍賣進(jìn)一步放大。47億信托融資未償還，75套萬柳書院豪宅面臨被打包進(jìn)不良債權(quán)拍賣，周金輝如何度過難關(guān)？