界面新聞記者 | 王婷婷
在“內(nèi)卷”激烈的上海，商業(yè)舞臺向來高手如林，各類購物中心、商業(yè)街區(qū)無論是數(shù)量、質(zhì)量乃至類型多元度，都屬于國內(nèi)領(lǐng)先。
上海蟠龍?zhí)斓貏t把商業(yè)玩到了一個新境界。趕在今年“五一”前，作為上海首批完工的“城中村”改造項目之一，隱于青浦的古鎮(zhèn)——蟠龍鎮(zhèn)歷時8年“煥發(fā)新生”。這個涵蓋公園綠地、江南水鄉(xiāng)商業(yè)的超大規(guī)模綜合體正式營業(yè)。
“感覺今年的五一上海有一半的人涌入這里，連工作日也是人頭攢動?！备鶕?jù)蟠龍?zhí)斓毓嫉拈_業(yè)成績單，在“五一”假期5天時間內(nèi)，總客流量愈110萬人次，日均客流量高達(dá)30萬人次，實現(xiàn)銷售額超過2500萬元。
本就自帶流量的千年歷史古鎮(zhèn)，如今以自然和文化煥新成“摩登江南”，令蟠龍?zhí)斓匚撮_業(yè)就率先“出圈”?！霸缭诮衲?月份路過，就預(yù)料到它會是今年上海商業(yè)的爆款。”
“現(xiàn)代感的仿古建筑+水系+商業(yè)，還沒造的時候就聽說了，百聞不如一見，十分驚喜。”從蟠龍?zhí)斓胤祷睾?，李琳對瑞安又多了一層肯定?/p>
這是港資瑞安集團(tuán)在“城市更新”領(lǐng)域的又一新作，也是瑞安在上海的第五座“新天地”。與過往相異的是，蟠龍?zhí)斓貙崿F(xiàn)了商業(yè)購物與江南古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)貌的融合，成為瑞安新天地“Urban retreat城市微度假”概念下的第一個項目。
毫無意外地，這個昔日破舊的城中村，已蛻變?yōu)樯虾．?dāng)前新晉網(wǎng)紅打卡商圈。
新晉網(wǎng)紅打卡地
因商而興的上海，從來不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。但如何令地處偏遠(yuǎn)的蟠龍重回商業(yè)繁盛，千篇一律的古鎮(zhèn)故事要如何重新改寫，如何將斷壁頹垣的“城中村”改顏換貌，一直是青浦甚至上海政府較為頭疼的問題。
最終，獨特的區(qū)位優(yōu)勢被瑞安激活了。
作為首次走出中心城區(qū)的項目，改造商瑞安看到的是蟠龍鎮(zhèn)另一面，即上海虹橋商務(wù)區(qū)的高附加值，不僅擁有亞洲最大的綜合交通樞紐和具有國際影響力的國際會展中心，還匯聚超500家各類企業(yè)總部，疊加蘊藏的千年江南文化，不火不行。
如今，這個集水鄉(xiāng)底蘊、藝術(shù)人文、休閑娛樂于一體的“公園里的江南新天地”，吸引人流的魔力絲毫不輸前灘太古里、瑞虹天地太陽宮、張園等“網(wǎng)紅商圈”。
“以天地為名的老城改造，都是秉承了看似是原生態(tài)，實質(zhì)上又是超級時尚的整體改造理念，把商業(yè)營銷提升到一個新高度，上海又多了一個打卡點?！蔽逡患倨趧倓偞蚩梭待?zhí)斓氐耐鯄m如此形容。
“十年前還是個破破爛爛的地方，夾在諸暨鎮(zhèn)和國家會展中心之間，如今搖身一變?yōu)榻霞?zhèn)，讓人耳目一新，吃喝玩樂一應(yīng)俱全，逛起來一點都不累?！?/p>
一些“嫌棄”蟠龍?zhí)斓靥h(yuǎn)的人最后也沒避免被“種草”?！耙雇磲溽嗥渲?，讓人聯(lián)想到郭沫若的《天上的夜市》里所描繪的意境：遠(yuǎn)遠(yuǎn)的街燈明了，好像閃著無數(shù)的明星。天上的明星現(xiàn)了，好像點著無數(shù)的街燈。”
當(dāng)然，“走紅”的代價也會伴隨體驗變差。有市民向界面新聞表示，前往蟠龍?zhí)斓氐娜藢嵲谔?，再少三分之二會好很多，“還好瑞安運營的整體物業(yè)水準(zhǔn)是在的?！?/p>
這里還將迎接更多的商業(yè)可能。據(jù)界面新聞了解，已有超百家商戶進(jìn)駐蟠龍?zhí)斓兀ń?0家上海首店、超過60家區(qū)域首店，其中不乏全國首店及特別概念店，涵蓋文化體驗、戶外運動、中外美食、親子休閑、設(shè)計家居等不同領(lǐng)域。
寵物公園、藝術(shù)精品酒店、有機餐廳、城市營地很好地迎合了都市需求，而茶藝會館、當(dāng)代肉鋪、琴棋書畫、非遺文化等業(yè)態(tài)則傳遞著傳統(tǒng)江南文化，形成集餐飲、文化、娛樂、消費為一體的綜合項目。
據(jù)瑞安新天地行政總裁張斌介紹，項目大概計劃140個租戶，目前開業(yè)率在80%左右，“我們不追求購物中心那樣的開業(yè)數(shù)字戰(zhàn)報，就像中國畫要留白，有想象的空間，這個項目也是，不能把它塞得滿當(dāng)當(dāng)?shù)?。?/p>
如今看到的只是第一階段的開業(yè)，接下來每個季度會有一個節(jié)點，有新的內(nèi)容呈現(xiàn)。“用這樣分解的方法，不斷打造urban retreat體驗，寧缺毋濫?！睆埍笳f道。
蟠龍?zhí)斓亻_業(yè)期間就已在“urban retreat”上頻繁試水。包括首屆“Art in Green藝游自然”公共藝術(shù)節(jié)、首屆戶外生活節(jié)、《月見蟠龍 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龍吉日》非遺主題展、Tango《有貓病》關(guān)于貓的漫畫展、“宋風(fēng)雅集”、漢服巡游等，從江南文化、自然綠地、戶外活動、藝術(shù)展陳及創(chuàng)新消費等角度提供了多種體驗活動。
這也是蟠龍?zhí)斓囟ㄎ坏南M人群并未局限在青浦甚至上海的原因，“希望上海、長三角的人們都能夠把它當(dāng)做生活方式的一部分?！?/p>
“城中村”的前世今生
豐富多樣的商業(yè)形式在此安營扎寨，在重塑商業(yè)形態(tài)的同時，建筑風(fēng)貌保護(hù)也是重中之重。
從歷史上看，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的蟠龍鎮(zhèn)最早可以追溯至隋朝時期，距今已經(jīng)千年興替。清中葉因典當(dāng)、布莊等行業(yè)的興盛，鎮(zhèn)內(nèi)形成繁華鼎盛的“十字街”商業(yè)，并逐漸完善，因水而興的蟠龍曾是一個典型的江南富庶水鄉(xiāng)。
21世紀(jì)初，在城市化浪潮中，古鎮(zhèn)風(fēng)貌不再，發(fā)展停滯的蟠龍逐漸成為城市中的“傷疤”區(qū)域，大量流動人口的涌入導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境每況愈下，私搭濫建嚴(yán)重?！芭K亂差”的形象與周邊高速發(fā)展的城市環(huán)境格格不入，淪為一個典型的“城中村”。
改造呼聲逐漸強烈，上海市區(qū)兩級政府在2013年開始決定接洽改造商。經(jīng)過多輪溝通和公開遴選，瑞安成為蟠龍“城中村”改造的實施主體。
蟠龍?zhí)斓仨椖靠傉嫉孛娣e752畝，是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。在政府看來，蟠龍應(yīng)以保護(hù)為主，繼續(xù)保留原先古鎮(zhèn)核心以居住為主的功能，以及商住混合的肌理布局，守住歷史的記憶。
但在瑞安的邏輯里，對于一些古建筑，過度呵護(hù)會限制其生命力延續(xù)，合理的活化反而有助于對歷史的長效保護(hù)。
很快，瑞安的改造方案面世，推出的蟠龍?zhí)斓仨椖抗舶ㄈ齻€功能空間，即約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間和約25萬平方米的居住區(qū)。2018年1月，規(guī)劃方案獲批。
2019年，蟠龍?zhí)斓卣絼庸そㄔO(shè)，最終趕在今年“五一”前入市。
項目最終保留了蟠龍鎮(zhèn)完整水系、橋文化，將香花橋、鳳來橋、程家祠堂3座青浦文物保護(hù)建筑和眾多老建筑修舊如舊，再現(xiàn)蟠龍十景、九龍一鳳等歷史風(fēng)貌，還通過非遺合作、美術(shù)館、持續(xù)性公共展覽等形式為城市文化生活帶來新體驗。
蟠龍古鎮(zhèn)的內(nèi)在肌理是十字街市，青瓦，白桓，盡顯古樸。如今，蟠龍?zhí)斓卣且允纸譃橹行男纬闪四媳笔械幕竟羌?。在有著江南風(fēng)情的粉墻黛瓦屋檐下，入駐了客棧、書店、茶館、咖啡店、美食、文化藝術(shù)中心等多元業(yè)態(tài)。
比如國內(nèi)的第四家Blue Bottle Coffee藍(lán)瓶咖啡門店也入駐于此。
人們現(xiàn)在眼中的這個時尚古典之地，在建造之初其實也面臨相當(dāng)多的難點。
如張斌所說，要把這本厚重的活歷史變成當(dāng)代語言，變成當(dāng)代人的審美，變成當(dāng)代人的生活一部分，其實非常難。
“今天我們看到的是美好的那一面，但當(dāng)時的面貌可以說是美好的對立面，會把很多人擋在門外?！睆埍笙蚪缑嫘侣劚硎荆扒旯沛?zhèn)沒落到一定程度時，已是斷壁殘垣，快速城市化過程中，我們看到這個古鎮(zhèn)被破壞了，小工廠、小作坊混雜，工廠排放的污水導(dǎo)致河流成了臭水溝?！?/p>
所以改造難度非常大。
張斌告訴界面新聞，僅以河流為例，今天的蟠龍市河干干凈凈，里面有魚，很多原生生物也慢慢回來?！暗诖酥耙逵?、要養(yǎng)，不能用化學(xué)藥劑，我們用的全是生物菌活化劑，自然改造，改造完了以后還要建立生態(tài)?！?/p>
“因此，改造類項目的商業(yè)模式一定要有一套整合的解決方案，”張斌認(rèn)為，不能保留了建筑就忘了商業(yè)，做了商業(yè)又忘了資本融資，要像交響樂隊一樣去協(xié)調(diào)，這也是瑞安選擇慢下來的原因。
“出圈”法則
蟠龍?zhí)斓氐摹俺鋈Α辈⒉涣钊艘馔?，正如不少人感嘆得那樣：難怪這個地方這幾年房價漲得厲害。
周邊地塊的競爭激烈程度也是一年更勝一年。在今年上海的首輪土拍中，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè) 52-20地塊和西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊分別有13家、20家企業(yè)參拍，最后的競得者分別是華潤置地和華發(fā)。
與多數(shù)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同，瑞安的商業(yè)法則是“慢”、精細(xì)化運作。
規(guī)?；焖贁U張和進(jìn)入新城市，不是瑞安最核心的追求。張斌介紹，重要的是可持續(xù)發(fā)展，瑞安做很多項目都超過20年，比如瑞虹剛剛慶祝25年，新天地今年也21年了。
不僅要慢下來，瑞安也想“輕裝上陣”，變得更“瘦”一點。從2016年開始，瑞安提出降杠桿，并且出讓部分非核心資產(chǎn)，將負(fù)債率從80%降到如今的30%-40%。
“如果只看商業(yè)板塊的話，瑞安新天地的負(fù)債率是11.5%?！睆埍蟊硎?，資金狀況較穩(wěn)是瑞安能在“?！敝锌吹健皺C”的重要原因，所以瑞安的腳步不會停下來，會在最近幾年加大投入。
據(jù)界面新聞了解，在2022年樓市下行的背景下，瑞安仍然在武漢長江邊拿下超120萬平方米的大開發(fā)項目—武昌灣，在上海楊浦則獲取了平?jīng)龅貕K的開發(fā)權(quán)以及浦東召稼樓古鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)。
今年4月20日，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)也與瑞安房地產(chǎn)簽約，宣告召稼樓“城中村”改造項目正式啟動。召稼樓會不會成為第二個蟠龍?zhí)斓?？張斌認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面，所謂的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品簡單復(fù)制邏輯完全不成立。
“因為時間是一個變量，地域是一個變量，人是一個變量，從蟠龍?zhí)斓馗牡秸偌跇?，盡管我們的理念是一樣，傳承了歷史保護(hù)跟現(xiàn)代商業(yè)創(chuàng)新結(jié)合的模式，長視角的理念一樣，但是這三個變量完全不一樣了?！?/p>
比如召稼樓的文化是農(nóng)耕文化，是上海農(nóng)耕文化的發(fā)源地。但瑞安不是農(nóng)業(yè)專家，去做這樣的項目也是第一次去挖掘，“它有它的新特色、風(fēng)貌、文化底蘊、內(nèi)容，所以也希望這個項目在整個微度假的產(chǎn)品線里面是一個全新的亮點?！?/p>
瑞安的運營思維，其實也是不少港資開發(fā)商的共性，即“慢工出細(xì)活”。太古地產(chǎn)2001年宣布進(jìn)入廣州，2022年才開出太古匯；瑞虹天地太陽宮項目的打磨時間長達(dá)8年；糅合人文與商業(yè)的K11 MUSEA，新世界也籌備了超過10年。
但對商業(yè)項目而言，前期的巨大投資，意味著回收期將很長。張斌在接受采訪時提到，“蟠龍?zhí)斓氐拈_業(yè)只是一個開始，我們團(tuán)隊謀劃的是未來20年應(yīng)該怎么做，一年一年應(yīng)該怎么調(diào)?！?/p>