文 | 小池?

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，各派房企往往以地域?yàn)榻?，京、滬、粵、閩、浙等各擅勝場(chǎng)，同時(shí)也因企業(yè)的版圖擴(kuò)張或標(biāo)桿產(chǎn)品，而揚(yáng)名全國(guó)。當(dāng)中，京派房企憑借著雄厚的實(shí)力與大氣硬朗的風(fēng)格，占據(jù)著重要的江湖地位。

快速、強(qiáng)勢(shì)、高調(diào)，是過去房企攻城略地、規(guī)模擴(kuò)張的“通天大道”。

而低調(diào)、穩(wěn)健、盈利，在近三年的行業(yè)震蕩里，則是逼出來的“試金石”。

北京國(guó)銳就是這樣一家企業(yè)，2021年隨風(fēng)潛入夜，在成都三圣鄉(xiāng)“躬耕”開發(fā)；2022年9月，收購了恒大在盛京銀行的部分股份。

投資的面紗一旦揭開，就產(chǎn)生了“等閑識(shí)得東風(fēng)面”的效應(yīng)：65.87畝的帶產(chǎn)業(yè)用地，包含住宅、商業(yè)和生活場(chǎng)景營(yíng)造，被業(yè)界看作是三圣鄉(xiāng)板塊的又一次價(jià)值提升機(jī)會(huì)。

在此之前，很多成都人或許并不清楚“國(guó)銳”二字在首都地產(chǎn)江湖里的分量；而其屢試不爽的“投資經(jīng)”，也藏于奩內(nèi)待價(jià)而沽。

成都樓市“開春”之后

京派房企誰是旗手？

2023年開年后，成都樓市成交量接連刷新歷史新高，在全國(guó)走出了獨(dú)立行情。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年3月，成都新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)上漲15個(gè)月。

成都樓市“開春”，不僅提振了購房者的信心，更為各大房企注入一劑“強(qiáng)心劑”。今年的土拍熱度有目共睹，房企報(bào)名數(shù)量、舉牌情況以及抽簽數(shù)量都很高。

樓市“開春”，京派房企能否在成都再顯身手？

在成都的房企陣營(yíng)中，京派曾“風(fēng)光無限”，不僅有大量兜底的國(guó)企央企，也不乏TOP10?？?，理應(yīng)從品牌效應(yīng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)到產(chǎn)品實(shí)力，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。不過，縱觀近年在蓉的表現(xiàn)，卻是“集體性保守”，沒有激起絢麗的水花。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，陸續(xù)入蓉的京派房企包括首創(chuàng)、首開、北京城建、北大資源、天恒、金隅、金融街等20多家，從拿地魄力到產(chǎn)品打造，近五年來鮮有出手驚人、一盤成名的境況。

不過，在成都樓市回暖之際，京派房企也正在強(qiáng)勢(shì)回歸。例如，在成都僅有兩個(gè)項(xiàng)目的北京天恒，雙盤均觸發(fā)“紅盤”效應(yīng)；金隅位于新川的項(xiàng)目金成府位居主城高層、別墅成交單價(jià)第二，市場(chǎng)關(guān)注度卻一直不低；位于天府新區(qū)的首開龍湖云著也曾獲得了“七開七捷”的成績(jī)，并且交付品質(zhì)也經(jīng)受住了檢驗(yàn)……種種跡象表明，京派房企在蓉大有“卷土重來”的氣勢(shì)。

當(dāng)然，京派也有入蓉17年的先驅(qū)者，不乏區(qū)域大盤。但隨著區(qū)域開發(fā)告一段落，沒有持續(xù)供貨補(bǔ)充，其影響力就逐漸衰減。由此可見，入蓉早、規(guī)模大，并不一定能夠成就可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。反觀打造了麓山和麓湖的本土房企萬華，以及姍姍遲來、此前在武侯僅持一盤的上海金茂，卻有“聞香而至”的吸引力。

在風(fēng)云莫測(cè)的地產(chǎn)行業(yè)中，“先來后到”不見得是樓市的商業(yè)邏輯，產(chǎn)品力和價(jià)值背書，才是長(zhǎng)期制勝的不二法門。

2021年才進(jìn)入成都的北京國(guó)銳屬于京派“新面孔”，對(duì)于不了解地產(chǎn)行業(yè)的人群而言更顯陌生，但國(guó)銳在北京卻成績(jī)斐然，大名鼎鼎的三里屯Village、位于北京東四環(huán)中路的金長(zhǎng)安大廈均出自其麾下。

國(guó)銳集團(tuán)在京開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量位列前三，涉及品類多樣化，涵蓋住宅、商業(yè)、城市更新、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。并且，國(guó)銳從成立之初，就一直秉持著“打造高端精品”的品牌理念，作品的質(zhì)量也是可圈可點(diǎn)，堪稱“一子一豐碑”。

無疑，在北京打造過多個(gè)地標(biāo)的國(guó)銳，有實(shí)力在成都再立京派“大旗”。

有“神屯”也有神盤

隱藏的“投資+開發(fā)”高手

翻開國(guó)銳集團(tuán)的發(fā)展史，從拿地、設(shè)計(jì)，再到施工、銷售、自持經(jīng)營(yíng)，在單個(gè)項(xiàng)目上傾注十多年的心血卻似乎是一種“常規(guī)操作”。因此，無論在大本營(yíng)北京，還是倫敦、洛杉磯，國(guó)銳出手收放自如，其歷史成就也不乏傳奇。

2007年投入運(yùn)營(yíng)的三里屯village，早已是馳名中外的國(guó)際型地標(biāo)。高檔奢侈品云集、吃喝玩樂集聚，濃厚的商業(yè)氛圍和頂級(jí)的消費(fèi)實(shí)力，讓三環(huán)邊上的這個(gè)“屯”成為了享譽(yù)國(guó)際的消費(fèi)中心。

不過在成為潮流中心前，三里屯最初還只是一片距離東直門外三里路的小村莊。2001年，為了提升三里屯地區(qū)居民生活品質(zhì)和城市道路風(fēng)貌，三里屯南街開啟了改造，也正式開啟了蛻變“潮屯”之路。

2004年項(xiàng)目正式啟動(dòng)建設(shè)，北京國(guó)銳邀請(qǐng)了知名日本建筑師隈研吾，聯(lián)合八組優(yōu)秀的國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以老北京的“胡同”與“四合院”為靈感打造出三里屯village，開啟了北京乃至全中國(guó)范圍內(nèi)藝術(shù)與商業(yè)融合的大幕。

商業(yè)操盤“手藝高強(qiáng)”

國(guó)銳金嵿、國(guó)銳金長(zhǎng)安等商圈地標(biāo)，堪稱最早的城市更新專家。位于亦莊CBD的國(guó)銳金嵿是一個(gè)集5A寫字樓，高檔公寓，豪華住宅，高端生活會(huì)所為一體的超級(jí)項(xiàng)目，即便放在北京也非常罕見。

國(guó)銳金嵿的住宅作為10年前北京2000萬級(jí)別的高端住宅典范，持續(xù)多年備受市場(chǎng)歡迎，時(shí)至今日，項(xiàng)目全原裝進(jìn)口定制的金屬板材外立面依然如新。

北京東四環(huán)金色地標(biāo)——國(guó)銳金長(zhǎng)安，由國(guó)銳集團(tuán)聘請(qǐng)打造出悉尼奧運(yùn)村的COX集團(tuán)以獨(dú)特的建筑語言，在東擴(kuò)后的CBD天際線上，依托玻璃幕墻和香檳色鋁板，把富有大唐盛世韻味的金長(zhǎng)安大廈定格在正在崛起的大國(guó)首都。

北京金長(zhǎng)安作為區(qū)域商業(yè)地標(biāo)，常年租率達(dá)到95％以上。同時(shí)，“國(guó)銳精神”也席卷到更多國(guó)際一線城市。比如美國(guó)洛杉磯、英國(guó)倫敦金融城等，已先后投資運(yùn)營(yíng)包括英國(guó)倫敦Boundary house、Juxon house、美國(guó)洛杉磯2300WILSHIRE、LANA等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

2022年北京國(guó)銳自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)賺取了約3.52億港元的收益，同比增長(zhǎng)6.3%，物業(yè)管理板塊錄得約2.19億港元的板塊收益。物業(yè)發(fā)展及投資板塊錄得約1.33億港元的板塊收益，其產(chǎn)生自美國(guó)綜合物業(yè)、Juxon House及國(guó)銳廣場(chǎng)B座若干部分的單位的經(jīng)營(yíng)租賃的租金收入。

其中，毗鄰圣保羅大教堂的辦公樓項(xiàng)Juxon House，國(guó)銳在收購后留用了律師事務(wù)所、租賃中介、物業(yè)管理等第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的行為準(zhǔn)則和工作習(xí)慣給予了很大程度的尊重。

投資“靜如處子，動(dòng)如脫兔”

近三年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)震蕩，很多人看到大象的倒下，卻忽略了一些房企正在潮起潮退的波動(dòng)中，站穩(wěn)了腳跟，并浮出水面。

2022年國(guó)銳資本已與多家知名金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了深度合作，包括入股盛京銀行、與山東國(guó)際信托在多個(gè)領(lǐng)域形成戰(zhàn)略合作關(guān)系、與粵財(cái)資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作債務(wù)重組“東方潤(rùn)園”項(xiàng)目、參加江蘇常州“尚瀾嶼境”項(xiàng)目法拍、“浙江溫嶺”不良資產(chǎn)處置等動(dòng)作。

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)格局迎來重塑對(duì)多元化戰(zhàn)略布局較早的企業(yè)而言，“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略正逐步顯效。而像國(guó)銳這樣，早早就以資產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)見長(zhǎng)的企業(yè)，于購房者而言，安全系數(shù)更高；于行業(yè)而言，穩(wěn)健型企業(yè)正在成為行業(yè)新的趨勢(shì)，具有標(biāo)桿意義。

從三里屯到三圣鄉(xiāng)

是成都板塊價(jià)值“銳化”的開始

在成都，北京國(guó)銳如何做到“后來居上”？

2021年，成都首場(chǎng)“雙限地”集中供應(yīng)土拍中，北京國(guó)銳以樓面地價(jià)10500元/㎡+6%自持租賃住房面積比例，競(jìng)得三圣鄉(xiāng)約65.8畝商兼住地塊。首次入蓉，北京國(guó)銳便錨定了成都新晉高端改善板塊翹楚。

地塊自身的優(yōu)勢(shì)，已然萬事俱備

2006年開始，三圣鄉(xiāng)就逐漸發(fā)展成為成都重要的居住區(qū)，2020年起，隨著華發(fā)統(tǒng)建錦江大院、德商錦江天璽等高端項(xiàng)目陸續(xù)入市，三圣鄉(xiāng)正式成長(zhǎng)為成都高端項(xiàng)目偏愛的頂流板塊，購房者同樣對(duì)三圣鄉(xiāng)關(guān)注度極高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年三圣鄉(xiāng)平均成交樓面價(jià)便達(dá)到18433元/㎡；2022年，三圣鄉(xiāng)土地突破成都最高清水限價(jià)，達(dá)到33400元/㎡。同時(shí)，三圣鄉(xiāng)多個(gè)大面積、高總價(jià)項(xiàng)目多次傳出迅速售罄的消息。

無論是開發(fā)商搶地，還是客戶搶房，本質(zhì)都是對(duì)三圣鄉(xiāng)價(jià)值的高度認(rèn)同。目前，三圣鄉(xiāng)的生態(tài)資源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療資源、教育資源、交通資源都是集中高配，各類配套呈現(xiàn)度均比較高，不需要漫長(zhǎng)的等待時(shí)間。

國(guó)銳取得的地塊位于成龍大道北側(cè)，為三圣鄉(xiāng)開發(fā)較早的成熟區(qū)，周邊有首開龍湖天璞、融創(chuàng)玖樾臺(tái)等多個(gè)成熟的小區(qū)，居住氛圍濃厚。附近還有錦江區(qū)銀杏小學(xué)、成都七中育才學(xué)校、四川大學(xué)華西第二醫(yī)院等配套。

國(guó)銳的三大優(yōu)勢(shì)，有如東風(fēng)

北京國(guó)銳競(jìng)得的地塊商業(yè)占比51%，住宅占比49%，容積率為2.5，項(xiàng)目名為國(guó)銳雲(yún)嶺。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目包含4棟高層住宅、7棟商業(yè)疊院及1棟自持寫字樓，后者將打造5G產(chǎn)業(yè)孵化群。

而住宅和疊院將提供旗下金鑰匙管家服務(wù)，參照全國(guó)首個(gè)LEED綠色建筑鉑金級(jí)項(xiàng)目國(guó)銳金嵿、全國(guó)首個(gè)風(fēng)能發(fā)電低碳社區(qū)、首個(gè)3D打印建筑技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目國(guó)銳境界等項(xiàng)目的智慧、低碳的超前性，其高品質(zhì)居住價(jià)值也將吸附優(yōu)質(zhì)人口。

值得注意的是，在國(guó)銳雲(yún)嶺，也會(huì)看到綠色低碳、智慧建筑的技術(shù)應(yīng)用。據(jù)了解，國(guó)銳將采用裝配式建造標(biāo)準(zhǔn)和海綿城市標(biāo)準(zhǔn)，降低園區(qū)建筑能耗，未來將采用數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)基地綠色低碳運(yùn)營(yíng)。

北京國(guó)銳的既往履歷，積累了豐富的住宅打造、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，且從其投資和運(yùn)營(yíng)的結(jié)果顯示，國(guó)銳對(duì)于物業(yè)甚至于板塊的價(jià)值拔升作用顯著。

地產(chǎn)江湖浮沉起落，始終在創(chuàng)新時(shí)代、奔赴征程。不可否認(rèn)，眾多房企推動(dòng)了中國(guó)城市化的進(jìn)程，并且仍在影響著城市更新、新區(qū)發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)。尤其京派，“先鋒”引領(lǐng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化商業(yè)化的改革，盡管近年似乎集體保守，但隨著時(shí)代演進(jìn)，其低調(diào)穩(wěn)健的作風(fēng)，似乎也凸顯了京畿前瞻的意義。

更為難得的是，恪守長(zhǎng)期主義，在多種考驗(yàn)中都能穩(wěn)中求勝。

國(guó)銳集團(tuán)在疫情前后兩種環(huán)境下，都以其穩(wěn)而準(zhǔn)、準(zhǔn)而優(yōu)的市場(chǎng)表現(xiàn)脫穎而出，且在行業(yè)顛沛里逆勢(shì)而上，既符合“平穩(wěn)健康”可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展方向，也讓成都對(duì)其投資眼光、資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)能力，抱有期待。