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土地市場頹勢不改,全面實(shí)質(zhì)性回暖要等到何時?

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土地市場頹勢不改,全面實(shí)質(zhì)性回暖要等到何時?

今年前4個月,只有8個省份(自治區(qū)、直轄市)土地出讓收入較上年同期增加。

2023年5月9日,江蘇南通,傍晚時分,崇川區(qū)濠北路某安置房建筑工地塔吊林立。圖片來源:人民視覺

供地減少的背后歸根結(jié)底還是需求不足導(dǎo)致的企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。2022年底,自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》提出,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模,其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?/span>

在監(jiān)管的要求之下,不少城市大幅削減了今年的供地計(jì)劃。比如,據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),截止到2022年末,長春商品住宅去化周期超過35個月,去化壓力巨大,受此影響,今年長春大幅削減了供地計(jì)劃,全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量僅187公頃,比上年減少了三分之二。此外,重慶、呼和浩特、南寧等城市也面臨較大的去化壓力。

房企拿地意愿有限

盡管供地面積大幅減少,但價格并未因此走高。中指院數(shù)據(jù)顯示,1-4月,30個省份中,半數(shù)省份土地溢價率低于去年全年平均水平,剩下的省份溢價率雖高于去年水平,但漲幅多在1-2個百分點(diǎn),溢價率遠(yuǎn)未能彌補(bǔ)供應(yīng)縮量帶來的收入損失。

“從原因來看,一方面,開發(fā)商對一季度市場本來不太樂觀;另一方面,盡管各方紓困開發(fā)商資金鏈,比如‘金融16條’,但大部分民企的資金壓力并未明顯改善。同時,前年以來城投托底地塊入市率不到20%,近期央、國企拿地意愿也沒有之前那么高漲?!崩钣罴螌缑嫘侣?wù)f。

為緩解房企現(xiàn)金流緊張、促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,2022年11月,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,推出16條金融舉措,在支持房企融資方面提出商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債券融資、資產(chǎn)并購以及信托等多種方式。隨后,中國證監(jiān)會也提出恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

從房企融資情況來看,雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘,但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì),今年前2個月,80家典型房企融資總量為1084.32億元,同比減少20.4%,融資規(guī)模仍處于筑底階段。

克而瑞研究中心指出,雖然利好政策從供給端對房地產(chǎn)行業(yè)注入流動性支持,但無論是受益房企范圍或是受益程度相較于當(dāng)前各家房企的資金缺口還是顯得杯水車薪,短期內(nèi)收效甚微,民營房企債務(wù)出險速度不減。

“民營開發(fā)商目前的心態(tài)更多是抓住市場短期契機(jī),撤離房地產(chǎn)市場,保交樓,做完已有的項(xiàng)目就徹底退出房地產(chǎn)市場,國企開發(fā)商疫情之前市場比例僅僅占三成,靠三成國企開發(fā)商能不能維持房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的發(fā)展,這是要打一個問號的?!敝旌1笳f。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-3月,房屋新開工面積24121萬平方米,同比下降19.2%;房屋竣工面積19422萬平方米,增長14.7%。

土地市場分化明顯

不過,2023年以來的土地市場也并非一片寂寥,熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然獲得市場的追捧。據(jù)中指院提供的信息,截至4月下旬,北京、上海、杭州、合肥出讓地塊達(dá)到價格上限的占比均在六成以上。其中,北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名,刷新北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄;杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號,創(chuàng)下近兩年單宗地塊報名房企數(shù)量新高;上海多宗地塊吸引了超過10家房企參與現(xiàn)場競價,達(dá)到價格上限的占比達(dá)79%。另外,蘇州、寧波、南京、長沙、青島等城市核心板塊土地競爭激烈,多個地塊競拍至價格上限。

上述城市除了因區(qū)位優(yōu)勢受到房企青睞外,供地模式的調(diào)整也使得市場參與熱度進(jìn)一步提升。2021年2月,自然資源部要求北京、上海等22個試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,且年度發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。當(dāng)初施行“兩集中”政策的本意是要控制地價,進(jìn)而給行業(yè)降溫。在去年樓市深度調(diào)整的背景下,大多數(shù)城市無法完成年度供地計(jì)劃,因此,今年自然資源部對“兩集中”政策做出了調(diào)整,對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”,使得房企有更多空間周轉(zhuǎn)資金,選購優(yōu)質(zhì)地塊,進(jìn)一步增加了重點(diǎn)城市的土地市場熱度。

中指院數(shù)據(jù)顯示,1-4月,22城土地出讓收入總計(jì)達(dá)3708億元,占全國的46%左右,撐起了全國土拍市場的半邊天。

東方金誠國際信用評估有限公司認(rèn)為,一季度地產(chǎn)銷售雖有所起色,但可持續(xù)性仍待觀察,土地市場的實(shí)質(zhì)性回暖可能要到下半年。

中國指數(shù)研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱近期在中指院報告會上表示,土拍市場分化愈發(fā)明顯,房企對投資的“安全性”更為關(guān)注,核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)。展望后市,全國層面上看,雖然部分核心城市土拍明顯回暖,但受三四線市場拖累,全國土拍市場總體熱度預(yù)計(jì)仍保持低迷。

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土地市場頹勢不改,全面實(shí)質(zhì)性回暖要等到何時?

今年前4個月,只有8個省份(自治區(qū)、直轄市)土地出讓收入較上年同期增加。

2023年5月9日,江蘇南通,傍晚時分,崇川區(qū)濠北路某安置房建筑工地塔吊林立。圖片來源:人民視覺

供地減少的背后歸根結(jié)底還是需求不足導(dǎo)致的企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。2022年底,自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》提出,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模,其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?/span>

在監(jiān)管的要求之下,不少城市大幅削減了今年的供地計(jì)劃。比如,據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),截止到2022年末,長春商品住宅去化周期超過35個月,去化壓力巨大,受此影響,今年長春大幅削減了供地計(jì)劃,全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量僅187公頃,比上年減少了三分之二。此外,重慶、呼和浩特、南寧等城市也面臨較大的去化壓力。

房企拿地意愿有限

盡管供地面積大幅減少,但價格并未因此走高。中指院數(shù)據(jù)顯示,1-4月,30個省份中,半數(shù)省份土地溢價率低于去年全年平均水平,剩下的省份溢價率雖高于去年水平,但漲幅多在1-2個百分點(diǎn),溢價率遠(yuǎn)未能彌補(bǔ)供應(yīng)縮量帶來的收入損失。

“從原因來看,一方面,開發(fā)商對一季度市場本來不太樂觀;另一方面,盡管各方紓困開發(fā)商資金鏈,比如‘金融16條’,但大部分民企的資金壓力并未明顯改善。同時,前年以來城投托底地塊入市率不到20%,近期央、國企拿地意愿也沒有之前那么高漲?!崩钣罴螌缑嫘侣?wù)f。

為緩解房企現(xiàn)金流緊張、促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,2022年11月,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,推出16條金融舉措,在支持房企融資方面提出商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債券融資、資產(chǎn)并購以及信托等多種方式。隨后,中國證監(jiān)會也提出恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

從房企融資情況來看,雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘,但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì),今年前2個月,80家典型房企融資總量為1084.32億元,同比減少20.4%,融資規(guī)模仍處于筑底階段。

克而瑞研究中心指出,雖然利好政策從供給端對房地產(chǎn)行業(yè)注入流動性支持,但無論是受益房企范圍或是受益程度相較于當(dāng)前各家房企的資金缺口還是顯得杯水車薪,短期內(nèi)收效甚微,民營房企債務(wù)出險速度不減。

“民營開發(fā)商目前的心態(tài)更多是抓住市場短期契機(jī),撤離房地產(chǎn)市場,保交樓,做完已有的項(xiàng)目就徹底退出房地產(chǎn)市場,國企開發(fā)商疫情之前市場比例僅僅占三成,靠三成國企開發(fā)商能不能維持房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的發(fā)展,這是要打一個問號的?!敝旌1笳f。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-3月,房屋新開工面積24121萬平方米,同比下降19.2%;房屋竣工面積19422萬平方米,增長14.7%。

土地市場分化明顯

不過,2023年以來的土地市場也并非一片寂寥,熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然獲得市場的追捧。據(jù)中指院提供的信息,截至4月下旬,北京、上海、杭州、合肥出讓地塊達(dá)到價格上限的占比均在六成以上。其中,北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名,刷新北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄;杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號,創(chuàng)下近兩年單宗地塊報名房企數(shù)量新高;上海多宗地塊吸引了超過10家房企參與現(xiàn)場競價,達(dá)到價格上限的占比達(dá)79%。另外,蘇州、寧波、南京、長沙、青島等城市核心板塊土地競爭激烈,多個地塊競拍至價格上限。

上述城市除了因區(qū)位優(yōu)勢受到房企青睞外,供地模式的調(diào)整也使得市場參與熱度進(jìn)一步提升。2021年2月,自然資源部要求北京、上海等22個試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,且年度發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。當(dāng)初施行“兩集中”政策的本意是要控制地價,進(jìn)而給行業(yè)降溫。在去年樓市深度調(diào)整的背景下,大多數(shù)城市無法完成年度供地計(jì)劃,因此,今年自然資源部對“兩集中”政策做出了調(diào)整,對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”,使得房企有更多空間周轉(zhuǎn)資金,選購優(yōu)質(zhì)地塊,進(jìn)一步增加了重點(diǎn)城市的土地市場熱度。

中指院數(shù)據(jù)顯示,1-4月,22城土地出讓收入總計(jì)達(dá)3708億元,占全國的46%左右,撐起了全國土拍市場的半邊天。

東方金誠國際信用評估有限公司認(rèn)為,一季度地產(chǎn)銷售雖有所起色,但可持續(xù)性仍待觀察,土地市場的實(shí)質(zhì)性回暖可能要到下半年。

中國指數(shù)研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱近期在中指院報告會上表示,土拍市場分化愈發(fā)明顯,房企對投資的“安全性”更為關(guān)注,核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)。展望后市,全國層面上看,雖然部分核心城市土拍明顯回暖,但受三四線市場拖累,全國土拍市場總體熱度預(yù)計(jì)仍保持低迷。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。