文|時(shí)代周報(bào) 馬歡
編輯|梁勵(lì)
首爾江南區(qū)，這個(gè)著名的富人區(qū)是全韓房?jī)r(jià)最高的地方，但這里的樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)暴跌。
曾經(jīng)，江南區(qū)一套面積僅25平方米的公寓，售價(jià)高達(dá)32億韓元（約合人民幣1676萬(wàn)元），現(xiàn)在，同樣的戶型售價(jià)23.5億韓元（約合人民幣1231萬(wàn)元），降了8.5億韓元（約合人民幣443.6萬(wàn)元）。附近其它高級(jí)住宅區(qū)，也有多個(gè)公寓在降價(jià)出售，最高降幅達(dá)到了10億韓元（約合人民幣521.9萬(wàn)元）。
不止江南區(qū)，韓國(guó)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下跌，在首都首爾，部分公寓急降30%-40%，公寓成交量更是暴跌超70%。
為了促銷，韓國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商們甚至在廣告里承諾買房子，送奔馳車。
即便如此，對(duì)大部分普通人來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格仍然是高不可攀的。
很多人擔(dān)心，韓國(guó)的“房地產(chǎn)衰退”即將到來(lái)，而且大有超越2008年金融危機(jī)的態(tài)勢(shì)。國(guó)際貨幣組織（IMF）也警告稱，亞洲地產(chǎn)泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國(guó)。
不想買房了
“這里是空房子，這里也是空房子。”一位韓國(guó)市民指著仁川的某大型高檔公寓小區(qū)說(shuō)道，小區(qū)有1100多戶，一大半全是空屋。
整個(gè)韓國(guó)，房屋空置的現(xiàn)象在增加。從2022年下半年開始，韓國(guó)全國(guó)公寓入住率已經(jīng)下降到70%以下。即便在首爾最繁華的地段，房屋也變得不緊俏了。
一邊是房屋大量空置，一邊是央行史無(wú)前例的加息政策。
從2022年4月至2023年1月，韓國(guó)央行已緊跟美聯(lián)儲(chǔ)的步伐，連續(xù)7次加息，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。樓市也受到影響，一路下行。
截至目前，韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下跌。韓國(guó)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官秋慶鎬在3月份的時(shí)候就表示，今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來(lái)最大減幅。
央行連續(xù)加息，房貸利率升高，加之出口低迷和高通脹，沒(méi)房的年輕人不想買房，背著巨額房貸的房東們，只能忍痛把自己的房屋低價(jià)拋售。
這樣的趨勢(shì)蔓延到首爾的富人區(qū)。很多手握多套房的有錢人，現(xiàn)在寧愿降價(jià)幾億韓元，也急著把房子脫手。
房產(chǎn)政策委員李恩亨表示：“由于上調(diào)基準(zhǔn)利率帶來(lái)的貸款負(fù)擔(dān)等原因，即便是在住宅需求較高的江南區(qū)，住宅價(jià)格也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)?！?/p>
奇葩的房?jī)r(jià)和政策
曾幾何時(shí)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)一度全球排名第二。特別是自2019以來(lái)，韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)35%，首爾市區(qū)的累計(jì)漲幅更是高達(dá)46%。
主要原因是因?yàn)樾鹿谝咔楸l(fā)后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)因?yàn)槌隹谕⒌玫搅丝焖侔l(fā)展。而韓國(guó)獨(dú)特又奇葩的租賃制度，更讓其樓市成為了炒租客的樂(lè)園。
韓國(guó)有兩種租房制度，第一種和世界其它國(guó)家和地區(qū)類似，即支付押金并按月付租金，另外一種則是韓國(guó)獨(dú)有的全租房，也叫傳貰房（jeonse）。
所謂全租房，即租客按照房?jī)r(jià)的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房東全數(shù)退還押金。租約期間，房東可以利用押金經(jīng)營(yíng)生意、投資，或者賺取銀行利息。
韓國(guó)的銀行也因此推出了專門針對(duì)這種全租房的貸款，年輕人拿不出買房的全款，就會(huì)選擇去銀行貸款湊齊全租房的押金。
這種租房政策在其它地區(qū)的人看來(lái)，或許是不可思議的，如果拿得出如此大比例的押金，為何不直接買房呢？
事實(shí)上，因?yàn)榇饲跋蜚y行貸款的利息遠(yuǎn)低于月租房的租金，因此對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō)，全租房意味著，直接向銀行支付低利息就可以住上房子了。
加之經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)和房?jī)r(jià)暴跌，韓國(guó)人對(duì)于買房變得更為慎重，許多年輕人會(huì)先選擇全租房，等到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定后再買房。
多年來(lái)，全租房深受韓國(guó)年輕人歡迎，它可以解決租客因工作或就學(xué)而導(dǎo)致的頻繁更換住處問(wèn)題，有人還將其視為一種儲(chǔ)蓄的方式。
但這個(gè)看起來(lái)雙方都受益的政策，背后其實(shí)有巨大的隱患：房東拿到大筆押金，若是繼續(xù)投資房地產(chǎn)，就會(huì)把房?jī)r(jià)炒起來(lái)；租客去銀行貸款雖然可以“免費(fèi)”住幾年，但隨著房?jī)r(jià)逐年高漲，仍然買不起房。
如今，在加息周期下，隨著利率走高，樓市下跌，房東投資失敗導(dǎo)致資金鏈斷裂，全租房的隱患問(wèn)題也接踵而來(lái)。
光是2022年，韓國(guó)就發(fā)生了2073起全租房保證金被吞案。越來(lái)越多的房東無(wú)法返還押金，極端的情況還會(huì)攜巨款潛逃，留下欠著債務(wù)的房子，讓租客們求償無(wú)門。
而絕大部分受害者，都是20到30多歲的年輕人，損失金額動(dòng)輒達(dá)到9000萬(wàn)韓元(約合人民幣50萬(wàn)元)。
一位年輕受害者絕望地告訴韓國(guó)媒體：“我把全部財(cái)產(chǎn)都投入其中，損失了財(cái)產(chǎn)和貸款的總額，甚至還成為信用不良者?，F(xiàn)在我已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)了，我不想再聽你們宣講這個(gè)政策?！?/p>
面對(duì)如此大“坑”，越來(lái)越多的租客選擇從傳貰房轉(zhuǎn)向普通的月租房。2022年的數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過(guò)了全租房。
這也意味著，房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，只能以大幅折扣拋售房產(chǎn)，進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)下跌。
下一個(gè)危機(jī)
業(yè)界認(rèn)為，今年韓國(guó)樓市將持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。
野村證券悲觀預(yù)測(cè)，未來(lái)韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將比2009-2014年金融危機(jī)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫更為猛烈，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。
如今，已經(jīng)可以看到一些跡象了：和房地產(chǎn)相關(guān)的家裝家具業(yè)，正陷入生存危機(jī)。
在韓國(guó)家具、裝修市場(chǎng)排名第一的漢森，2022年首次出現(xiàn)217億韓元（約合人民幣1.13億元）的虧損。
房地產(chǎn)中介行業(yè)也被波及。根據(jù)韓國(guó)房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)透露，僅僅2022年12月，關(guān)門的中介門店就有2072家，是近5年來(lái)的最高數(shù)字。“現(xiàn)在情況確實(shí)很困難，我也只能雙手一攤，沒(méi)辦法?！表n國(guó)房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)主席李鐘赫說(shuō)。
韓國(guó)央行仍然認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是可控的。 但是，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，韓國(guó)更進(jìn)一步的房地產(chǎn)衰落就在眼前。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)驟降還將影響個(gè)人消費(fèi)，在全球半導(dǎo)體行業(yè)疲軟和出口不振的同時(shí)，這將導(dǎo)致韓國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入更深的衰退。
利率上升，資金斷裂，房東們的美夢(mèng)破碎。
受房貸利率持續(xù)走高和經(jīng)濟(jì)衰退的雙重隱憂影響，現(xiàn)在的韓國(guó)人也不再熱衷買房了。
而沒(méi)房的韓國(guó)年輕人們，依然沒(méi)有出路。