記者 杜萌

對于華安張江光大園REIT來說，招租難是困擾業(yè)績的最重要因素。

日前，受到哲庫科技可能關停的市場傳聞，5月13日，華安基金發(fā)布了《擴募擬新購入資產張潤大廈重要承租方哲庫科技市場關停傳聞說明的公告》。

公告稱，哲庫科技是華安張江光大園REIT本次擴募擬新購入的基礎設施資產——張潤大廈的重要承租方之一。截至公告日，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

公告還表示，對于市場傳聞，原始權益人、基金管理人已經就關停一事在向哲庫科技及OPPO方面了解情況，目前未收到該公司書面回復；哲庫科技已于2023年4月與項目公司上海張潤置業(yè)有限公司（張潤置業(yè)）簽訂續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前張潤置業(yè)未收到哲庫科技及OPPO方面關于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

今年4月18日，華安張江光大園REIT發(fā)布了《2022年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書(草案)》（以下簡稱“《擴募草案》”）。該《擴募草案》顯示，基金以擴募募集資金認購的基礎設施資產支持證券為“華安資產張潤大廈資產支持專項計劃”，通過持有上述資產支持證券的全部份額，進而持有張潤置業(yè)的全部股權及對該等項目公司的全部股東債權。

《擴募草案》表明，截至2022年12月31日，張潤大廈共有16家租戶，合計出租面積60534.05平方米，出租率96.32%。上述16家租戶，對應租賃合同21份。其中，第一大租戶在張潤大廈的合同面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。和5月13日的公告對比可知，該先進制造業(yè)的第一大租戶正是哲庫科技。

作為應對策略，公告表示，原始權益人將繼續(xù)密切關注哲庫科技后續(xù)情況，一是維護張潤置業(yè)已簽訂的合同權益，執(zhí)行合同保障條款。根據已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫科技應提前3個月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業(yè)已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金；二是原始權益人深耕張江科學城開發(fā)及運營，在產業(yè)招商方面有豐富的經驗和客戶積累。目前已儲備多家產業(yè)企業(yè)，總計租賃需求面積超過2萬平方米。如出現(xiàn)退租情況，原始權益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作。

作為產業(yè)園REIT，招租情況是項目收入最重要的一環(huán)。不過，華安張江光大園REIT似乎正陷入招租難的困境。

華安張江光大園REIT2022年報數據顯示，項目有一重要現(xiàn)金流提供方租戶（其租賃面積占項目可租賃面積比例為28%）租賃合同于2022年末到期，到期后不予續(xù)租。年報數據顯示，該REIT報告期內實現(xiàn)收入8456.98萬元，尚不能覆蓋營業(yè)成本（包括折舊和攤銷）8954.7萬元，最終全年凈利潤為-3211.25萬元。

今年4月21日，華安張江光大園REIT披露的2023年一季報顯示，項目收入為1603.98萬元，凈利潤為-1177萬元。 截至3月末，華安張江光大園REIT的基礎設施項目出租率為70.57%，較2022年末92.6%的出租率有較明顯的下降。原因即是年報中提到的上述租戶在2023年沒有續(xù)租。

“盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產生一定影響，因此租賃進展較為緩慢?！比A安張江光大園REIT在一季報中表示。