文|空間秘探 李梓楊
一周前，我愛我家在線上召開2022年年度業(yè)績說明會。我愛我家表示，相寓獨立上市是公司一直明確的戰(zhàn)略目標，公司今年將會啟動相寓業(yè)務獨立分拆上市的準備工作。在此之前，自如、魔方等公寓品牌也計劃在今年上市。不過，作為備受眾望的第三家計劃上市的公寓品牌，一個月前卻遭遇了58集團的又一次大額撤資，為相寓的IPO計劃增添了一絲不確定因素……
自如、魔方蓄勢待發(fā)，相寓上市遭撤資
存量時代的今天，長租公寓品牌正在悄悄醞釀著資本吸收與規(guī)模擴張之路，路途卻是坎坷且曲折的。
早在2019年，自如等長租公寓品牌就相繼傳出赴美上市傳聞。在準備IPO上市之前，自如已經完成了多輪融資。2016年，自如從鏈家獨立運作。自2018年以來，自如開展了多輪融資。2018年1月，自如宣布獲得40億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投，華興新經濟基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機構跟投。2020年3月，市場更傳出軟銀愿景基金對自如投資了10億美元。
今年，自如再次計劃在香港首次公開募股（IPO），最早或于4 月份向香港交易所提交初步招股說明書計劃籌資約10億美元，并最快在今年上市成功。
魔方公寓母公司魔方生活服務集團有限公司也已在4月28日向港交所更新了上市招股書。
魔方生活服務此前曾于2022年9月向港交所遞交了一次招股書，但在2023年3月時，其申請資料已經失效。與自如類似，自2013年以來，魔方也先后完成4輪融資。2016年魔方生活C輪融資近3億美元，2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等。
在以自如為代表的分散式公寓和魔方所代表的集中式公寓品牌，都在資本市場做出了自己的嘗試?！跋嘣ⅰ币泊来烙麆印衲晡逶?，我愛我家召開業(yè)績發(fā)布會，透露了旗下“相寓”長租公寓品牌的獨立分拆上市準備。
但與自如、魔方吸收大量資金不同，相寓籌備上市卻遭遇撤資，讓行業(yè)倍感蹊蹺。一個多月前，58集團通過集中競價、大宗交易或兩種方式相結合的方式減持公司股份不超過6454.07萬股，減持比例不高于2.74%。
此次58集團的股份減持，并非高位拋售套現。如果按照我愛我家4月7日收盤價3.53元/股計算，和2018年入股時受讓價7.12元/股相比，本次減持雖然最多將套現2.28億元，但58集團虧損幅度達50.42%，直接虧損一半，被業(yè)內稱為“吐血”減持。
“相寓”成我愛我家唯一虧損的板塊
高位買進，低位賣出。如此操作讓人心生迷惑：58集團為何撤資，我愛我家又為何堅持選擇上市？
實際上，這并不是58集團第一次減持我愛我家股份。58集團在2018年收購我愛我家其他股東的股份至8.28%，成為我愛我家第二大股東。隨后，于2020年、2022年先后3次宣布減持計劃，不過，前兩次減持計劃期限屆滿，未有減持動作。直到2022年12月20日，58集團正式減持我愛我家1300萬股，占總股本的0.55%。減持后，58集團持股比例降至7.73%。
如今，58集團再次宣布減持計劃，如果按照最高限額完成減持，持股比例將降至4.99%。由于持股比例低于5%，未來再行減持將不再需要提前披露。所以，58集團在未來或許還將繼續(xù)減持，不排除完全撤資的可能。
面對58集團的持續(xù)撤資，我愛我家表示是出于“集團資產整合需要”。也有業(yè)內人士指出，58集團并不看好我愛我家的長租公寓相寓業(yè)務和上市前景，因為董事會和管理團隊里缺乏懂長租公寓的人。細數我愛我家的高層管理團隊，絕大多數為金融背景出身，的確沒有深耕長租公寓的人。難以否認，董事會的組成對相寓未來走向有著決定性的影響，或許是58集團選擇撤資的重要因素之一。
從另一個角度來看，58集團在相寓準備上市的節(jié)點收回2.28億大額資金，也可能是自身資本運作收效勝微而急于回血。
2021年4月，58同城從美股退市后，集團旗下公司安居客沖擊IPO，但至今仍然沒有進展。值得注意的是，安居客是58集團旗下唯一一家盈利的公司，仍因為“虛假房源”風波等一系列問題難以上市。
“58系”家政服務平臺天鵝到家（原58到家）沖擊IPO同樣遇阻。2021年7月3日，天鵝到家在紐交所披露招股書，然而17天后，其赴美上市計劃被無限期擱置。如今，天鵝到家唯一的上市可能就是港交所，但也不樂觀。
唯一成功登陸港交所的58集團旗下快狗打車（原58速運）表現也不盡人意。2022年快狗打車上市首日平開，報21.5港元/股。截至2023年5月15日，其股價為1.86港元/股，較上市發(fā)行價下跌91.3%。除了市值縮水，快狗打車的業(yè)績也并不理想，整體來看，快狗打車近五年虧損接近40億元。
回到我愛我家相寓本身，58集團之所以沒有對其持樂觀態(tài)度，核心還在于相寓自身的盈利能力并不強。
我愛我家發(fā)布的2022年年度報告顯示，在我愛我家的四大業(yè)務板塊中，相寓屬于資產管理業(yè)務，且已經躍居我愛我家營收首位，在總營收的比重達到48.37%。相比之下，我愛我家的經紀業(yè)務在總營收的占比只有30.25%，同比下滑29.85%。
我愛我家最大的業(yè)務板塊相寓，全年租金交易額 163.30 億元，實現營收 56.47 億元，同比增長75.27%?？此票憩F優(yōu)異，但毛利率并不客觀。相寓過去一年成本高達59.85億元，毛利率為-5.99%，轉身成為我愛我家四大業(yè)務板塊里，唯一虧損的板塊。
除了相寓，我愛我家整體的凈利潤也一路下滑。從2019年開始，從盈利8.27億元下降為2022年虧損3.06億元。雖然我愛我家這些年的營收都在百億徘徊，并未有大波動，在2021年和2022年，營收只跌了3億元，但是歸母凈利潤從盈利1.66億元，直接變成虧損3.06億元。
盡管面對曾經的第二大股東的撤資，我愛我家卻依舊對相寓的獨立拆分上市，展現出決心和信心。
我愛我家為何堅定“相寓”獨立拆分上市？
相寓也有其自身的原則優(yōu)勢——“不采取犧牲效率方式盲目進行規(guī)模擴張”。在 2019 年其他長租公寓品牌積極擴規(guī)模的情況下，相寓不盲目不跟風，主動收縮不良庫存。堅持每個項目達到卓越運營，再拓展下一個卓越項目的策略。
相寓清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源，從 2019 年年初 30.3 萬套降到 2020 年初的 23.6 萬套。公司目前房屋租賃業(yè)務主要聚焦在北京、上海、杭州、蘇州等一線和新一線城市，未來也會積極在人口規(guī)模及經濟活躍的新一線城市尋找機會、穩(wěn)健拓展業(yè)務。
面對新的市場政策，二手房、新房交易市場的增長乏力，我愛我家收縮布局，相寓發(fā)展明顯提速。
同時，得益于我愛我家這些年的數字化建設持續(xù)發(fā)力，相寓多個項目成功落地輕托管模式，向第三方提供品牌、系統(tǒng)、產品運營支持。還與國企合作人才公寓、集中式公寓項目。
但是，鑒于相寓以及我愛我家近兩年的凈利潤的持續(xù)虧損。我愛我家堅定將相寓獨立拆分上市，也有可能是集團寄希望于相寓在資本市場尋求新的機會和資金注入。
分散式長租公寓的“前車之鑒”和“成功經驗”
相寓的盈利能力不佳，收益甚微，常常被詬病是分散式長租公寓的通病。長租公寓領域的基本運營模式本身就是薄利的，入局的長租公寓品牌都將在品牌的運營能力上有所突破才能獲得自身的競爭力。
在相寓面前，實際上有“反面”和“正面”的案例。
赴美的脆弱蛋殼和青客
兩家赴美納斯達克上市的青客公寓和蛋殼公寓都慘淡收場。青客破產清算，蛋殼公寓被紐約證券交易所摘牌，結束紐交所445天之旅。
首先是規(guī)模的無序擴張。不同于互聯網思維下，需要依靠規(guī)模效應實現盈利，對于長租公寓這一關乎民生與城市幸福指數的商業(yè)領域，質量遠比數量重要。
蛋殼公寓依靠“長收短付”的租金貸模式撬起了大量的資金，進而實現飛速地擴張、融資、上市。蛋殼的“長收短付”是加注金融杠桿的脆弱模式，即向租客“長收”租金，向房東“短付”房租。租客沒有足夠的資金，便誘導向租金貸等金融貸款平臺一次性付清長期的房租。
利用租金貸的錢，蛋殼公寓完成了飛速的擴張，從2015年12月31日到2019年9月30日，蛋殼公寓經營的房間數從2434個增加到406746個，增加了超過166倍。
其次是尷尬的現金流。由于蛋殼模式中金融和杠桿風險，一旦遇到租客大面積退租或其他意外情況，蛋殼就可能遭遇資金鏈斷裂，無法向房東支付房租。租客被房東清退，租客既要重新找房支付新的租金，又要為了避免影響征信繼續(xù)向金融機構償還分期貸款。
最后，一旦沒有足夠的現金流，又誘導出了一系列服務標準與契約精神的缺失。出現了向房東要求免租金但是不向租客免租金、取消了保潔服務但是依舊收取保潔費、拖欠員工薪水等等一系列負面輿情。
押寶“增益租”的自如
試圖突破傳統(tǒng)二房東模式的分散性長租公寓代表自如，另辟蹊徑轉型推出“增益租”模式。即業(yè)主向自如支付裝修費用，房子出租后，業(yè)主每個月收取租金的72%，自如則收取8%，合計占租金的80%。年底剩余的20%租金，將由業(yè)主和自如平分。
對于自如而言，增益租的模式將前期收房和裝修成本節(jié)省，“增益租”模式的轉型像是從“收房”轉變?yōu)椤巴泄堋?。自如不僅向租客收租，也面向業(yè)主提供自身具有強大供應鏈的家裝服務。自如每年裝修交付單量達7.5萬，供應商超300家。自如已是一家名副其實的“大型家庭裝修公司”，而智能家裝則是自如家裝未來發(fā)展的重要方向之一。
如此，在這個過程中，自如“輕裝上陣”，利用自身的平臺運營以及裝修、家政等業(yè)務實現價值增值。
2021年以來，增益租擴張速度很快，9個月簽約房源超過4萬間，委托周期僅有4.3天，業(yè)主滿意度高達99%。據自如公布的2022年Q1業(yè)務數據，增益租的業(yè)主委托量比2021年同期增長超過400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%。
“分散+集中”或是長租公寓品牌的未來
若將現行市場的長租公寓分為兩大模式，一是集中式，二是分散式。集中式長租公寓包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、碧桂園的碧家等一系列地產系的公寓品牌，也有魔方等創(chuàng)業(yè)系公寓品牌。自如、相寓等長租公寓品牌則是以分散式公寓為主要業(yè)務。
集中式長租公寓，之所以成為一眾地產房企的首選，在于它天然地解決了房企存量物業(yè)的問題，并可以通過統(tǒng)一的管理實現現金流的運轉。對于大多數入局的長租公寓品牌而言，集中式的主要難題正是集中樓盤的獲得與前期資金的投入。但得益于集中式長租公寓后期運營難度小、抗風險能力強等優(yōu)勢，一度使得集中式被視為長租公寓的未來。
分散式長租公寓與之相比，入門門檻較低、擴張迅速。痛點在于傳統(tǒng)模式下盈利能力受限、管理半徑指數增長，管理難度巨大且抗風險能力弱。
對于分散式長租公寓而言，要想在這片藍海中突破重圍，可以有以下幾點思考。
一是差異化競爭，抓住新的消費群體的心理。Z世代年輕人逐漸成為一二線城市租房的主力人群。分散式長租公寓可以利用其追求個性化、兼顧舒適與自由的特點，充分釋放分散式集中公寓的優(yōu)勢——靈活性。
不受地地域、區(qū)位、物業(yè)條件的限制，收房自由意味著租客選址自由。向外界收房而非劃地自建物業(yè)意味著分散式長租公寓在房源類型、房源位置上有更多的選擇，滿足消費者多樣化的需求，提供更廣闊的選擇空間。甚至，可以借助民宿的選址思路，結合當地歷史文化資源的特點，打造獨具特色的存量物業(yè)盤活樣本。
這時候，公寓品牌的質量標準和服務便成為了重中之重。當然這也是公寓管理的難度所在，因此還需要更專業(yè)的分散式長租公寓的管理人才為這個行業(yè)賦能。
此外，分散式長租公寓的另一優(yōu)勢是規(guī)模效應。分散式長租公寓可以依托規(guī)模與擴展速度，迅速提升品牌知名度。與此同時，觸達人群的規(guī)模廣度覆蓋租客和業(yè)主，依托龐大的客戶群體，分散式長租公寓可以拓展更多消費場景和服務項目。除基礎的居住服務外蘊藏著更多未開發(fā)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。未來分散式長租公寓或將能涌現出更多顛覆性、創(chuàng)造性的商業(yè)模式，為其帶來更強的盈利能力。
集中式業(yè)態(tài)相對來說管理半徑更小、管理效率更高，所以能做好分散式的公寓品牌大概率也能做好集中式，但只做集中式卻不一定能做好分散式。分散式與集中式，都是長租公寓非常重要的組成部分。因此，優(yōu)勢互補的“分散+集中”獲將成為長租公寓品牌的選擇與趨勢。
綜上，在今年自如、魔方大概率順利上市的背景下，我愛我家相寓能否成功上市備受關注。我愛我家相寓自身盈利能力和58集團的持續(xù)撤資也為其上市之路增添了許多不確定因素。但是，我們仍然可以汲取前車之鑒，學習先進案例，共同展望分散式公寓可觀的未來。