界面新聞記者 | 黃昱
支持房企股權融資的“第三支箭”曾給地產行業(yè)注入一針強心劑，但在開閘半年后還未對房企形成真正的資金支持。
據界面新聞了解，去年11月A股房企股權融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權再融資，但不少房企連定增預案都還未披露，已有預案的上市房企股權融資申請都還在審批流程中，僅有個別H股公司股權融資落地。
作為最大的央企開發(fā)商，保利發(fā)展的定增進展是相對較快的。于去年12月30日發(fā)出定增預案，擬募資不超過125億元。3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢。
最新的進展是，保利發(fā)展在5月17日就審核問詢函回復進行了披露。
在審核問詢函回復中，保利發(fā)展對本次定增募集資金擬投向14個房地產開發(fā)項目的必要性和合理性、資金用途的合規(guī)性等進行了說明。
接下啦，保利發(fā)展定增事項后續(xù)尚需通過上交所審核，并獲得證監(jiān)會作出同意注冊的決定后方可實施。
交易所審核重點
從目前房企披露的股權融資預案來看，保利發(fā)展擬募資的金額僅次于萬科A擬定增募資的150億元，將通過發(fā)行約8.19億股來募資不超過125億元，擬投入廣州保利領秀海項目、西安保利天匯項目、大連保利城項目等14個房地產開發(fā)項目和補充流動資金。
從上交所發(fā)出的問詢函來看，在審批過程中，監(jiān)管部門對房企定增的認購對象、募投資金用途、發(fā)行人財務狀況及經營情況等是比較關注的。
根據申報材料，保利發(fā)展的實際控制人保利集團將參與本次定增，參與認購金額不低于人民幣1億元并且不超過人民幣10億元，在本次發(fā)行完成后18個月內不得轉讓。
相關監(jiān)管要求保利集團用來認購保利發(fā)展股份的資金必須為自有資金。
保利發(fā)展回復稱，根據保利集團出具的書面承諾和發(fā)行人出具的書面承諾，保利集團用于本次認購的資金來源為自有資金，資金來源合法、合規(guī)。
截至回復報告出具日，保利集團直接和間接持有保利發(fā)展的股份比例為40.49%，本次發(fā)行完成后，保利集團從持股比例將不低于37.95%，實際控制地位不會發(fā)生變化。
根據證監(jiān)會于2022年11月28日發(fā)布的房地產股權融資五項措施，股權融資募集資金用途用于存量涉房項目、補充流動資金、償還債務等，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
因此，對于定增募集資金用途是否合規(guī)也是上交所關注的重點，要求其說明投向的14個項目是否屬于“保交樓、保民生”相關的房地產項目或經濟適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設，以及融資的合理性及必要性等。
保利發(fā)展表示，募集資金的投入有利于緩解工程建設的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿足區(qū)域市場普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設、租賃住房供給等，屬于“保交樓、保民生”相關的房地產項目或經濟適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設。
據公告，保利發(fā)展募集資金投向的14個房地產開發(fā)項目均已開工建設，平均開工面積進度為62%，預計開始交付時間自2023 年下半年開始，最晚至2026年。
據保利發(fā)展回復，雖然其將調用一切資源確保項目如期交付，但如果開發(fā)資金未能及時到位，公司仍將面臨較大交付壓力。
為此，保利發(fā)展將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計劃，確保完成保交樓任務。
從現(xiàn)金流狀況來看，截至2020-2022年底，保利發(fā)展經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為151.6億元、105.5億元和74.2億元，存在一定程度的下滑。
對此，保利發(fā)展指出，主要原因為公司在手項目建設資金投入加大，同時當期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大，公司對營運資金仍有需求的缺口。
A股定增周期長
對于保利發(fā)展這樣融資渠道相對通暢的央企開發(fā)商而言，股權融資最大的優(yōu)勢在于遏制杠桿率攀升，進一步優(yōu)化資產負債表，為逆勢擴張?zhí)峁┗I碼。
萬科總裁祝九勝也強調了進行股權融資的主要原因，一是部分一二線城市出現(xiàn)了結構性的機會，重新啟動投資布局應該能帶來比較好的兌現(xiàn)；二是優(yōu)化資債結構，他將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。
中指研究院亦指出，股權融資有助于企業(yè)實現(xiàn)補充資金、提升權益的雙重目標，有利于上市房企改善資產負債表。房企可通過股權融資籌集長期資金，用于既有項目建設及新項目獲取，保持業(yè)績穩(wěn)定或擴張。同時股權融資不直接增加房企的負債規(guī)模，可幫助企業(yè)降低杠桿率，改善資產負債表。
因此，去年11月28日支持房企股權融資的“第三支箭”釋出后，不少房企都宣布啟動股權融資計劃，央國企、民企、混合所有制均有參與，不僅包含優(yōu)質房企，也有出險房企。
中指研究院指出，從融資目的來看，項目開發(fā)、償還境內外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購買股權資產。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對界面新聞表示，目前有A股和港股合計37家上市房企發(fā)布股權融資信息，只有個別H股公司股權融資已經落地，A股上市房企股權融資都還沒有真正落地。股權融資的支持，目前還在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。
“第三支箭”釋出后，第一家官宣表示要進行定增募資的是武漢本地房企福星股份，他們希望增發(fā)30%的股份募資后用于房地產項目開發(fā)。
今年4月份，福星股份就深交所對其定增預案的審核問詢函進行了回復，目前仍待深交所審核通過，并獲證監(jiān)會同意注冊后方可實施。
萬科A定增的最新進展則是通過了股東大會的審議，招商蛇口跟保利發(fā)展一致，在同一日回復了交易所的審核問詢函。
相對于這些穩(wěn)步推進的房企，不少宣稱要股權融資房企幾乎處于停滯狀態(tài)，如世茂股份、新湖中寶等至今未發(fā)布定增預案。
中信建投研報指出，發(fā)行股份購買資產及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時不同，歷史上看從發(fā)布預案到完成上市耗時平均約為12個月。
據中信建投統(tǒng)計，2014年以來A股房地產上市公司增發(fā)的事件，初始預案公告日至發(fā)審委/并購重組委通過日歷時2.2至25.4個月不等，中位數為7.6個月；初始預案公告日至上市公告日歷時3.9至32.4個月不等，中位數為12.0個月。
相較于A股，H股定增的速度要快很多，大概在發(fā)布股權融資計劃后一周左右完成，目前萬科、碧桂園、雅居樂等房企都在H股完成了配股融資。
在房企自身造血能力還未有實質性提升之際，相關機構也需要加快A股再融資流程審批，幫助房企實質性落地股權融資計劃，緩解房企流動性困難，這也有助于提升企業(yè)及行業(yè)信心。