界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
自今年2月賣身?yè)碛袕V州國(guó)資背景的南粵星橋基金后，奧園健康成為奧園系上市公司中最快駛向岸邊的企業(yè)。
5月17日，奧園健康刊發(fā)2022年全年業(yè)績(jī)公告。至此，奧園健康在半個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊之前未能按時(shí)刊發(fā)的所有業(yè)績(jī)公告，還包括2021全年業(yè)績(jī)公告、2022中期業(yè)績(jī)公告，離復(fù)牌又近了一步。
根據(jù)香港聯(lián)交所給奧園健康的復(fù)牌指引，補(bǔ)齊這幾份業(yè)績(jī)報(bào)告是其復(fù)牌的重要事項(xiàng)之一。同時(shí)，也是南粵星橋基金完成收購(gòu)?qiáng)W園健康29.9%股份的先決條件之一。
與中國(guó)奧園之間的違規(guī)資金往來以及內(nèi)部獨(dú)立性檢討問題，成為奧園健康接下來復(fù)牌的最大阻礙。對(duì)于奧園健康來說，在年報(bào)順利披露后，下一步便是完成內(nèi)部監(jiān)控評(píng)估及補(bǔ)救措施。
從奧園健康最新披露的獨(dú)立調(diào)查及內(nèi)部控制評(píng)估結(jié)果來看，離達(dá)成聯(lián)交所的復(fù)牌指引要求已經(jīng)不遠(yuǎn)了。對(duì)于奧園健康來說，真正的挑戰(zhàn)在于復(fù)牌后，如何強(qiáng)化第三方拓展能力并提升自身估值成為新的挑戰(zhàn)。
業(yè)績(jī)滑坡
因與原第一大股東中國(guó)奧園之間的違規(guī)資金往來，奧園健康未能如期刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，從2022年4月1日開始停牌，至今已經(jīng)超過13個(gè)月了。在此期間，奧園健康的真實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況對(duì)外界來說也是個(gè)迷。
奧園健康于2019年3月上市，在這一年，中國(guó)奧園也以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營(yíng)。
作為中國(guó)奧園旗下的物管上市公司，奧園健康2019年、2020年的業(yè)績(jī)收入分別是9億元、14.08億元，截至2020年底物管服務(wù)在管面積同比大幅增長(zhǎng)174.2%至4140萬平方米，在同行中規(guī)模處于中等水平。
5月份補(bǔ)發(fā)的三份業(yè)績(jī)報(bào)告，將奧園健康過去兩年的基本運(yùn)營(yíng)狀況揭示在外界面前。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，奧園健康無可避免的在走下坡路。
2022年，奧園健康的總收入約為16.3億元，較2021年的19.41億元同比減少16.1%，其中物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入分別占總收入的88.6%和11.4%，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比提升近8個(gè)百分點(diǎn)。
奧園健康2022年的物業(yè)管理服務(wù)收入同比減少約13%至14.4億元，主要原因之一是受大業(yè)主即中國(guó)奧園增值服務(wù)收入減少影響。
奧園健康表示，來自大業(yè)主增值服務(wù)的減少，主要由于受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，其為大業(yè)主提供的前期介入服務(wù)、銷售輔助服務(wù)等減少所致。
就凈利潤(rùn)而言，2021年奧園健康錄得凈虧損約1.97億元，同比下降約177.6%。對(duì)此，奧園健康表示，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化，其錄得應(yīng)收同系附屬公司款項(xiàng)及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的較大預(yù)期信用減值損失，同時(shí)收購(gòu)導(dǎo)致計(jì)提大額商譽(yù)減值損失。
年報(bào)顯示，截至2021年底及2022年底，奧園健康的貿(mào)易及其它應(yīng)收款項(xiàng)分別約為4.9億元、6.9億元。
2022年，奧園健康扭虧為盈，錄得凈利潤(rùn)約為1.63億元，但仍未恢復(fù)到2020年約2.54億元凈利潤(rùn)的水平。
奧園健康2020-2021財(cái)政年度的市盈率為5.2倍，而其同業(yè)20-21財(cái)政年度的平均市盈率則為27.3倍。
根據(jù)奧園健康2022年的凈利潤(rùn)以及停牌前市值來計(jì)算，其市盈率約為7.44倍，仍低于民營(yíng)物企約8.04倍的市盈率。
奧園健康大股東無極資本曾在2021年底對(duì)界面新聞指出，奧園健康長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳和估值過低，是因?yàn)榕c同業(yè)相比，奧園健康的業(yè)務(wù)規(guī)模、廣度和深度不足。
從奧園健康物管服務(wù)的在管面積來看，截至2021年底和2022年底分別為4880萬平方米、4710萬平方米，呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。就在管面積來源而言，中國(guó)奧園為奧園健康貢獻(xiàn)的在管面積占比約為54.4%。
無極資本認(rèn)為，與同業(yè)相比，奧園健康的增值服務(wù)也較少，導(dǎo)致與現(xiàn)有租戶的交叉銷售和追加銷售機(jī)會(huì)較少。隨著同業(yè)不斷擴(kuò)大增值服務(wù)的規(guī)模和廣度，奧園健康按照之前的業(yè)務(wù)狀況，要超越同業(yè)并贏得第三方總樓面面積的難度只會(huì)越來越大。
從目前的市場(chǎng)環(huán)境來判斷，中國(guó)奧園未來大概率會(huì)縮減規(guī)模，奧園健康如若不提升自身第三方外拓的能力，未來將很難在市場(chǎng)上持續(xù)立足。
挑戰(zhàn)諸多
對(duì)于自身經(jīng)營(yíng)當(dāng)前存在的問題，奧園健康在2022年年報(bào)中也提出了解決方案。
首先，奧園健康指出，未來將強(qiáng)化市場(chǎng)拓展，挖掘內(nèi)部經(jīng)營(yíng)潛力，通過豐富營(yíng)收來源，力求 2023年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)邁上新的臺(tái)階。
此外，奧園健康將堅(jiān)持以“輕資產(chǎn)+平臺(tái)化”的模式打造業(yè)主的“生活服務(wù)”生態(tài)圈，社區(qū)
增值服務(wù)通過提供以客戶需求為中心的空間資源服務(wù)以及高粘性及高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)、車場(chǎng)服務(wù)、美居服務(wù)、到家服務(wù)、資產(chǎn)租售服務(wù)等來滿足客戶需求。
但在新的第一大股東南粵星橋基金的控制權(quán)落實(shí)之前，這些戰(zhàn)略藍(lán)圖終究是紙上談兵。
今年2月16日，為推進(jìn)債務(wù)重組的中國(guó)奧園宣布將以2.56億港元出售所持有的奧園健康29.9%股份，買家是擁有廣州國(guó)資背景的南粵基金及星橋香港共同組建的南粵星橋基金。
待此番出售股權(quán)交割后，南粵星橋基金將成為中國(guó)奧園的第一大股東，中國(guó)奧園將繼續(xù)持有奧園健康24.68%股權(quán)，為奧園健康第二大股東。
不過此番股權(quán)出售的完成是有先決條件的。對(duì)于奧園健康來說，當(dāng)務(wù)之急是復(fù)牌，同時(shí)對(duì)管理層做出必要變動(dòng)讓南粵星橋基金感到滿意。
在補(bǔ)齊業(yè)績(jī)報(bào)告后，奧園健康促成復(fù)牌的下一步重要工作便是完成內(nèi)部監(jiān)控評(píng)估及補(bǔ)救措施。
2022年3月，奧園健康收到當(dāng)時(shí)核數(shù)師德勤的核數(shù)師函件，當(dāng)中載列了奧園健康與中國(guó)奧園之間的資金往來事項(xiàng)；進(jìn)入4月，德勤表示又收到一份針對(duì)奧園健康的匿名指控函件，其中包含可能更嚴(yán)重的違反上市規(guī)則條例的行為。
奧園健康在去年10月發(fā)布的獨(dú)立調(diào)查報(bào)告中指出，中國(guó)奧園已全額償還各項(xiàng)往來資金，但內(nèi)部監(jiān)控檢討仍在進(jìn)行當(dāng)中。
今年1月23日，奧園健康發(fā)布內(nèi)部控制評(píng)估結(jié)果，共有17條，主要的不規(guī)范之處指向了奧園健康與母公司中國(guó)奧園之間未處理好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，以及奧園健康在財(cái)務(wù)管理上的瑕疵。
到3月31日，奧園健康發(fā)布對(duì)資金往來事項(xiàng)的補(bǔ)充調(diào)查結(jié)果，主要涉及其與中國(guó)奧園于2021年財(cái)政年度的非貿(mào)易資金流入及流出有關(guān)，以解答聯(lián)交所可能存在的任何疑慮。
據(jù)補(bǔ)充調(diào)查結(jié)果，額外發(fā)現(xiàn)了分別約為3252萬元和3474萬元的非貿(mào)易資金流入及流出。
根據(jù)上市規(guī)則，港交所可取消任何連續(xù)18個(gè)月暫停買賣的證券的上市地位。
奧園健康自2022年4月1日宣布停牌，也就是說，其必須在2023年10月1日前實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。